商业银行个人房贷发展与风险分析

商业银行个人房贷发展与风险分析

王俊

山东省龙口市

王俊，1983年5月30日出生，女，2007年毕业于山东财经大学，籍贯：山东省龙口市，现居北京，在职研究生专业是金融学。

摘要：各商业银行积极拓展个人住房贷款业务，因此对现有商业银行个人住房贷款对于借款人的影响及风险进行分析，有助于未来商业银行在提供这种贷款方面管理体制的完善，也有助于深入对借款人的信用约束。近年来，一系列众筹、房产中介以及小额贷款公司等第三方开始突破原有贷款政策原则拓展业务，在部分城市开展首付款场外配资活动。不可否认的是，这一方式为个人信贷业务注入了活力，但同时也带来了更多的风险因素。

关键词：商业银行；住房贷款；风险

一、我国个人住房贷款的发展

立足经济发展，房地产业发挥支柱性作用，在就业方面发挥巨大作用，吸收大量劳动力，在自身发展壮大的过程中，促进钢铁、建筑以及物业等行业的大力发展，尤其是在金融行业中扮演重要角色。目前，购房者以银行贷款方式，实现对购房资金缺口的弥补。为此，银行将房屋购置者作为核心客户，创设低成本以及低风险的渠道，促使信贷资金与房地产市场相结合，获取较高的综合效益。

房贷利率成效波动趋势，在1995 年 7 月，利率达到历史最低点。针对房贷利率计息模式，其遵循国家经济发展政策，有人民银行进行制定。在房贷利率转换为锚定利率之前，贷款基准利率较高，在换锚之后，其数值处于4.65-4.85 之间。从长远角度分析，基于 LPR利率改革环境下，利率下行成为必然。

二、个人房贷信用风险分析

（一）银行个人信用评分系统不够完善

对于我国的银行个人信用评分系统，以美国相关方法为依据，结合我国实际情况，进行针对性调整，但是，缺少行之有效的风险评估技术的支持，评估因素不完善，缺乏专业性，引发银行个人信用评分系统整体完善性薄弱，在根本上制约风险反馈的全面性。目前，征信系统的管理归中国人民银行，鉴于利益均衡问题的存在，僵局一直存在。另外，在部门之间，信息不平衡也很难避免。因此，现阶段，要积极构建联合征信系统，将其作为问题解决的手段。为了保证评估的准确性以及公正性，要以个人基础信息的精准性为前提。与此同时，对于银行内部评估，其操作模式较为简单，在缺乏风险体系的前提下，整体不足性更加显著。

例如，对于银行内部评估数据，需要以财务历史数据为前提，但是，很难实现对消费者偿债能力的准确预测；评估标准缺乏依据，权重信息支持不足；

在评估过程中，对资金流的分析不到位，预测精准性薄弱；结合巴塞尔协议，针对评级其设定的评级标准，整个行业对其研究有限，与实际要求不符。另外，信用评级结果应用范围不大，集中应用在授信领域，缺乏对贷款风险以及准备金损失的深入研究与评估，定量分析不足，影响信贷产品资金分配使用，规划不到位，不利于对收益水平以及能力进行准确预估。

目前我国商业银行大多工作人员对于评分系统的认识不够充分，系统理念陈旧，已不能适应最新业务的快速发展，对于商业银行内部的审核标准，根据其借款人年龄、工作情况、当地居住时长、收入水平、学历信息、家庭情况、征信情况、大数据等多个方面设置等级评分。评分方式的设置及系统信息的结果。不能够保障降低借款人违约风险，难以保障个人住房贷款业务开展工作时能在科学公正的前提下得出正确的结论。

（二）业务流程信息化、自动化程度较低

     目前，针对个人住房贷款业务在商业银行中的办理，整个过程较为复杂多变，涉及部门众多，流程复杂，一方面，银行需要投入更多的办理成本支出。另外，办理效果不高，客户办理缺乏便捷性。因此，对于这一问题的解决，需要发挥信息技术的优势，依托网络科技优势，加速信息化与自动化建设进程，实现自动化业务办理，切实提升办理效率，大大降低成本，提高服务水平。目前银行资源信息以纸质文档为主，但是，逐步向着电子信息化转变，整体发展速度之后，与发达国家相比较，具有差距，尤其是业务流程以手工化办公为主，自动化发展缓慢。究其原因，主要是银行当前深受信息化系统功能的制约，内部业务流程的完善度不高，使得信息化建设无法满足实际需求。另外，对于不同的银行，其信息系统存在差异性，尚未实现统一化管理，问题集中体现在系统开发、程序开发以及数据库等多方面，监管难度较高。另一方面，操作风险提升。

对于商业银行个人住房贷款业务，流程复杂，涉及人员较多，操作人员办理时间会加长业务的整体时效。统一线上化流程，减少手工作业时间和纸质资料签署等时间，优化内部流程结果，也会极大缩短业务办理时间，提高办理效率。自动化流程后系统对于借款人的信息进行保存，以及签署相关文件资料，都能进行保存并查看。信息对借款人定时提示，减少借款人违约风险。

（三）贷前、贷后管理工作的完善性欠缺，部门之间缺乏协调

信贷风险因素主要源于贷前以及贷后，规范性不足，严格性较差。在贷前，针对调查，信息评估更多依靠的是个人填报，同时涉及相关证明性文件，缺少实地考察与核实，对信息真实性缺乏考量，尚未真正了解贷款目的，警惕性不足，促使贷前管理严谨性不足，风险出现几率增大，主要涉及道德风险以及

假按揭等。另外，银行缺乏对担保机构审查不到位，主要涉及行政事业单位以及开发商等。在产权证获取之后，出现逾期未办理抵押手续的情况，责任追究制度缺乏明确性。基于贷后管理，检查各种不到位，内容设置不全面，规范性不足，尤其是未设定定量标准，缺乏对借贷人财产情况的后续监管，持续性不足，尤其是在发生个人偿债能力下降的情况下，很难制定科学有效的应对策略。在部门之间，需要对权利进行有效制衡，以审贷分离机制为基础，加强风险防范，强化信贷审查与借款人之间的有效隔离，维护信贷审查的公正性与客观性。但是，基于此机制，需要银行前后台配合更加紧密，促使其协作面临挑战与压力。

前台的调查部门与后台的审查部门存在信息不对称的问题，主要源于沟通的不足。基于当前制度，信贷后台审查主要问题集中在时间、信息渠道、人员苏州等方面，尤其是对于前台获取的信息很难准确进行核实，如果信息渠道增加，信息真实性掌控难度增大。信息不对称以及业务办理不及时成为阻碍信贷前台与后台信息沟通的不畅通的主要因素，前台对市场以及客户信息变化掌握缺乏动态性，无法及时与后台交流，引发信息不对称，造成业务搁置。

（四）个人住房贷款监管立法不健全，相关责任不明确

对于银行房贷的盲目性，从表面原因分析，主要源于美国的次贷危机，但从根本上研究，监管主体功能的欠缺是主要原因，更加具有本质性与根本性。长期以来，美国关注的是市场以及自我监督，将自律管理作为重点，对监管制度缺乏足够的重视，大大提高银行业务办理的风险性，尤其是对信用风险重视度不足，这也是造成金融危机的主要原因。我的问题与美国存在差异，在法律规定中，对个人房贷监管存在过度性，集中体现在特定的房贷业务操作规范上，规则存在单一性，这在根本上与房贷市场实际需求不相符，监管规范缺乏较强的动力，操作性与可行性薄弱。对于房贷监管机构，主要将关注点放在业务操作流程上，在这方面给予详尽的法律法律约束，对风险关注不多，无法实现监管的系统性与全面性。除此之外，在业绩的驱使下，盲目鼓励客户进行贷款，更加倾向于通过房屋中介进行贷款，使不良贷款的风险扩大，借款人违约风险增强。当前，虽然制定了房屋中介的相关法律与法规，但是责任追究流程缺乏明确性，一旦出现借款人违约问题，或者是信息出现有误，房屋中介很能将责任落实到位。

三、商业银行个人房贷风险管理措施

（一）明确商业银行各部门管理职责

商业银行个人住房贷款业务风险管理由银行各部门共同协作完成，其涉及零售银行部，授信审批部，风险管理部，营运部、法律合规部，科技信息管理部以及办公室，各个部门应对岗位职责明确并进行风险管理。

零售银行部负责个人住房贷款的计划、安排、执行、落实，负责个人贷款产品推广和营销，负责个人贷款业务的初步审查，并落实签署意见报有权审批人审批。授信审批部部负责贷款业务的审查审批。风险管理部负责个人住房贷款授信业务的贷后管理，包括落实贷款条件的达成，授信客户情况的跟进管理，信贷资产分类管理以及相关制度建设。营运部负责个人住房贷款业务借款人办理柜面业务，负责公民身份联网核查工作，负责个人账户的现金结算业务，法律合规部负责制定与修改个人住房贷款业务合同文本，负责业务流程中相关使用文本的审批。科技信息管理部负责个人住房贷款业务中流程办理相关系统问题进行设计，完善业务流程中电子化操作。办公室负责个人住房贷款业务相关合同文本用印及审批。

（二）加强商业银行内部风险管理

对于银行的风险管理，以三道防线为主，实现对风险管理各个环节的有效把控，将各个业务风险降到最低。

第一道防线主要针对的是零售业务部门，需要对下属业务风险管控计划进行有效构建，以市场调查为基础，实现对整个业务的有效安排与规划，涉及多项内容，如产品类型的话，客户的甄选以及产品的推广服务等，目的是以更为优质的服务，获得市场信任，强化对风险管理细节的精准管控。与业务部门之间，需要保持目标明确清晰，构建凝聚力，强化对风险的有效管控。与此同时，对潜在的风险进行深度挖掘，尤其动态掌握风险变化情况，构建有针对性的风险报告，达到对风险的准确评估，保证各项工作都具有强有力的信息支撑，有据可查，能够将风险把控工作落到实位。

“第二道防线”主要针对的是风险管理部门，其包含主要核心机构，如审批部，法律与合规部，信息科技办公室等。虽然各部门都隶属风险管理部门，但是，在相关管理机制的制约下，不同的风险管理部门具有不同的风险职责。对于风险管理部，主要任务是对风险管理体系进行全面落实，对相关的风险政策进行宣导，落实考核，尤其是对风险类别进行判定，对风险评级标准进行界定，落实相关管理办法，将风险管理机制的完善作为目标，切实提升整个机构的风险管理水平；对风险上限进行准确掌控；全面落实风险管理相关战略，以不良资产作为目标，落实催收以及处理工作。授信审批部寿县业务为目标，对风险相关因素进行考量，落实审查工作，重视授信政策的全面学习，强化各个部门对授信风险的全局掌控，促使风险管理策略得到妥善落实，将大后监管作为方向，增强监管力度，切实维护信用风险管控质量。营运部的主要职责是进行运营平台的建设，以资金清算以及贷款的发放为目标，全面做好过程控制。法律与合规部主要职责是，进行相关法律法规的落实，对有关风险管理的工作进行推广。信息与科技部对信息系统风险管理工作进行组织落实，确保整个信息系统运行稳定，质量过关，更好服务于全行各部门和各支行的风险管理工作的落实。办公室的职责主要以声誉风险管理为目标，将保密、应急、印章证照等工作的风险管理作为重点。

“第三道防线”主要涉及的是内部，审计部门，以风险报告为基础，对其进行判定与审查，以书面形式对风险报告进行反馈。

“前中后台”主要针对的是工作流程，对其进行三层管理机制的设置，需要对分工进行明确划分，保证掌控的层次性，维护管理机制的统一性以及和谐性。

参考文献：

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王俊，1983年5月30日出生，女，2007年毕业于山东财经大学，籍贯：山东省龙口市，现居北京，在职研究生专业是金融学。