关于福州区域金融案件中首次登记后开发商应否承担担保责任的法律研究报告

关于福州区域金融案件中首次登记后开发商应否承担担保责任的法律研究报告

黄昱豪

福建知信衡律师事务所 福建福州 350000

【内容提要】随着我国楼市进入下行周期，越来越多的购房人，尤其是房产投资者，时常出现银行按揭贷款未能按时偿还的情况，一系列因素导致断供案件持续出现。而在银行起诉购房人与开发商的金融借款合同纠纷案件中，随着《民法典》以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的实施，开发商在项目首次登记后是否需要承担担保责任这一问题，在银行与开发商之间存在巨大争议。本文拟通过福州各法院对前述问题裁判观点的分析，以期对开发商处理与银行之间的合作关系以及后续的应诉起到一定助益。

【关键词】阶段性担保  抵押权设立 首次登记

一、福州市因断供引起开发商承担担保责任金融案件的现状

（一）福州市近五年案件的总体数量

近五年，福州市该类案件的总数量为528件，案件数量的变化趋势如下：

注：数据来源：Alpha案例库；时间：2017年4月11日-2022年4月11日。

如上图所示，自2017年至2022年，福州市因购房人断供而导致开发商为借款合同项下的贷款提供阶段性保证的案件数量持续增长，2018年至2019年增长显著。案件数量持续增长的直接原因在于福州市房价逐渐进入下行周期，以及2020年开始并持续的疫情对国民经济的重大影响，导致断供的购房人越来越多。

（二）案件一审及二审程序裁判结果

注：数据来源：Alpha案例库；时间：2017年4月11日-2022年4月11日。

如上图所示，在一审程序中，银行起诉的金融借款合同纠纷案件（487件）被福州法院全部或部分支持的比例高达99%，而诉讼请求被全部驳回的案件数仅为5件，另有银行撤回起诉1件。

注：数据来源：Alpha案例库；时间：2017年4月11日-2022年4月11日。

如上图所示，在二审程序中，上诉的金融借款合同纠纷案件中，24件被福州市中级人民法院改判，改判率高达69%；维持原判的仅11件，占比为31%。

二、福州法院对总登后开发商应否承担担保责任问题的审判意见

（一）抵押权设立问题

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，若房产的首次登记完成之后，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院将会支持预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的请求，并认定抵押权自预告登记之日起设立。该规定的出台，相当于直接赋予了预告登记权人在首次登记完成后、且不存在预告登记失效等情形下，预抵押登记享有同正式抵押登记相同的效力，且认定抵押权自预告登记之日起就已设立。

通过对福州各法院的案例检索后发现，在《担保制度解释》规定施行后，福州此类案件量最多的两大法院鼓楼法院和台江法院的审判观点均与施行前发生了巨大的变化，从原来认为“在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，银行的抵押权在抵押权证取得之前并未正式设立”，转变为：“只要首次登记完成之后，且不存在预告登记失效等情形的，法院将支持银行主张就抵押财产优先受偿的请求，并认定抵押权自预告登记之日起设立”。

（二）开发商承担担保责任的问题

对于开发商是否需要承担担保责任的这一问题，《民法典》及相关法律出台后也从之前认为“在抵押权未能依登记而设立情况下，开发商的保证期间延续，其对于抵押权设立之前已经到期的债务仍应继续承担保证责任”，转变为“房产的抵押权于预告抵押登记之日设立，开发商的阶段性保证责任的保证期间已经届满；或由于银行与开发商对于承担担保责任的合同有特别的约定，应尊重双方的意思自治，即便银行已取得抵押权，在抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书正式交由银行前，开发商的保证责任并不免除”。

在《担保制度解释》第五十二条第一款正式实施后，各开发商均在金融借款合同案件中提出不再承担担保责任的抗辩观点，而福州各法院对于该问题，分别有支持和不支持两种意见与观点。

1、不支持开发商承担担保责任的观点和理由

在中国银行福州鼓楼支行诉梁某某、福州泰屿房地产开发有限公司（以下简称“泰屿公司”）金融借款合同纠纷一案（案号为〔2021〕闽0102民初9063号）中，根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，泰屿公司的阶段性保证责任期间止于梁某某取得房产的《房屋所有权证》并办妥以贷款银行为抵押权人的他项权证时，据此，保证期间终止的时间节点为抵押权设立之时，鼓楼法院依据《担保制度解释》第五十二条第一款的规定，认定房产的抵押权于预告抵押登记之日设立，泰屿公司阶段性保证责任的保证期间已经届满，鼓楼法院对中国银行鼓楼支行要求泰屿公司对案涉债务承担连带保证的诉请不予支持。

2、支持开发商承担担保责任的观点和理由

而在中国建设银行福建省分行诉谢某某、福建联丰房地产开发有限公司（以下简称“联丰公司”）金融借款合同纠纷一案（案号为〔2021〕闽0102民初9877号）中，根据《个人住房借款合同》第三十六条约定，联丰公司保证止于抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行福建省分行时，在此之前，即便建设银行福建分行已经取得对该抵押财产的抵押权，联丰公司在本合同项下保证责任均不因此发生任何减免。但合同约定即便建设银行福建省分行取得抵押权，在抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书正式交由建设银行福建省分行前，联丰公司的保证责任并不免除。故鼓楼法院对建设银行福建省分行要求联丰公司对案涉债务承担连带保证的诉请予以支持。

综上所述，之所以同一法院的同一法官在同一时期、相同案情的情况下，会做出结果却完全相反的两份判决，实际上是因为两个案件中，两家银行贷款合同中约定内容存在明显的差异。

三、对房地产公司的风险防范建议

（一）银行合作协议的签订建议

开发商为了方便购房人，且更容易办理按揭贷款手续，给购房人提供更多的合作银行选择，流程上一般先与各家银行签署按揭合作协议。建议开发商针对按揭合作协议的保证期间应尽量明确，“阶段性担保责任截止于抵押权设立之日止”。如无法明确，则建议避免出现类似“他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由银行时方免除保证责任”、“即便银行已经取得对该抵押财产的抵押权，开发商在本合同项下保证责任均不因此发生任何减免”的表述。

（二）及时书面催告业主办证

在具备物权登记条件情况下，法院通常认为购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，但是开发商亦有义务督促和催告购房人办理抵押登记。开发商应当在具备办证条件后，及时按照合同约定向购房人邮寄办证通知书，并保留好相应的邮寄凭证和物流回单，以证明尽到了通知和催告义务。

（三）及时向银行发送已办理首次登记的通知

鉴于，房地产项目是否办理以及何时办理完毕首次登记，银行及购房人对此均不知晓。建议开发商在办理完毕首次登记并向购房人发出办证通知书后及时发函告知银行，要求银行协助催促购房人办妥所购住房的所有权转移登记，并及时与购房人共同办理预购商品房抵押权预告登记转不动产抵押登记。避免银行主张因开发商未及时履行通知义务，导致其迟延取得抵押登记证明文件的情况发生。

四、结语

在《民法典有关担保制度解释》第五十二条第一款的规定出台后，福州法院对于首次登记后开发商是否承担保证责任的审判观点已逐渐趋于统一，但由于各家银行的合同范本的不同以及开发商是否依约履行合同义务等案情具体情况的不同，将会导致法院判决出现不同的结果。开发商应根据具体客观实际情况结合项目所在法院的审判意见，建立和完善自身的风险防控。

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