第x期作者，等. 中文文题xxxx

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关于城区改造工程涉及周转材料租赁与管理模式分析

罗建1，胡丹2，吴阳春2，陈辉1，邹伟坚1

1.上海公路桥梁（集团）有限公司，上海 杨浦区 200433

2.上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司，上海 浦东新区200122

摘要：随着城市建设的发展，老城区老旧小区不仅居住环境差，也影响城市面貌。老旧小区的更新改造越发受到重视。城区改造项目为降低对居民影响常采用小而精的施工模式，项目成点状分布，项目上进行材料采购、租赁以及材料运输等方面均不具备降低价格优势。本文将依托嘉兴市某人居环境改造项目，针对老城区改造项目的主要材料的采购与租赁情况，分析总结材料租赁和采购方式的优化措施，开展一种与当地主要材料商进行长期合作的模型，以达到材料降价的目的，保证老城区人居环境改造产业化模式可持续发展。

关键词：老城区改造；周转材料；材料采购与租赁；脚手架

0  引言

随着我国城市的发展，时间流逝，相当一部分老旧小区出现墙体脱落、设备老化、排水困难、线缆凌乱、停车位不足等问题。同时老旧小区由于建设年代早，没有完善的物业系统，对小区的公共设施缺乏管理和维护，影响了居民的正常生活。当前，老旧小区的改造需求越来越大，老旧小区基础设施更新对改善居民生活质量、提升城市的面貌形象具有重要意义。

老旧小区的基础设施更新施工过程中还要考虑降低影响小区内居民的生活居住。施工标准高。涉及给排水、建筑、景观等专业，但改造项目多为小而精的施工模式，体量较小。施工成本较高。

基础实施更新的投资来源主要为政府投资或小区业主自行筹措。施工成本高对基础设施更新的发展带来一定影响。

本文将结合嘉兴市某小区人居环境基础设施改造项目就施工过程中的成本控制进行分析、探究，旨在降低老旧小区基础设施改造施工成本。

1 老旧小区环境改造项目特征

1）改造背景

城市老旧小区改造模式与相应的社会经济形势密切相关。过去老旧小区改造主要以大拆大建为主，当前随着社会和经济发展，老旧小区的改造逐渐向基础设施、人居环境更新转变。

图1 嘉兴某小区改造前情况

图2 嘉兴某小区改造前情况

老旧小区环境改造的主要内容包括外立面装饰修补等小区外观外貌改造、雨污水管改造等公共设施改造。

改造的专业较多，大多专项工程作业面较小，施工量较小，涉及的零星材料和专业队伍种类多。

2）工程概况

本文依托嘉兴某小区改造工程。该老旧小区道路破损严重，路灯年久失修，各类管道堵塞，窨井盖严重缺损，严重影响周边居民的生活质量。为解决周边居民的生活困难，提升生活质量，需要对该片区进行修缮，拆改，拆除等工程。

主要包括立面、屋面、墙面翻新（含防水修补）、管线梳理（雨水管、燃气管、弱电线、强电线、自来水、太阳能管线）、阳台污水立管预留接口、单元入户区域提升、路面修缮、雨污分流、机动车停车统一规划、地下综合管线整治、非机动车停车区统一规划等。

（1）需要修缮住宅21幢包含77单元，建筑面积5.6万㎡，户数921户，常驻人口2850人。

（2）需要拆改建筑，社区党群服务中心1幢占地440㎡；社区文化活动中心1幢占地250㎡；小区入口的门卫加矮墙一处。

2 周转材料组成

小区改造工程涉及的周转材料主要为用于外立面翻新和其他零星工程的脚手架、沟槽施工的钢板桩等材料和项目临时建筑物。

上述周转材料除项目临时建筑物外大多采用租赁方式进行使用，可以避免大量资金占用和材料闲置，提高资金施工效率和材料周转次数。降低材料使用成本。

1）脚手架

该小区建筑层数大多为6层，建筑高度19.6m，脚手架高度为21.1m，为方便搭设和保证可靠性，外脚手架采用承插性盘扣式脚手架，脚手架为双排单立杆，搭设速度快。

表1脚手架钢管需求清单

脚手架需求数量较多，分布在21栋建筑，现场场地较小，需按批分次进场，随进随用。

2）钢板桩

小区内部雨污水管及上水管埋深较浅，大多埋深为1.0m-2.0m，管道清障及排管的沟槽开挖采用放坡开挖，部分深度较深或周边情况复杂区域采用拉森钢板桩围护进行沟槽施工，钢板桩长度6m。钢板桩总体需求较少。

3）临时建筑物

建设工程临时建筑物多为活动板房，用于满足施工项目人员办公、生活需求。居民小区改造工程施工场地较小，一般不具备大量临时建筑物安放条件。同时彩钢板房重复使用次数低、搭设和拆除步骤较麻烦，过程中产生废弃物较多。

3 周转材料使用过程中存在的问题

周转材料的使用成本约占工程施工成本6%-8%，对于小区改造项目，由于脚手架使用量大，其他主材用量较少，周转材料成本占施工成本的比例更高。控制周转材料的租赁或使用成本，是工程项目的利润增长点。

周转材料的使用成本主要为：材料租赁费用、运输费用和损耗费用。租赁费用又受单价、租赁数量、租赁时间影响。

根据使用成本组成，对周转材料的使用成本的影响因素进行分析，影响因素主要有：施工方案和周转材料类型的选择、材料的采购管理、现场的材料管理情况、施工组织安排。

1）施工方案和周转材料选择

施工方案的选择时应考虑材料使用的经济成本，在满足使用需求和安全性的情况下，应采用租赁或使用成本低的材料，同时应控制周转材料的使用量，尽可能选用同一型号、规格的材料，避免现场周转材料种类繁多，造成采购数量大、现场管理难度大、现场存放成本高。

2）材料采购管理

周转材料在项目管理过程中容易被忽略，周转材料供应商的选择过于草率，造成采购成本不合理。

3）周转材料现场管理

周转材料能够重复使用，具有通用的特性。在日常使用中管理不当，施工队伍缺乏材料使用意识，易将周转材料当成一般材料使用，造成材料无法回收，材料使用成本上升。

4）现场施工组织

现场的施工组织的水平直接影响到周转材料的使用量和使用时间，影响到的是周转材料使用成本的主要部分。现场施工组织不当将直接造成租赁成本的上升。

工程施工中常因为各种不可预见的因素造成工期延误或者停工，就会造成钢管扣件等一类的周转材料长时间滞留在现场，极大的增加了施工成本。

当出现应急抢工期的情况时，大量铺开工作面并增加劳动力，各种周转料使用量会忽然增大，并出现材料供应分配失衡的情况。施工分包合同未直接与材料成本挂钩。

4 周转材料租赁的管理措施

1）优化方案，降低周转材料的使用量

施工方案的选择时应考虑材料使用的经济成本，在满足使用需求和安全性的情况下，应要考虑经济合理性，根据地方的实际材料租赁市场情况进行方案比选。

对于施工方案应进行细化，如脚手架方案，要根据不同部位、不同荷载的手里计算进行细化，避免手里计算时仅考虑最不利情况，部分位置安全冗余过大，造成材料的浪费。根据不同部位，不同荷载的情况进行细化，脚手架材料使用量可降低10%左右。

如脚手架顶层荷载和底层荷载偏差较大，应分开取值，脚手架荷载组合时应避免每一层荷载均取最大值，与实际使用工况不符，施工过程中可按方案进行严格控制，有利于降低钢管的使用量。

2）采购与租赁的选择

周转材料的租赁和采购应根据使用周期、当地采购与租赁成本进行方案比选，对于使用周期长的项目，以采购和租赁相结合的方式可节省一定成本。

对于周转材料的租赁，应结合当地市场情况，进行比价、比选，通过竞价谈判的方式进行洽商。同时结合老城区改造项目的长期发展，进行长期材料供应的方式进行降价谈判。

材料租赁价格还应根据市场价格进行动态调整

3）优化施工组织

为降低周转材料的使用数量和使用周期，应优化施工组织，尽可能分段采用流水作业施工，合理设置流水节拍，保证周转材料的有序衔接，降低材料的闲置和浪费。

如沟槽开挖过程中，采用钢板桩进行沟槽围护的支护，施工过程中，以20-30m为一个节段，钢板桩重复使用，将减少钢板桩的租赁数量，增大周转材料的使用效率，降低空置时间。

本工程将21栋楼改造分成3批，每批7栋，一次进行流水作业，最后一批楼栋完成后对周转材料进行清退，现场周转材料空置期段，有效提高周转材料的使用效率。

4）周转材料动态使用管理

项目初期，项目部各部门要对项目总体物资进场计划进行研究，完成后各部门互相配合，保证计划能有效落实。制定周转材料管理细则：详细编制周转材料与各种物资设备台账，实时监控各种材料的进场、收发和日常管理情况，着重对使用的种类、数量、现场库存、检修记录和损耗处理情况进行记录。

项目材料管理人员要按照现场施工进展和施工计划去编制合理的周转材料使用计划，同时实时关注现场周转材料的使用情况。编制周转材料使用计划时应注意：

①、对后传材料进行合理配置，确保材料利用效率最大化，避免材料过多闲置

②、当现场周转材料的大小种类和需求材料有一定偏差时，应尽可能用现场材料进行代用，减少新进材料的数量。

③、对现场的周转材料和实际需求进行成本核算，现场周转材料预计闲置时间较长时，应根据成本核酸情况对现场的周转材料进行处置，当闲置成本较高时，应将部分或全部材料进行退回，降低材料租赁成本。

5 拼装式集装箱房间的使用

在临时设施方面，活动板房的材料摊销成本过高，且材料损耗较多，周转次数低。当前标准化集装箱在施工项目临时建筑物中使用较多。

老城区改造项目的施工场地有限，同时考虑成本影响，在小区空地上采用拼装式集装箱进行临时办公生活场所搭设。

拼装式集装箱房采用固定模块进行组装，安装和拆除都较为方便，同时能满足老旧小区的运输条件，拼装式集装箱房采用轻型钢结构为骨架，墙板采用定型化的轻钢岩棉板，全部工厂化标准化生产预制。

同时安装速度快，内部可根据需求进行无限连接，获取大空间，可以多次循环使用，无损耗，内部装修可根据需求进行定制和改造。

采用常规彩钢板房间建造费用大约为450-500元/平方米，本工程采用集装箱租赁，约为每天0.5元/平米，本工程工期180天，产生费用约为90元/平米，较常规彩钢板房间大大地节省了费用。

结合老城区改造项目短平快和点状分布特点，租赁的方式更符合现场需求，与地区办公集装箱租赁方洽谈，配置满足片区化的、快速运输安装、无安全隐患的办公、住宿集装箱临时设施的租赁，本项目整体降低老城区改造项目大临设施、办公费用。

6 施工企业、材料供应企业在内的长期材料租赁的合作模型

材料的采购招标体系建设，关键在于客观、有效地对材料供应商进行考核和评估，制定一个合理的考核体系。

通过对供应企业的绩效评估，可以筛选出更具价值的材料供应商，促使供应商能够提升能力，降低供应价格，为施工企业提供更好的服务。

对同意同一材料供应企业，不同项目产生的租赁费用一级相应的经济风险程度，采用评估管理法对不同竞争方案进行全方位的合理评估，最终选出材料供应商，既能满足信誉好、履约能力强、材料可靠性好，又能满足材料经济性要求。

对于周转材料供应企业来说，需要考察的基本标准包括，价格、履约能力、历史服务水平、材料可靠性等。

对一般项目而言，某个材料供应企业的供应能力中，价格为重要位置，其他指标均处于同等地位。因此。因此除了价格指标，假定各评估标准处于同等重要位置，价格指标的系数为2.0，其他指标系数为1.0，为了便于排评估评定标准分为三挡，一档为5分、二挡为3分、三挡为分。见下表：

表2评估管理法评定标准

对具体一个周转材料供应商可邀请多位专家及富有工程实践经验的施工人员根据表2为各方案的每一项性能进行单独打分，最终将各项性能的得分进行相加，得出某一个企业的得分。

D——各专家给某一企业的综合评分

——各指标权重系数

——各指标评分

/n

A——某一企业的综合评分

——某专家给企业的综合评分

各项指标分数相加，再得到各企业的平均得分后。根据分数最高原则初步确定实施方案。由此确定周转材料的供应企业，同时根据需求，进行动态调整。

7  结    语

我国目前老旧小区越来越多，随着经济建设的发展，老旧小区的人居环境改善越来越受重视，人居环境改造工程的前景比较广阔。

城区改造工程的周转材料的成本控制将有利于降低人居环境改造的价格，对企业创收、保持利润长足增长创造条件。同时也为老城区基础设施更新改造工程可持续发展提供参考。

本文依托嘉兴市某小区基础设施更新改造工程，分析了老城区改造周转材料的成本组成，提出了一系列成本管控措施和周转材料供应商综合能力评价方法，结合现场实际情况和需求，采用拼装式集装箱搭设办公和生活居住场所。对工程周转材料租赁成本降低提供了保障。工程周转材料成本控制达到预期。可供同类工程参考借鉴。

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