西安市近年改善住宅产品分析

西安市近年改善住宅产品分析

窦光荣 ,代梦莹

成都基准方中建筑设计有限公司西安分公司

摘要：近几年西安住宅市场步入改善时代，消费者将对住宅产品提出了更高要求，同时在疫情笼罩及宏观政策调控下，整个行业大环境形势严峻，房产市场“马太效应”正日趋凸显。这促使地产商不得不加快产品创新力度，其中最突出的是户型设计。

关键词：改善住宅 产品设计 面积趋势 亮点分析

引言

随着城市化进程加快，西安楼市近几年需求结构发生了大变化。2016年西安市“招拍挂”机制上线，融创以总价18.5亿、折合1346万元/亩、楼面价7200元/㎡摘地东二环陕建机械厂137亩土地，缔造了“世纪土拍”。而后旭辉、金茂、绿城、中南、远洋、新城、红星、康桥等一线开发商也入驻西安，促使西安市土拍价格不断突破新高，住宅售价也逐步提升，住宅也进入改善时代。高端改善型住宅近几年已经占领市场主导地位，成为了西安楼市的主旋律。

一、市场产品面积段趋势

通过2020年-2022年市场销售成交数据分析（见下图），西安市商品住宅成交产品主要以改善为主，其中140-200成交面积段逐步提升，占比约45%。由于160㎡以上产品空间可变性及产品形式过多，对于以刚改为主的市场来讲不具备普遍参考价值，因此本次主要针对140-160㎡户型展开特点分析。

本文通过对2020年-2022年西安市场中42个项目进行分析，对其中如融创海逸长洲、新希望锦麟天玺、中天未来印、万科沣华锦鸣等24个改善类项目进行踩盘调研，汇总分析户型数据及特点，并着重对主力改善产品，140㎡-160㎡的面积段进行设计亮点总结，分析其设计特点，以期为同行带来思考与启发。

二、140-160改善住宅产品亮点分析

1. 疫情消洗玄关

疫情之后，大家不再敢乱放衣物，或是直接将快递箱带入房内，希望能在家门口进行洗手和消毒，避免将外来病毒带入家中。在这种大环境下，疫情消洗玄关变得尤为重要，它能有效将室内、室外空间进行分隔。下图中粮奥体壹号142㎡户型和招商雍澜湾167㎡户型都在入口处设置了洗手池和玄关柜，入户前，可在玄关处完成脱鞋、衣物消毒，洗手，避免将病毒细菌带入室内。

2. 双动线设计

双动线，顾名思义，就是一个空间里有两条互不打扰的活动路线，它可以有效缩短家庭动线，避免不必要的绕路和碰撞，还能有效保护隐私。下图中粮·天悦的136㎡户型将家政动线和起居动线分开，家政流线可直接通过玄关进入厨房收拾准备食材，有效避免对客厅等主要空间的干扰。但双动线对户型面积要求较高，因此多出现在160㎡以上的产品中，如下图中铁建·西派时代的188㎡户型。

3. 中西厨设计

中西厨房的出现主要是由于现代人的生活习惯与生活理念带来的家居布局革新。现在更多人喜欢西式料理，而西厨一般无油烟，空间上无太大约束。因此，中西厨设计应运而生。它既能容纳多人操作，还能满足不同人的需求习惯，开启多样化的生活方式西厨还能有效拉近家人之间的距离,满足家庭主妇做饭时与小孩、老人之间的互动交流。下图招商央畔的143㎡户型和国宸府的167㎡户型均设有西厨区，在西厨区，可以和孩子一起做甜品烘焙，让孩子也能加入到厨房和大人一起探索美食的奥秘。同时，西厨平台既可以作为操作台，也可以是简单的小吧台，在周末的夜晚夫妻之间或者邀上三五亲朋好友开一瓶红酒小酌一杯，在疫情时代避免人口聚集，足不出户体验浪漫的生活氛围。

4. 奢华横厅/方厅设计

疫情反复，人们居家办公、上网课时间越来越多，“家”对居住者来说不再只是晚上睡觉的地方，因此，许多置业者会希望将家布置得更为舒适、宜居。在这种大环境下，采光揽景，尺度奢侈的横厅、方厅，越来越受到置业者的青睐。下图中粮奥体壹号142㎡户型采用横厅设计，面宽能达到7米左右。招商雍澜湾162㎡户型采用方厅设计，厅整体面积达到56㎡，且南北通透，舒适度高。

5. 南向超大阳台

以往的户型设计，往往只在客厅外设计阳台，常被用作晾晒衣物的空间，影响客厅采光和视野感受。下图招商雍澜湾167㎡户型和福星惠誉美术城143㎡户型在设计中加入与卧室连通的南向超大阳台，宽度8M以上，既能营造“巨幕”式观景视野，保证空间的充沛采光，还能够满足日常晾晒的基本需求，空闲时，在这里喝喝茶，赏赏花，也拥有无尽乐趣。

6. 豪华主卧套

以往的户型设计中，主卧套基本以衣柜加三件套卫生间为基本配置，随着人们生活质量的提高以及对更高生活品质的追求，豪华主卧套已经成为新趋势。下图招商雍澜湾167㎡户型和招商央畔165㎡户型中，卫生间都追求更高的配置，四件套甚至五件套，浴缸也成为了此类大户型的配置趋势。除此之外，还追求独立衣帽间、观景阳台等，集舒适性与私密性于一体。

7. 双套房设计

在一个家庭之中，不同的“生物钟”影响着居住舒适度的高低，一家三代人难免出现不同生活习惯的矛盾。在这样的背景下，双套房设计已然成为新趋势。下图铁建·西派国樾145㎡户型和绿地海珀未泱142㎡户型均设有双套房，除主卧外次卧套房独立卫浴的布局，让孩子或者年迈的父母在自己的房间就可完成洗漱等日常的起居活动，既为家庭划上具有私密感的生活界线，也可以满足老人的需求。

三、结语

纵观西安近几年住宅市场，高价地楼盘入市均以革新的产品引起轰动，一定意义上来讲，这些中大面积的高端改善住宅不仅仅是为了“居住”，更多是为了革新“生活”。人们的居住观念已经不再是只看重功能，而是向舒适性、健康性、家庭交流沟通等更高阶的需求进化。户型的不断升级，兼具功能性与享受性，在生活中为人们带来的是家庭气场和情感维系的改变。相信不久的将来，住宅产品将以更加健康、幸福、轻松、欢乐的样子为接下来西安的人居发展进行迭代。