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摘要：在当前多个城市大力推广成品房的背景下，《成都市新建商品住宅技术管理规定》、《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》对新建商品住宅品质提出具体要求，本文基于建设单位在精装修工程招标过程的管控要求，对精装修工程集中采购过程的注意事项进行了具体分析。
关键词：精装修，集中采购
引言：精装修集中采购招标标准化、界面确定、清单测算等工作的复杂度较高，本文从确定招标范围、理清施工界面、梳理招标清单等维度介绍精装修工程集中采购注意事项。
一、确定项目招标范围
1、分析在建及拟建项目开发计划，通过梳理开发计划，了解各项目装标及预计精装进场情况
2、图纸标准化，锁定招标范围，选定标准户型并出具标准化图纸
二、确定界面、梳理措施费范围、消除合同隐患
1、梳理施工界面，清晰界定相关专业范围，明确施工工艺，确保工程质量。
2、梳理措施费，确定单独记取范围及计算规则
1）措施范围:成品保护、精开荒保洁、集中加工增加费、垃圾清运、穿插施工增加费、采保费、满堂脚手架、电梯使用费、施工水电费等为措施费组成。
2）确定类别：结合项目情况确定成品保护、精开荒保洁、集中加工增加费单独记取，其余内容均不单独计算。
3）计算方式：给定措施费包干工程量计算方式，统一规则。
三、招标清单确定
集中采购招标为单价包干，清单必须明确计算规则，便于后期核算。招标清单主要约定三点：
1、工程量清单计价规则。
2、甲供材采购、管理及结算原则。明确甲供材损耗率、甲供材结算原则，对各类甲供材如何记取损耗，且甲供材超领处罚等内容做详细说明，详见表1。
表1甲供材管理、结算原则
材料类别 | 损耗类别 | 计算规则 | 其他说明 | ||
甲供瓷砖 | 排版损耗 | 明确固定损耗，进场后根据现场进行排版，技术确认后方可实施。 | 损耗为固定值，不因图纸及项目差异调整，鼓励中标单位进场后提供最优的排版方式供技术参考。 | ||
施工损耗 | 明确施工损耗计量 结算工程量=按竣工图纸计算量*（1+固定损耗+施工损耗）。 | 实际领料数量大于结算工程量时，超领部分从工程款中扣除。如投标单位对损耗量有异议，在报价中综合考虑。 | |||
综合单价说明 | |||||
甲供材为标准规格整片的墙地砖，墙地砖加工由施工单位自行实施，施工地点可以在施工现场加工也可以自行委托加工厂家加工，费用已包含在综合单价中不单独计取。若批量设计尺寸与选型的整砖尺寸不一致，需额外将整砖切割成批量设计尺寸，则产生的额外加工费用包含在综合单价中，因排版导致的切割磨边费用包含在综合单价中，不单独计取。 踢脚线、挡水条、波打线等加工费已包含在综合单价中。 | |||||
材料类别 | 计算规则 | 其他说明 | |||
甲供乳胶漆 | 内墙涂料不计损耗，结算工程量按竣工图纸计算，不足一桶按一桶计。乙方实际领料数量大于结算工程量时，超领部分从乙方工程款中扣除。 | 乳胶漆面漆和底漆的涂布率以“平米涂布率（m2/升)”数值为准，腻子涂布率以“理论涂布率（kg/m2)”数值为准。 | |||
某品牌内墙漆，每桶容量为16.23L，平米涂布率为6~7m2/升，取中间值6.5m2/L，则每桶可刷16.23*6.5=105.495m2.竣工图中乳胶漆图纸计算的工程量为1000m2,则结算工程量为1000/105.495=9.48桶，不足一桶按一桶计按10桶计，超过10桶从装修单位工程款中扣除。 | |||||
材料类别 | 计算规则 | 其他说明 | |||
甲供石材 | 明确施工损耗计量，即结算工程量=按竣工图计算工程量*（1+损耗率），乙方实际领料数量大于结算工程量时，超领部分从乙方工程款中扣除。 | 如投标单位对损耗量有异议， 在报价中综合考虑。 | |||
综合单价说明 | |||||
成品规格板加工防护费 、表面处理、石材磨边、石材挖孔由材料供货商承担；成品线条的加工费、包装费、防护费由材料供货商承担。 | |||||
3、措施费计价说明。因措施内容无法准确计量，需明确范围内容、记取方式，便于投标单位考虑相关费用。
四、精装修集中采购招标经验总结
1、测算先行。基准清单要符合当前市场行情，发标前将基准价套用以往项目比对，验证基准价的合理性，合理测算模型的建立是评标工作的基础和保障。
2、技术配合。标准化图纸是集中采购的前提，是投标单位进行测算报价的依据，也是单项目能顺利落地的保证。
3、供方交底。标前对拟参与供方进行投标注意事项、图纸、招标清单、合约要点、执行要求等关键点做标前交底，规避供方中标后的履约风险。
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