关于划拨土地的价值评估分析

关于划拨土地的价值评估分析

廖志旺

广东公评房地产与土地估价有限公司

摘要：划拨土地的价值评估是一种特殊的宗地,它还应明确被评估宗地的使用年限。现行划拨用地使用权的使用年限划分,主要有两种情形：一是依据相关法规,将划拨土地的使用年限设为无限期;二是以所评估土地的规划用途为基准,确定土地使用权的最高使用年限。文章从划拨土地的基层概念，特点，以及评估分析方法三大方面进行分析解决了部分划拨土地的理论问题。

关键词：划拨土地；特点；价值评估方法

引言：在我国城市规划中，国有土地使用权的取得可以分为出让和划拨两种类型，那么，通过划拨取得的国有土地使用权能否在收回时获得其所有权的价值进行补偿？能否免费收回土地的使用权？怎样对所分配的土地进行估价？以下是答案。

一、划拨土地的基本概念

划拨土地是指依法经县级以上人民政府批准，由土地使用者以补偿、安置、无偿等形式取得的国有土地使用权。

其土地使用权的有关权能不完整，仅包含土地使用权、土地占有权、以及部分土地收益权，而土地处分权的权力十分有限。

二、划拨土地价值的特点

1、划拨土地具有无偿性

根据我国的土地法律，经政府核准，使用人无需缴纳出让金，只需缴纳征收补偿安置费用即可获得使用权。相关法规对其分配的方式并不严格，但各种途径和方法都是无偿的。

2、土地划拨使用权具有无年期限制

除法律明文规定的在外,划拨土地使用权没有使用年限的限制,

3、划拨土地使用权受一定程度的限制

划拨土地使用权在收益权和处分权都存在一定的限制,根据我国房地产管理法规定,在划拨的土地上面建造的房产进行出租所带来的收益应该把其中所包含的土地收益上缴给国家[1]。

三、划拨土地的价值评估方法

为了规范国有划拨用地使用权地价评估行为，自然资源部根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》（自然资办函〔2019〕922号）。

1、市场比较法

最常用和最基础的评估方法是市场比较法,也是目前国际上普遍采用的评估方法。主要依据市场替代原则,将待估土地与最近市场上可供选择的同类地块进行对比,并适当调整同类地块的成交价格,从而估计出该地块的客观、合理的价格。替代经济学原则是市场比较研究的理论基础。按照经济原理,在一个市场中,当一个产品的效用与其价值相当时,它就应当具有同样的市场价值,也就是说,两者之间存在着一种完全的替代关系。在相同的市场中,两种不同的产品之间存在着不同的替代关系,从而使得它们之间的价格互相制约。市场比较是指对相似地块之间存在替代关系的价格进行调整,从而得到被评估地块的价值。随着我国企业对土地使用权意识的提高,土地划拨、转让等行为的不断出现,土地划拨的案例将会呈逐年上升趋势。我们可以根据交易情况、期日、区域和个别因素,对划拨土地的交易情况进行调整,从而得到待评估的土地使用权价格。

2、剩余法

剩余法也称为假设开发法,是指根据房地产预期开发后的正常市场交易价格,减去预期的正常开发费用和相关专业费用、利息、利润、税收等费用,通过价格差额估计出地价。土地投资是为了得到回报,而这种可能的回报将会影响到土地的价值。剩余方法的理论基础和收益折现方法一样,都是对未来的剩余收入进行估算。收入折现法中的地租或纯收入,是从土地收入中扣除土地要素的费用,而剩余定律是从资本化后的价值中直接扣除非土地要素的贡献。

3、收益还原法。

收益还原法是指在估计年度土地预计净收益的基础上,按一定的折现比率,折算成评估期日收益的总和。

地价是为了获得土地的期望利益而付出的,也就是租金的资本化。地价的高低与未来可获得的土地收益有关。所以,在对划拨用地进行估价时,必须明确划拨用地的相关权利,并充分考虑出让和划拨用地的权利差异对地价的影响[2]。

目前《土地估价规程》对土地纯收益、出让地价的测算有较为详尽的规定，但并未明确界定其具体的计算方式，因此可以从同一地块上的国有企业的租金情况入手。国有土地租赁的租金水平是由土地出让金的多少决定的，是国家利益的体现，所以用土地的净利减去租赁的租金，就能得到分配的纯收益。

采用收益还原法，首先采用市场比较法，通过对不同区域、不同因素进行比较，得出被估价房地产的客观收入，扣除有关成本费用后，得到房地纯收益，从房地纯收益中剥离房屋纯收益，再扣除划拨土地应上缴的国家土地收益，得到划拨土地年纯收益。由于土地使用权转让的权利有限，其交易受限制，所以其变现的风险要远远大于出让土地转让的风险，也就是说，分配给土地的收益要比出让土地的风险更大，所以，在具体的计算时，通常应该比同等市场情况下的土地还原利率更高。

4、成本逼近法

成本逼近法是将房地产开发过程中所发生的各种客观成本作为主要基础，再加上一定的利润、利息、税金、增值收入。成本法是从投资成本的角度对房地产进行评估，但是这种方法并不能充分反映房地产的真正价值。一块土地的价格，并不是由它的投资成本决定的，而是它的未来使用净收入的多少。

取得土地使用权的方法有很多种，当使用划拨的方式获取到土地的使用权的时候，除了需要对原先的使用用户补偿相应的安置补助费用和地上物的补偿费外，还需要对地上建筑设施进行投资建设，如通水设施，通电设施，通讯设施等基础的设施建设。在获得土地和开发之后,企业必须将土地和其它生产要素结合起来,以获得收益。土地是一种必要的生产要素,土地使用权人取得土地和开发所需要的土地使用权的使用费和开发费,都可以看作是一种特殊的商品,这种费用同时要考虑到土地取得和开发费用的利息、利润等。

5、基准地价系数修正法

在一般情况下，基准地价系数修正方法不宜对划拨土地使用权进行直接估价，但是，地方政府已经发布了划拨用地基准地价的规定。

最后，要综合考虑以下因素：从得到土地使用权所需要的成本、土地收益、土地市场的完善程度、以及政府公布的土地增值收益比例等等，并进行分析判断，选择合适的评估方法。但若划拨地交易案例较少、地方未颁布基准地价、未公布科学论证的土地增值收益等情况，不能同时选取两种方式进行评估时，应报省级以上房地产估价行业协会专家论证后，可以采取一种方式，但需在报告中详细说明具体原因并附专家证明材料。划拨土地使用权价值评估是一种特定的评估对象，由于它的价值究竟是怎样评价的，目前国内还没有一个统一的标准，各地区的同行都在进行着探索。本文就划拨用地使用权估价中有关问题提出一些粗浅的见解，供大家探讨和指正。

参考文献：

[1]刘一男. 论我国国有土地使用权划拨制度的完善[D].东北财经大学,2017.

[2]毛竞远. 论我国划拨土地使用权制度[D].中国海洋大学,2012.

[3]张先贵,金俭.因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度[J].社会科学辑刊,2012(03):81-85.

[4]姜永权,许亚光.关于划拨土地的价值评估分析[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2009(01):91.