河西小区工程项目进度计划管理研究

河西小区工程项目进度计划管理研究

韩玉春

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摘要

在经济高速发展的今天，仅靠扩张开发的地产开发，已不能完全适应人民对美好的居住和对现代化住宅的要求。在日益严峻的市场环境下，各家房地产企业都在积极寻求与自身发展相适应的经营方式，并在市场上进行了创新，并制定了行之有效的发展策略。项目进度是一个关键的经营目标，如何进行有效的计划管理，是保证项目按期完工的关键。AY公司是一家中小房地产企业，也遇到了类似的问题。

关键词：房地产项目 进度管理 进度管理 进度优化及保障

一、引言

政府的政策关系到房地产的发展，而政府的宏观调控则会对其产生一定的作用。房地产业对国民经济的发展起到了推动作用。与80后的比较，我国的房地产业在经营机制上有了长足的发展，但在工程建设前抢工、建设期间资金不足、业主强制收楼等问题依然突出。随着时代的发展，人民对住房的要求越来越高，对建筑工程的改造与发展也越来越迫切。房地产开发企业实施的三个重要因素是：（1）加快或及时地完成重要的工作；(2)工程总费用小于或小于预算；(3)顾客满意度高，收房率高.房地产的发展要想取得好的发展，就需要建立健全的规划体系。文章以河西地区某楼盘为例，从施工进度管理的视角出发，探讨施工进度管理中的一些问题。

二、河西小区工程项目安全管理现状和问题

（一）河西小区工程项目进度管理现状

河西小区 B区，一共有一座130多米高的酒店型写字楼，5座百多米的高楼，1座小型的回收站。房地产停车位比例为1:0.9，停车场数量为1992个。该公司坐落在保税区内，设有酒店式公寓，跨境电商产业，商务办公，展销中心，港式街区，以及其他各种商务楼宇。该公司拥有3栋、5栋、6栋、7栋商铺和8栋，其中3栋、5栋、7栋、7栋都是 LOFT单元。

（二）河西小区工程项目进度管理中存在的问题

1．河西小区工程项目进度计划总结

河西小区工程项目应完成关键节点数11个，11个已按时完成，完成率为100%。本年该项目的关键线路在于结构封顶——规划验收——竣工备案——精装修施工——项目交付，在建设过程中，项目经理和城市工程总一直亲力亲为去监督项目的实施，每天早晨项目均有晨会，每周按时召开例会，跟进施工单位的建设工作，因此获得了较好的成绩。

河西小区工程项目的目前进度情况是：7、8栋已经在2019年12月25日完成了项目交付；5、3、6完成外饰面施工，进行园林绿化管线工程。河西小区工程项目暂无较大风险。

2．河西小区工程项目进度管理问题分析

河西小区工程项目在交付期间进行了抢工的工序，项目一期7栋和8栋在2019年5月14日完成竣工备案，在5月15日完成批量精装修正式进场，在6月20日钢结构进场作业，在8月20日完成钢结构施工，在12月5日完成全部安装工序。项目难点在于涉及32个户型，793套，其中614套涉及加改建，通过项目努力，最终于12月21日开始集中交付。

根据集团标准工期，涉及钢结构加改建应额外增加2个月工期，从竣备至集中交付总工期应为60天（加改建）+180天（精装修）+30天（整改及验收）+10天（集中交付）=280天，而项目实际工期仅有204天，工期较不合理。

（三）AY公司项目进度管理影响因素分析

1．施工材料因素

河西小区工程项目的7栋和8栋木地板楼梯第一次进场量尺时间为2019年9月11日，方案签字并开始生产事9月22日，第一批木楼梯到场时间为11月7日。期间多次催促，厂家生产进度及包装进度跟不上，因此导致进度缓慢。其他的项目也有类似于这个情况，厂家材料跟不上，导致装修进度拖欠，又或者是质量差，导致后期要整改，再次花费人力财力，也是影响进度的重要原因。

2．施工管理因素

施工管理是很重要的因素，关乎整个建设工程的周期是否顺利运转，总包对施工影响非常大，开发商与总包的交流非常重要，而我们的项目就是总包不够负责任，导致进度非常缓慢，受到集团批评，需要进行比较大的整改。

3．预算不足及工程设计因素

由于项目延期导致时间过长，资金超过相应的预算，后期也出现了项目交付时施工单位强行到场坐镇索要工程款的情况，导致施工方暂停施工。预算不足会导致出现材料无法正常按时进场，总办单位工人效率低下等等一系列问题，进而导致施工进度缓慢，工期拖欠。

三、河西小区工程项目进度优化和保障

（一）各项目的工作计划及保障措施

河西小区二期工程目前进行1#外框的拆除，外墙已完工，公区正在建设；已拆除2#外墙，外墙已完工，公区80%已完成；6#外墙已全部拆掉，外墙已安装完毕，外墙粉刷已基本完工。确保消防和规划部门提前到工地看房，并在三月中旬完成消防验收和规划验收。针对6月份的毛坯房和户型，及早进行了整改和修缮，注重小区建设的品质和外观。关于九月份的精装房。要事先订好样板，进行合理的布局，避免第一阶段的问题。2020年度的规划工作：一期1#2-5号建筑的精装方案出图纸；第二阶段的施工和后续的后续工作；在完工和交货后进行有关的结账。后续工作：完成各专业第二阶段验收、竣工验收；完成有关大面积土地使用权的有关工作。合同部门后续工作：项目竣工验收；第二阶段的室内装饰工程及 A类材料的采购；第一阶段的内部精装维修。

（二）制定合理计划，严格按标准执行

简化和标准化程序－制定标准化的审批程序，确保每一个程序的批准时限不会少于24个钟头，通常如果程序中没有明显的错误，程序审查员可以提供一个不同的解释，但不能退还给最后的审查者，只有最后审批人才能做出决定。

设计变更、现场签证：工程现场签证、设计变更应先行上线审核后进行，如遇现场突发事件，应通过电子报经上级领导同意，48小时内启动线上审批流程，对金额较大签证、变更，引入多家单位进行竞价、议价。

（三）发挥运营沟通和监督体制

加强运作交流，提升问题处理的效能。运营机构的各个分部制定了方案，以电子邮件形式决定各个项目的负责人和完成时限，并将其抄送到城市总、运营总。营运部门在流程上的监控，并定期报告项目的进度，并在整个流程中协同相关部门加快进度。及时处理问题，将工程推向正确的方向。

四、总结

在探讨了影响工程进度的主要因素后，运用资料法，发现材料供应、政府外部因素、施工管理不当、预算、签证变更、外部环境等因素都是导致工程延误的主要因素。在施工期间，建设方要加强与施工方沟通，并将每个月的工作进展情况进行总结，对节前和节前的重点工作、具体工作是否按期完工，并向项目经理、集团公司汇报，发现问题要立即解决，对一些问题要负责部门负责人督促改善和完成，涉及或者严重拖慢建设进度的制度问题应予以处罚或者开除，不得马虎。

参考文献

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