破产管理人视域下不动产登记的优化建议

破产管理人视域下不动产登记的优化建议

练情情

广东卓信律师事务所合伙人 广东广州  510623

【摘要】本文从破产管理人视角出发，分析近年来广州市不动产登记改革取得的成效，并对破产程序中的不动产登记提出具体的优化建议。

【关键词】破产；营商环境；不动产登记；改革

近几年世界银行的《营商环境报告》显示，中国在优化营商环境方面取得巨大成就，营商环境全球排名从2018年的第78位跃升至2020年的31位，连续两年成为全球营商环境改善幅度最大的十大经济体之一。营商环境评价指标一共有12个，从开办企业到办理破产，让市场主体在一个有保障有秩序的环境中经营，促进地区的经济发展。这些指标的重要性和相关性已被大量的经济学文献所证明。[i]

破产管理人在履职过程中，需调查破产企业的财产状况，因此跟不动产登记部门打交道甚为频繁。不动产登记机构对管理人工作的认可和支持，对于高效办理破产有重要意义。本文尝试从破产管理人视角出发，分析近年来广州市不动产登记改革取得的成效，并对破产程序中的不动产登记提出具体的优化建议。

一、改革成效

2018年以来广州市先后制定了多份优化营商环境的纲领性文件，从1.0版本进化到4.0版本，持续推进登记财产改革，业务流程不断优化，审批时间不断压缩，推广全程网办、全城通办，让企业和群众办事更方便、更便捷、更舒心。广州不动产登记改革的成效，笔者从破产管理人视角来看，认为其中两方面的改革成效是最为显著的。

一是一站式查询债务人名下不动产信息。曾经，管理人在广州市不动产中心无法查询花都、番禺、南沙、萝岗、从化、增城等六区的土地登记记录，仅调查广州市行政区域内的破产企业不动产情况，管理人除在广州市不动产中心调查，还要分别前往花都、番禺、南沙、萝岗、从化、增城等六区有关部门现场查询。并且，各区做法不一，有些还只能口头告知查询结果，无法出具证明材料。这种状况严重影响办理破产的效率。目前，这一状况已有极大改观。现管理人向广州市规划与自然资源局申请调查破产企业的不动产登记情况可以一站式查询破产企业在广州行政区域内的不动产登记情况，无需再奔波于不同的区进行调查。政务信息的互联互通，是优化营商环境的重要一环，给管理人工作带来极大便利。

二是地籍图更新和查询。自2020年2月1日起，任何人通过广州市规划和自然资源局网站“不动产登记”栏目的“地籍图查询”模块，均可查询到本市域内地籍区、地籍子区信息，包括地籍区、地籍子区的名称、编号等内容；通过空间位置检索或输入宗地代码、不动产单元号或宗地具体坐落，便可即时获取对应宗地的宗地代码、不动产单元号、坐落、面积及权利类型等内容及附图。对于集体土地所有权宗地，还可获取土地所有权人名称信息。[ii]笔者认为，这张天地图是一张“宝藏图”，最能反映广州的土地管理质量。只要把这张图的数据完善好，维护好，保持更新，相信可以极大地提升土地管理的质量。

二、优化建议

通过前期广州市破产管理人协会征求广州地区破产管理人意见并收集相关问题的基础上，为进一步优化广州的营商环境，优化不动产登记制度，提升办理破产的水平，笔者针对破产程序中不动产信息查询、登记等提出六项优化建议，供有关决策部门参考。

（一）提供管理人线上查询方式及设立管理人专窗

管理人具有调查、管理和处分债务人财产的法定职责，管理人凭人民法院受理破产申请的民事裁定书及指定管理人决定书到各不动产经办机构行使管理人职责时，部分窗口工作人员不认可管理人身份或需要解释很长时间才能被认可。据了解，北京已为管理人提供了线上查询的方式以及线下专窗办理的方式，办事效率高，一般当天能反馈查询结果。特殊情况需延迟回复，也不超过3个工作日。这一做法值得广州借鉴。

（二）出台管理人查询不动产登记信息业务指引

《民法典》第二百一十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。不动产登记的查询主体有两类，一种是权利人，一种是利害关系人。利害关系人如何界定，法律并未明确。管理人在查询破产企业名下的不动产时，可以权利人的身份进行查询。但实践中，管理人为履行职务，除了要查询债务人名下的财产，往往还需要查询债务人的对外投资企业、分支机构或者股东名下的不动产登记情况，这时候管理人可不可以查？怎么查？以什么身份去查？ 实践中还缺乏明确的指引。因应现实中管理人遇到的查询难题，立法和政策进一步细化迫在眉睫，对“利害关系人”进行类型化分析，分别规定查询方法和查询范围，出台破产管理人不动产登记信息查询指引。

（三）增加查询破产受理前一年内不动产登记变动情况模块

为有效打击破产欺诈，避免债务人利用破产逃避债务，转移财产，《企业破产法》赋予了管理人一定程度的撤销权，包括人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的 下列行为，管理人有权请求人民法院撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。如能方便查询到债务人在破产受理前一年内不动产登记的变动情况，将有利于管理人有效履行职务，打击破产欺诈，维护债权人利益。

（四）依法加快解除破产企业财产保全措施

《企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。通常，进入到破产程序的企业，名下的不动产早已被一道又一道的查封信息封住。为解除破产企业的财产保全，管理人需要与各地的查封法院和不动产登记机构等部门沟通，解封困难重重，效率极低。2021年9月8日，国务院总理李克强召开国务院常务会议，部署在部分城市开展营商环境创新试点，支持地方深化改革先行先试、更大力度利企便民，其中包括“破产案件受理后，允许破产管理人依法查询有关机构掌握的破产企业信息，在处置被查封财产时无需办理解封手续”。笔者建议广州先行先试，让这一改革措施尽快落地。

（五）加强规自局和广州中院的协作

提升办理破产的效率，府院联动是关键，笔者建议广州市规划与自然资源局和广州中院进一步加强协作，可以推动（1）广州不动产登记中心向广州破产法庭开通不动产远程查控系统权限。法院受理破产案件后，破产法庭可利用不动产远程查控系统查询债务人企业名下不动产登记情况并提供给管理人作为财产调查的依据；（2）破产法庭及时通知不动产登记部门破产申请受理的情况，解除有关债务人财产的保全措施，并停止办理针对债务人企业不动产实施的新保全措施；（3）成立专门小组解决破产程序中不动产登记的历史遗留问题和疑难复杂问题。

（六）加快解决不动产登记历史遗留问题

历史遗留问题，人人都怕，比如老国企房改房分户和公摊问题、回迁预留房问题、不动产登记地址不一致问题、政府划拨土地处理问题等。2021年自然资源部的1号文是《关于加快不动产登记若干历史遗留问题的通知》，要求根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，明确责任主体、措施和时限，加快推进历史遗留问题的化解。我们也非常希望，针对历史遗留的不动产相关问题，规自局成立破产程序中历史遗留问题和疑难复杂案件应对小组，确定具体负责人，与破产法庭、管理人共同协商解决方案，统筹推进，提高办案效率。

（作者简介：破产清算和重整法律业务部负责人；广州市律师协会清算与破产业务专业委员会委员、副秘书长）

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[i] 参见《世界银行营商环境评估 方法·规则·案例》，罗培新著，译林出版社2020年1月第1版

[ii] 参加广州市规划与自然资源局官方网站，链接为http://ghzyj.gz.gov.cn/zwgk/ztzl/yhyshj/bdcdj/zcfg/content/post_5664585.html