房地产交易行业廉政风险防控路径探析

房地产交易行业廉政风险防控路径探析

陈玉兰

上海市崇明区房地产交易中心

【摘要】作为国际大都市，上海市房地产交易行业蓬勃活跃，各类新政接续出台，新老政策衔接过渡、内部管理制度不够完善、行业监管力度不足、与相关职能部门信息共享存有阻碍等，这些因素都会导致房地产交易环节中产生风险防控漏洞，可能引发房地产交易中心及其工作人员产生违法行为，急需在工作中总结反思，分析提升并提出防控对策。笔者认为，必须持续加强廉政风险教育和业务流程廉政风险辨识，构建预警机制。加快构建信息网络平台，加强网络监督，不断完善岗位定期轮岗制度，始终做到净化房地产交易风险防控的外部环境，多措并举减少风险，持续营造安全健康有序的房地产交易市场环境。

【关键词】房地产交易风险防控对策建议

随着上海市城市建设迅猛发展，上海市存量房交易量已远超新建商品房交易量。为落实“房住不炒”的定位，保持房地产市场平稳健康发展，保持商品房价格稳定，市政府不断加大对楼市的调控力度，出台住房限购、房产税等相关政策，但因政策连续出台和新老政策衔接等情况，导致房地产交易环节中容易产生引发风险防控的漏洞，进而发生各类交易违法案件。笔者期望通过调研思考，分析房地产交易中心发生的职务犯罪特点、房地产交易中心流程监管薄弱环节、风险产生原因且和对典型案例进行警示分析，探寻有效加强上海市房地产交易行业的风险防控方法路径。

一、本市房地产交易行业风险防控的基本现状

（一）呈现多种类性

因近年本市房地产市场政策调控较为频繁，房地产交易流程比较复杂，房地产交易业务上下游部门，如不动产登记、税务等行政部门间信息未充分共享，证件真伪、交易真实性等鉴别难度较大，给房地产交易行业带来诸多风险，主要有三类：一是房地产交易中心外部风险，即房地产交易中心受理窗口收件时因无法确定收文真实性、准确性、完整性构成的风险。会造成房地产交易中心行政行为被撤销、变更或违法，并可能使房地产交易中心卷入行政诉讼案件之中。具体可分为交易材料的伪造风险、变造风险和虚假交易风险等。根据交易材料的具体类型，还可以分为来自政府部门文件的风险、来自房地产经纪机构文件的风险和交易当事人之间文件的风险等。二是房地产交易中心内部流转风险。尽管房地产交易中心在办理业务中设有受理、初审、终审等多个岗位，但如果核查发现机制薄弱，无法实现有效监督，上述岗位人员自由裁量权较大，从而导致个别工作人员不严格依法办事。三是房地产交易中心内部与外部相互串通风险。中介及开发商的工作人员出于自身利益经常会与房地产交易中心工作人员建立“亲密”关系，若工作人员风险防范意识不到位，会升高引发廉政风险的可能。

（二）风险主要特点

1.房地产交易中心工作人员职务犯罪行为

一是滥用职权行为。这是工作人员的主要风险，即利用手中的权利牟取私利。如徐汇区房地产交易中心黄某利用职务之便，内外勾结，明知证件材料系伪造以及当事人未到场的情况下违规办证造成巨大损失，以滥用职权罪被判有期徒刑三年，缓期三年。崇明区房地产交易中心袁某因滥用职权被判拘役6个月等。二是贿赂行为。如工作人员为不法人员骗取交易提供便利，违规办理房地产交易手续等。三是偷税、逃税行为。房地产经纪机构勾结房地产交易中心工作人员骗取营业税、房产税、契税。如奉贤区房地产交易中心董某，以滥用职权、诈骗罪、偷税罪判处有期徒刑九年。

2.房地产交易行业违法犯罪的行为

一是工作人员违规办理加急件行为。此类案件的出现也为违法人员牟取不当利益提供了便利。普陀区房地产交易中心职工张某等六人先后因涉嫌受贿，被区检查院立案侦查。二是工作人员对动迁安置房违规转让过户提供便利。三是工作人员与外部不法分子相互勾结，伪造完税凭证等。如徐汇区房地产交易中心职工黄某擅自伪造27套房地产的完税凭证交给当事人，并违规为其中22套房屋办理了存量房转移手续，以此逃避税款。四是房地产交易中心工作人员疏忽大意造成经济赔偿。五是不法分子伪造、变造房地产交易材料。六是房地产交易中心工作人员买卖房地产交易信息数据，给权利人造成各种侵害和其他损失。

二、本市房地产交易行业风险发生的主要原因

（一）内部管理制度仍需完善

部分房地产交易中心在监管上存在“重防外、轻防内”的现象，没有起到应有的规范和约束作用。尽管房地产交易中心在办理业务中设有受理、初审、终审等多个岗位，但是核查发现机制较为薄弱，上述岗位人员的自由裁量权较大，从而导致个别工作人员钻空子，出现规避审核、加急工作管理不规范等问题。还有合同制职工薪酬差异诱发心态上不平衡，员工自律不严，丧失职业警惕性和风险防范的意识。

（二）行业监管有待提高

一是房地产经纪行业管理有待提高。一些从业人员专业知识不足，缺乏职业道德。大多数房地产经纪机构只图短期利益，隐患较大。二是房地产交易业务专业性强，宣传力度有待提升。存在交易双方当事人之间信息不对称，交易双方与房地产经纪机构之间信息不对称，以及房地产交易中心与房地产经纪机构、交易双方等信息不对称。由于信息不对称，房地产交易中心无法获得交易真实信息。三是对制假、造假、行贿人员惩罚力度不够

，违法成本较低。根据上海检察机关2014-2016年房地产交易涉案的27名行贿人中，4人被立案，其中仅有沈某一人因行贿52.3万元被判处有期徒刑五年，而其余23名行贿人有些多次行贿，有些向多人行贿，却因谋取不正当利益较难界定导致构罪定性困难，震慑力度小。

（三）与相关职能部门未实现信息充分共享

一是工商、税务、公安等部门未充分共享信息，核查机制存在漏洞。二是相关部门出具文件的防伪技术较为薄弱，给不法分子以虚假材料骗取交易提供了可乘之机。宝山区就发生了购房者与房地产经纪机构工作人员相互勾结，利用伪造的《契税已申报办理证明》及其他材料至房地产交易中心办理房地产交易手续的刑事案件，造成国家税款损失人民币30余万元。三是各部门、单位之间合力不足。政府部门和非政府部门存在不信任，造成信息的脱节以及信息重复录入、审核。

三、本市房地产交易行业风险防控的对策

（一）加强廉政风险教育，提高职工职业素质

1.严格廉政风险教育制度建设

严格落实上海市房地产交易中心《关于印发<加强预防职务犯罪工作的试行规定>的通知》的相关规定，实行职业道德和职务犯罪风险防范教育、定期轮岗。倡导各区房地产中心均制定《工作人员廉洁自律规定》，规定禁止行为，与绩效考核结果挂钩，同时不定期组织学习交流，让规定入脑入心。

2.创新案例教育提高警示作用

结合形势和典型案件，以案说法，增强警示教育的针对性，通过不定期的开展各项教育活动并加大制度执行的检查力度，狠抓队伍廉政作风建设。

3.邀请相关专家讲座

邀请检察院、法院、监狱、党校等专家学者进行廉政教育讲座，针对重点岗位、重点对象定期开展谈话提醒。

（二）加强业务流程廉政风险辨识，构建预警机制

1.认真评估辨识业务流程风险点

加强对业务流程中存在的廉政风险进行辨识分析，提出预警应对举措，保障工作人员职业生涯的安全。如在工作中以查找岗位风险、业务流程风险、单位风险为关键点，做到“风险定到岗，制度建到岗，责任落到岗”。对廉政风险点进行评估定级并制定可用管用得措施。

2.完善管理措施，廉政风险常态化分析

在查准、查全、查深廉政风险的基础上，整合资源，建立房地产交易中心廉政风险信息库，对可能在行政、业务、管理、关键岗位等环节上发生的廉政风险情况进行常态化分析，建立廉政风险分析机制；完善预防廉政风险的工作机制，在认真梳理单位职责权限、业务流程和规章制度的基础上，根据工作实际，建立健全预检、受理、收件、审查（初审、复审、终审）等方面的议事规则、工作程序和规章制度，制定防范措施。

3.规范房地产交易发证加急办理程序

例如宝山区房地产交易中心要求当事人填写《房地产交易发证加急审批单》，制定严格的业务审批程序；我中心对工作人员为当事人托办加急的，也要求填写《托办件审批表》，出现问题责任追究到人。规范房地产交易发证加急办理程序要做到以下几点：明确申请房地产交易发证加急办理的范围；规范具体的操作程序，对违反规定的工作人员，视情节轻重分别予以口头警告、经济处罚、调离工作岗位的处罚。

4.建立预警机制，确定追究制度

对房地产交易中心各关联部门之间的风险预警进行排摸，对存在的主要问题和薄弱环节，要求全体干部职工作出廉政承诺，签订承诺书；进行自查自纠，梳理出各岗位廉政风险点并进行公开和风险等级评估；对具体业务流程、办事程序等，向单位职工和群众进行公示，实行“阳光”操作；建立问责制，对已经列入风险防控点，仍发生廉政风险的，一律严格问责处理。

5.大力宣传，营造廉政风险防控氛围

紧密结合行业服务特点，切实加强廉政宣传教育，提高全体干部职工的廉洁自律认识，形成工作合力。结合政风行风建设工作召开廉政风险防控管理会议，层层落实分解任务；通过召开专题培训、印制宣传资料、设置公开栏等形式，对廉政风险的定义、风险防控的主要措施、如何开展廉政风险防控工作等方面进行详细的宣讲，可视情况进行各类形式的廉政风险防控知识考核，巩固思想认识基础。

（三）加快构建信息网络平台，加强网络监督

借鉴上海建行利用银行交易系统的数据进行风险排查的做法，银行员工与客户的交易数据都存在银行的信息系统里，通过大数据的分析，发现员工与交易的客户资金往来是否有异常，进而分析是否存在不合理的资金交易行为。房地产交易中心也可以通过内部网络分析业务环节中的异常情况（尤其加急事项的异常情况），通过大数据分析，为监督廉政风险提供相应的技术支持。

（四）完善岗位定期轮岗制度

加大轮岗范围，严格执行轮岗制度，针对在同一岗位工作满5年以上的员工，每年有计划有组织进行交流轮岗，特别是加强重要部门、关键岗位轮换交流力度，交流轮岗在房地产交易中心各部门范围内进行。防止因一个岗位固定化，形成“产业链”和“隐患点”。

（五）净化房地产交易风险防控的外部环境

1.完善个人、企业征信体系建设

房地产交易中心可以按照市政府的个人、企业征信体系建设，将在房地产交易过程中的个人、企业的信用进行收集，纳入征信系统，与其他单位实现共享互通，提高个人、企业失信成本。可以成立专门机构，实时出具个人或房地产经济机构的信用报告。

2.利用现代科技手段加强各交易环节监控和交易电子化

通过视频系统，将窗口受理、业务流转、“绿色通道”等便捷、加急业务进行必要的存证。在受理大厅内公示录音录像的告知内容，注意录音录像信息资料的有效保存，正确处理录音录像信息资料利用共享与交易当事人个人隐私、商业秘密保护的关系。

所有的交易材料均应通过电子扫描的方式建立电子档案。加大网上预申请的覆盖范围，进而提高房地产交易的工作效率，可以要求申请人通过扫描证件材料网上申请，现场核实。借鉴企业的供应链管理的模式，构建房地产交易中心与相关政府部门如公安、税务、民政等内部网络端口，实现信息充分共享。

3.加强对交易当事人和房地产经纪机构伪造证件的处罚力度

大力宣传教育有关伪造、变造政府部门核发的文件和材料的法律责任。加大对《中华人民共和国邢法》和2021年3月1日起施行的《中华人民共和国刑法修正案》中相关罪名包括伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪等的处罚措施宣传，通过有效方法和途径包括案例分析等方式警示工作人员。

4.加强房地产交易信息的内部数据管理和外部数据共享

根据房地产交易中产生的数据、个人信息的查询规定和指定用途，确定使用人员的读取、调用等权限、存取方式和审批手续。除司法部门和其他有权机关可以按公民个人信息查询外，其他任何个人和组织不得查询，也不得披露、泄露。否则，根据相应的法律规定要承担民事、行政、甚至刑事责任。

各部门、单位必须摈弃本位主义和封闭主义，严格执行市政府有关信息公开的政策，在确保安全的情况下，各部门、单位必须承担起协助提供在房地产交易中获得和产生的数据的责任和义务。有条件的情况下要力争实现各部门信息网络有限度的互联互通，实现无纸化信息交互。

5.加强对房地产经纪机构的监管

严格制定房地产经纪机构从业人员资格准入制度，提高进入门槛。发挥行业协会在促进从业人员教育培训、业内交流、行业自律等方面的作用。在建立行业失信联防机制方面，注册房地产经纪人行业协会应发挥更大的作用，通过一定的机制和程序，将有劣迹记录的经纪机构和从业人员列入黑名单，通过市场的力量，处罚失信者。

四、结语

笔者通过调研走访和交流讨论等形式，分析了上海市房地产交易行业廉政风险防控的基本情况、风险发生原因、风险特点和防控难点，并对典型案例进行梳理分析，针对房地产交易中的风险防控探寻有效方法路径：即加强廉政风险教育，提高职工职业素质和自律能力；加强业务流程廉政风险辨识，构建预警机制；加快构建信息网络平台，强化网络监督；完善岗位定期轮岗制度；提高风险敏感岗位职工薪酬，改善心理失衡；净化房地产交易廉政风险防控的外部环境。

总之，房地产交易行业廉政风险防控是一个动态发展的过程，各种新政亦会随着形势变化陆续出台，可能会带来新的风险点。因此，必须时刻保持警惕，善于发现问题并总结经验和教训，以科学方法持续完善廉政风险发现机制和监管体制，构建有效的风险防控机制，大力培育不敢腐、不能腐、不想腐的行业廉政文化，最大限度减少交易风险，营造良好有序的房地产交易市场环境。

参考文献：

[1]法律出版社. 中华人民共和国邢法中华人民共和国邢事诉讼法[M]. 2014.

[2]中华人民共和国刑法修正案(十一)[J].中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会公报,2021(S1):271-285.

[3]中华人民共和国民法典[J].中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会公报,2020(S1):1-177.

[4]《中华人民共和国物权法》