集体土地级别基准地价评估的技术要点解析

集体土地级别基准地价评估的技术要点解析

向晓丽

宣汉县不动产登记中心

摘要：集体土地基准地具备了城镇评估工作的基本特征，但除此之外还存在着评价方法滞后、技术应用依据不够、基础理论不完整等特点。深入分析集体土地基准地评估技术要点，并根据实际情况提出相应的解决对策，通过团队打造、队伍成立、评估方式的抉择、构建优质的评价体系、选取有针对性的评价指数五大方面应对评估难点。

关键词：集体土地；基准地价；技术分析

一、评估重点

（一）准备工作

参考相应规程，总结技术要点，总分为两大要点，即农用地基准地价评估以及集体建设用地基准地价评估。每一要点主要有准备工作、资料整理、土地定级以及基准地价评估四个方面，其中每个环节内容比较复杂，还需进一步各方相互配合，同时每一阶段的数据计算量较大。在这样的情况之下，在开展集体土地基准地价评估工作之前，要充分准备好相应工作，比如制度的制定、明确工作方案、分配好工作内容、掌握技术流程、构建专业组织等，全方位做好工作计划，以此提高工作的科学性和紧凑性。就时间因素来说，评估准备工作时开始低价评估的前提条件，也是对工作进行有效的依据构建、任务分析以及梳理思路，尤其是评估思路和方法的抉择将直接关系着后期工作的质量和效率[[1]]。

（二）外业调查

因为评估结果的真实性和精准性在很大程度上取决于基本资料的可靠性和系统性。立足于级别基准地价，树立现阶段集体土地定级阶段所需资料：

1 自然属性方面的信息资料，例如土壤、水文、地形地貌以及其后等。

2 集体土地利用类统计资料，例如农作物的单产、总产以及面积等。

3 集体土地社会经济类资料，比如灌溉、人均耕地、排水等要求，同时还要手机土地区位方面的信息，比如道路、交通的便利程度，中心城市的影响力以及农贸市场产生的作用等。

4 土地行政管理类资料，比如土地能够利用的总体规划、国土空间规划以及城市工体规划。另外，还会涉及到自然灾害易发点资料、土壤基本资料、道路交通规划资料等。因为这些资料大部分都是相应行政管理部门进行管理，而不是作业团队的一手资料，在作业过程中，还需要全面检查现场情况和实际资料，否则整体工作的科学性和可操作性将会受到负面影响[[2]]。

因此在级别基准地价预测阶段，样点低价平均法也就是工作的原始资料，也成样点资料，其中定级指数模型将会逐步完善样点低价平均法。这两种测算方式都需要依靠样点低价水平的测算，但样点低价测算的基本数据要在现场或实地中收取；由此可见，外业调查是开展集体土地基准地价评估工作的前提，也是原始材料获取阶段，将直接影响着级别基准地价测算结果。

（三）构建评价体系

进行级别基准地价测算时，需要以土地定级为参考；而《农用地定级规程》中提出了定级的方法有样地法、因素法以及修正法。因为集体土地的流转还在试点阶段，不管是农用地还是集体建设用地都还没有专业的技术指导文件，致使各地集体土地流转实践案例不多，而且很多作业都是隐形会场交易，这一问题限制了集体土地定级过程的实际应用效果。另外，土地利用具有开放性的动态特点，因为股价期限存在差距，集体土地分等单元无法和定级单元保持一致性性，因此应用修正法会存在着一些问题。对此，进行集体土地基准地价评估工作时，一般会选择因素法。因素法集中解析了影响集体低价价值的相应影响因素，明确这些因素因子和影响重量，从而测算出定级单元总分值，这也是客观评估手段。采取这类方法开展土地定级工作，需要进一步明确评价因素和子因素的权重问题，对此该工作内容直接决定着集体土地级别基准地价评估质量。

（ 四）地价测算

集体土地基准地价评估的最后结果就是级别基准地价的计算，主要包括了级别均价和样点低价测算。开展地价测算工作时，其中的参数选取、测算流程以及方法的抉择都会影响评估工作质量。就起中低价测算来说，针对同一宗土地开展价值评估工作时，其收益价格会逐渐趋向于最高的买价，积算价格会比较偏向于最低卖价，标准价最终取决于成交价格。如果交易市场不景气，同时除去经济折旧问题，其积算价格将更高于比准价格或者收益价格；同样的，如果交易市场发生了泡沫问题，则成本折算法的最终结果相比于市场比较法的计算结果更低。虽然是同一宗地使用一样的估价方式来评估价值，也会存在参数差异，从而影响最后的评估结果。另外，明确级别平均价格后，使用的中位数法、算术平均法、众数法以及加权平均法的计算结果也会存在较大差异[[3]]。

二、技术重点应对措施

（一）打造专业的领导团队

因为基准地价的制定以及公布都是由政府决定，在测算工作初期的资料获取以及最后的计算结果成果认证都主要多部门协同作业，并且行政管理关系错综复杂，作业单位在调节这些关系时其存在感会比较低。对此，开展集体土地基准地价评估作业时，应打造一支政府领头的，以自然资源管部门为主，由财政、环保、交通、税务、统计、文体、农业、林业等相关乡镇有关部门构成作业小组，工作内容时协调各部门之间的工作，并对各个阶段的工作情况提出有效的建议。

（二）构建有力作业队伍

估价机构是最典型的服务类企业，该企业的产品质量主要有服务团队的综合素质决定。在估价技术要点、估价重点控制方面以及估价技术难点要求中，估价作业团队要具备三种专业人员，一种是具备扎实理论知识的技术研究人员，其工作内容时攻克技术方面的难点；一种是具有丰富实践经验的一线估价人员，其工作内容主要是在实际工作中落实作业方案；最后一种是商务管理能力比较出众的人员，其主要负责项目经费的安排以及控制工作进程。其中要注意，专业的另发哦团队是构建有力队伍的前提。总体来说，构建一支领导优秀，成员出色、集体遵守纪律的作用团队，同时拥有超强的应变能力和控制能力，是有序开展估价工作的前提。

（三）找到合适的工作方法

结合评估市场特征，选择合理的评估方法，打造具有特色的评估体系是技术层面的基本要求，同时也是解决技术难点的有效思路。就整体来看，在土地制度改革推进中，集体与国有用地在允许方面具有一致性，等同于入市、同价同权，对此，基于宅基地实行的有偿使用和有偿推出情况下，在评估集体建设用地的低价时，可以使用时长比较法或收益还原法等一些常规方法来进行估价，然而在实际选择评估方法时，还应重视政策效益的落后情况，全面整合集体土地流转市场规律，影响集体土地价值组成因素和所有权差异对低价水平产生的影响。针对工作方法的选择，还需要结合作业团队的基本操作能力、地方群众基础以及工作特点等，灵活使用各种工作方式，梳理清楚工作流程、采取多样的工作方式。

（四）建立科学的评价体系

结合各类规程，选择作用明显的因素因子。比如集体见建设用地基准地价评估，明确因素因子和工作流程后，及时集体与国有建设用地在土地质量、价格影响因素以及土地使用特点与影响规律等方面比较雷同，但两者在本质上本就不同，所以在确定定级因素因子时，还需要充分结合这些差异性。

（五）择取合适的估价参数

选择土地评估参数是，要量化集体和国有土地使用权的差别。可以直接套用基本公式，比如使用时长比较法进行计算。还可以使用特尔菲法多人决策模型进行计算，以此减少参数差异。

三、总结

在明确集体土地基准地价时，还需要考量权属差别、用途差异以及地域差距等因素，保证各地区、用途以及产权和集体地价相互连接。立足于城乡统一用地市场，在测算中明确城镇基准地价、农用地价、阵地片价以及集体地价。

参考文献

[1]李莹.集体土地级别基准地价评估的技术要点解析[J].长春大学学报,2021,31(11):45-50.

[2]庞学珺. 集体建设用地基准地价评估：方法与实证[D].甘肃农业大学,2021.

[3]贾学斌. 宅基地基准地价评估研究[D].河北农业大学,2020.