城市转型发展中的安置房统筹建设分析

城市转型发展中的安置房统筹建设分析

任安太,朱洪标

中国建筑第二工程局有限公司华东分公司 上海市 200315

摘要：在社会经济快速发展的背景下，城市规模不断扩大，推动城市转型发展，但在城市转型发展的同时，会涉及拆迁，为满足人民群众的居住需求，政府部门需要补偿拆迁费，并分配安置房。因此，在各大城市转型发展过程中，安置房成为城区建设的关键。因此，对此项课题进行研究，具有十分重要的意义。

关键词：转型发展;安置房;统筹建设;

住房问题不仅关系到民生，还与社会经济发展存在密切的关联。因此，本文以城市转型发展中的安置房统筹建设分析为题，以某城市转型发展为例，进行实践探索，并提出几点建议，希望为相关行业提供借鉴。

1 项目概况

在城市转型发展的过程中，安置房建设面积不断扩大，地方政府所承担的职责也逐渐清晰，需要站在宏观的角度上，对安置房进行统筹管理。但安置房作为政府投资项目的重要内容，依然面临诸多挑战。某安置房项目位于某城市经济开发新区，周边交通十分便利，且紧邻厂房。本项目的规划用地面积为3万m2，净用地面积3万m2，该项目为房屋住宅，本项目由5栋30层的住宅建筑组成，总建筑面积为6万m2，建筑层数为地上30层，地下1层，建筑高度为89 m，建筑类别为高层建筑，设计年限50年。本项目的特点如下：安置房作为阳光工程，在建设过程中需要本着质优价廉的原则，在满足业主基本生活需求的同时，还要给他们带来良好的居住体验，从而创造出多方共赢的局面。

2 安置房建设路径探索

2.1 做好安置房规划，确定安置房的规模和地点

2.1.1 政策无法有效落实

新城区的建设，所涉及的拆迁工作量较大，群众对征迁政策的期盼和理解存在显著的差异，虽然政策是经过充分调研论证和结合现状基础上制定的，具有非常高的可行性，但通过对政策解读和评估结果鉴定，地方维稳等工作需要乡镇干部负责。由于人员结构、文化素质和生活方式的特殊性，导致政策在落实过程中经常受到阻碍。

2.1.2 依据产业规划和发展方向，做好安置房的布局

新城区建设是城市转型发展的需要，在征迁工作开展的同时，实施专项规划，新城建设需要以城乡区域一体化发展为引导，坚持公寓化和集中安置，并通过统筹规划的方式，确定安置用地，预留未来发展的空间，在这一过程中，还要遵循长期控制和分步实施的原则，做好规划布局，满足未来发展需求。在进行安置房项目地址、布局、立项等工作时，需要考虑城市发展整体规划，以保证土地指标的有效落实。安置房方案布局，需要将片区未来发展空间、产业规划和发展方向作为依据。安置房配套设施的建设，需要满足人们的生活娱乐需求，比如：汽车充电桩、银行、医院、学校、幼儿园、市场和公园等，地区某县城多层安置住宅，如图1所示。

2.1.3 案例分析

在查阅文献资料后得知，本项目所建设的安置房的数量大于实际需求，在建设完成后，可能会有部分安置房剩余闲置。究其原因，主要是人们当前更加青睐于商品房，认为商品房的涨幅高于安置房，再加上安置房建设地区的商品房价格较低，因此，拆迁户不愿采取货币化补偿方式，而是选择安置房，并在安置房建设后，将其出售变现。这样一来，就会导致安置房大量闲置。以本项目为例，本项目在建的安置房数量为1200套，总建筑面积为6万m2，而在建商品房面积为4.5万m2，假设本地区的常住人口数量为2000人，每户的人口为2.5人，且人均居住面积为37 m2，可计算出该地区所需建设的房屋面积为2000×37=7.4万m2。由此可见，该地区在建安置房总量远远超出需求，安置房闲置占比接近34%，但随着新城区基础设施的不断完善，闲置房数量会逐渐减少，预计在闲置房建设后的三年内，新城区人口会大量增加，对闲置房需求量也会稳步上涨。总之，剩余的安置房，不仅可以作为补偿给征迁居民的安置房，同时，还能成为吸引人才的重要法宝。在节约土体的同时，还为产业发展和商业配套入驻，提供充足的空间。

2.2 立足于安置房建设需求，选择最佳建设模式

2.2.1 传统建设模式的弊端

城市转型发展过程中，可能会涉及整片区域的拆迁，需要政府部门规划和建设大量的安置房，但国有投资集团建设力量相对有限，很难满足安置房建设要求，因此，考虑合作开放建设新模式势在必行。目前，所采用的建设模式的利弊较为明显。比如：PPP模式的优点为广泛的融资路径、委托代理关系种类较多，吸引社会资金投入到安置房项目建设，可以在利用社会资金的同时，结合先进的技术，有利于缓解政府部门的资金压力。其缺点为项目融资入库要求较高，在合作过程中会涉及烦琐的审批和法律流程。EPC总承包模式与传统模式相比，其优势体现在以下方面：(1)项目建设过程中可以引进先进的技术和管理经验；(2)打破四位一体的管理模式，政府部门不再负责建设和管理。但这种模式却存在政府投入资金多，融资渠道单一的缺点。总之，如何选择建设模式，已经成为安置房统筹建设所面临的难题。

2.2.2 运用PPP模式+EPC模式

建设单位应做好前期工作，为安置房建设创造良好的开端。安置房项目选址和征迁工作需要同步进行，同时将城市建设总体规划和功能定位布局作为依据，做好安置房项目的地块选择，确保所选地块与规划要求相符，同时，还能满足安置户需求，值得注意的是，在选择地块时，必须深入研究征迁的可行性。由于选址地块政策处理没有在规定时间内完成，征迁可能会涉及加油站或教堂等地点，这些地点处置难度极高，需要重新选择用地。针对此类情况，为确保征迁工作的顺利进行，主管机构需要与有关部门共同完善相关政策，重新选址，并提高征迁工作的开展效率。以本项目为例，当地政府部门充分把握国家棚改专项资金的契机，在安置项目建设前期，所选择的建设模式为融合模式，其主要组成包括PPP模式+EPC模式，通过这种融合模式的运用，缓解政府部门面临的资金压力。其中，PPP项目模式有助于政府部门引进社会资金，解决融资渠道单一的问题，同时，还能充分利用市场上的技术优势，安置房建设项目质量也会随之提升。建设单位会与合作方讨论安置方案的制定，在户型设计时，建设单位积极与安置户进行沟通和交流，征求他们的意见和看法，尤其是面对整个存在的搬迁安置小区，在考虑居民原有生活习惯的同时，还要兼顾城市转型发展需求。

2.2.3 拓展融资渠道

在征迁工作不断推进的背景下，本项目承建单位就安置房建设积极尝试模式创新，主要体现在项目管理和融资渠道方面。安置房项目相较于商品房项目，具有融资难度大的劣势，虽然国家财政会提供大量的征迁资金，但项目建设资金却存在非常大的缺口，财政资金压力十分大，如果无法及时缓解财政压力，安置房项目正常建设就会受到影响。为此，集团利用P2P平台进行小额理财产品的投放，通过这种方式向征迁对象介绍安置区的优惠政策，同时，还能获取资金用于安置房项目建设。

2.2.4 EPC模式的应用效果

在征迁和建设经验不断增加的背景下，后期建设项目需求持续增加，对建设模式提出更高的要求。在这一期间，集团所采取的建设模式为全过程代建和EPC相融合的模式。全过程建设缓解业主方的项目建设压力，有利于业主方把控项目建设管理的全过程。而EPC模式的应用，则有助于改善传统建设模式存在的不足，虽然这种模式需要政府供给大量的资金，但只要解决资金问题，就可以确保工程的顺利实施。

3 结论

综上所述，城市转型发展的过程中必然会涉及安置房建设，但就实际情况来看，国内安置房建设存在征迁政策难以落实和建设模式难以确定等不足。为此，某集团在承建项目后，通过加强规划引领、选择合适的规模和地点、做好项目建设、选择合适的建设模式等方式、解决安置房统筹建设问题，推动安置房建设项目的顺序开展。

参考文献

[1]蒋亚敏，温志强.安置房建设中的质量问题及政府监管策略研究[J].法制与社会，2020(34):116-117.

[2]王林丽.城市转型发展中的安置房建设探索与思考[J].城乡建设，2020(12):50-54.