关于明确原出让土地使用条件有关问题的研究

关于明确原出让土地使用条件有关问题的研究

李志军

广东省清远市自然资源局

摘要：本文分析了因历史遗留问题宗地在完善用地手续时需要明确的有关问题，并提出了相应的处理建议，力求破解土地资源管理工作中所面临问题和困难，为完善用地手续提供参考。

关键词：历史遗留问题 不动产登记 管理

因各种历史遗留问题，存在无土地出让合同、或有土地出让合同，但没有明确规划条件、或规划条件已纳入出让合同，但未明确可兼容用地性质比例等情形。上述历史遗留问题用地在办理完善用地手续等业务时，遇到初始规划技术指标、土地用途和使用年限不明确等问题。因相关法规对这方面问题处理没有明确规定，导致这部分土地在办理用地手续等业务时，存在各种问题而无法妥善解决。因土地价值事关人民群众切身利益，在贯彻落实党中央、国务院关于国土空间管控、要素市场化配置等重大决策部署，深入推进土地管理供给侧结构性改革，进一步优化营商环境的当下，明确历史遗留问题原出让土地使用条件，对发挥土地政策叠加效应等有重要现实意义。

一、涉及历史遗留宗地原土地用途的确定

实际业务中，涉及历史遗留问题的宗地证载用途主要有：综合用地、住宅用地、单一住宅用地、商业用地。对于土地供应中土地用途如何界定，2000年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本（国土资发[2000]303号）填写说明中就明确：合同第四条出让土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写（2007年国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）颁布后，应按该国标规定的土地二级分类填写）实施后按该国标建设用地二级分类用途填写）；属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例，为明确土地登记事项，新核发的国有土地使用证(地类）用途一栏不能以“综合用地”填写了，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国第一批不动产权证书顺利颁发。2017年11月1日，新版《土地利用现状分类 》（GB／T21010-2017）的发布实施，科学划分了土地利用类型，明确了土地利用各类型含义，维护了土地利用分类的科学性、实用性、开放性和继承性。2020年11月自然资源部制定了《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，全国统一了用地用海分类。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，综合用地一般是指同一宗地内包含两种或两种以上不同用途，例如商业和城镇混合住宅用地，教育和科研设计用地等。2010年以后，因2007年国家标准《土地利用现状分类》中无“综合用地”类别，新核发的国有土地使用证(地类）用途一栏不能以“综合用地”填写了。原国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知（国土资发〔2006〕114号）规定，“属于综合用地的，应确定各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期，对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包合的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的，也可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。”结合实际情况，未完善用地手续的综合用地主要用途多为城镇住宅用地，以尊重历史、科学实用、最优最佳利用为原则，经查询发证、交易档案仍无法确定具体用途的，参考其它地区，根据2017年11月1日发布实施的《土地利用现状分类 》（GB／T21010-2017），原证载用途为综合用地的土地，其新用途可确定为城镇住宅用地兼容批发市场用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、其他商服用地；原证载用途为住宅用地、单一住宅用地的土地，新用途可确定为城镇住宅用地；原证载用途为商业用地的土地，新用途可确定为批发市场用地、零售商业用地兼容商务金融用地、餐饮用地、旅馆用地、其他商服用地。

二、涉及历史遗留宗地原容积率的确定

根据《建设用地容积率管理办法》(建规〔2012〕22号)规定，“第三条：容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。第七条：国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。”符合相关规定的，方可进行调整。原出让土地容积率控制限制了土地的利用强度，对地价影响很大，地价对容积率特别敏感，一定时期内的地价对容积率的弹性为2。因此，以规范、公平、合理为原则，通过参考其它城市的同类处理经验与相关规定，确定历史遗留宗地原出让土地容积率：实际业务中需界定历史遗留宗地原出让土地基准容积率时，除供地时已按规划部门批准的修建性详细规划实施出让的宗地或已经上级主管部门确定了基准容积率的项目外，可参照公布实施的地区基准地价中各土地用途对应的基准容积率，确定历史遗留问题原出让土地容积率，具体如下：原证载用途为居住用地（含综合用地、混合住宅用地、商住用地、单一住宅）

其容积率为2.0；原证载用途为商业服务业用地其容积率为1.0；原证载用途为科研教育用地其容积率为1.0；原证载用途为旅游用地其容积率为1.0；原证载用途为工业用地其容积率为1.0。

三、涉及历史遗留宗地原规划指标中可兼容商业建筑面积比例的确定

随着城市建设的快速发展，原出让土地周围的交通便捷度、临街状况、基础设施等条件不断改善，土地开发建设方式、物业布置格局都在不断的变化。以最佳、最优利用土地为目标，可兼容商业建筑面积比例的确定对原出让宗地的开发建设显得尤为重要，根据当前土地市场的发展情况和以往实际业务中土地评估价格的相关数据，结合《城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）》等技术规范，历史遗留宗地原出让土地证载用途为商住用地、综合用地、混合住宅用地的土地出让合同或纳入出让合同的规划条件中未确定住宅建筑面积和商业建筑面积比例的,1.出让、划拨前已有原规划部门批准的修建性详细规划的历史用地，或原规划部门已根据早期批准的修建性详细规划核发了建筑设计要点（或规划条件）的历史用地，该类历史用地原土地价值的兼容比例可按原规划部门批准的修建性详细规划确定。2.土地用途为商住用地、综合用地、混合住宅用地的历史用地，未明确住宅和商业比例的，为避免新旧规划条件下土地价格倒挂，根据以下情形确定其原土地价值的商业服务业兼容比例：（1）若土地现行规划条件中商业服务业计容建筑面积占总计容建筑面积≤10%的，则其原土地价值的兼容比例按现行规划条件中的兼容比例确定；（2）若土地现行规划条件中商业服务业计容建筑面积占总计容建筑面积＞10%的，则地块原土地价值的兼容比例按照住宅计容建筑面积占总计容建筑面积≥90%、商业服务业≤10%确定。

四、涉及历史遗留宗地原出让土地使用年限的确定

根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令[1990]第55号）第十二条规定：“土地使用权出让时的地块、用途、年限和其他条件经部门共同拟定方案后按批准权限报批实施。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。”历史遗留宗地原出让土地的具体土地用途明确后，其使用年限应为证载剩余年限，即土地使用权终止期日与原出让用地使用权终止期日一致，剩余年限超过具体用途法定最高年限的，按最高年限确定。对多宗土地联合开发分割合并的宗地使用权终止期日不一致的，按其国有土地使用证或不动产权证中证载最短年限的为准。对土地使用权人要求按证载最长年限或用途法定最高年限确定的，在完善用地手续时一并办理经评估补缴地价款后，可按最长年限或用途法定最高年限予登记为使用权终止日期，但不得高于法定最高年限。