工业4.0时代下深圳旧工业区改造的探索与实践——以山厦工业区为例

工业4.0时代下深圳旧工业区改造的探索与实践——以山厦工业区为例

李金旺

深圳市建筑设计研究总院有限公司    广东.深圳 518000

摘要：粤港澳大湾区的建设，让屹立广深港科技创新走廊中轴上的深圳，提供了产业发展新机遇。在此背景下，工业高质量发展应抓住新一轮科技革命和产业革命的机遇，通过技术创新和制度创新提高工业供给质量，从世界加工厂转为具有全球竞争优势的制造中心，成为我国工业高质量发展的样板区域。

项目针对在粤港澳大湾区工业高质量发展的背景下，深圳工改工城市更新项目存在的问题，以《山厦工业区城市更新单元》为对象开展相关技术研究，通过从产业园区建设规模、产城融合建设、产业园区转型升级、城市更新的政策优势以及开发单位与政府利益共享五个方面，建立适合旧工业区改造的现代产业园区规划体系，形成具有借鉴价值的城市更新旧工业区改造的示范案例。

项目创新提出了城市更新旧工业区改造规模的合理区间，建立了发展“产城融合”理念的技术途径以及“工业上楼”现代化产业园的构建模式，同时分析城市更新的政策的优越性，引导旧工业区改造项目的实现多方利益的平衡。

目前，项目创新发展的技术和模式，在深圳数十个旧工业区改造中应用，为全国的旧工业区改造、政策引领提供了强有力的技术支撑。在我国现代城市建设和工业园区改造发展中起到了重要的引领作用

关键词：工业4.0；城市更新；工业上楼；产城融合

Ⅰ

一、项目背景

1.1 粤港澳大湾区背景下工业高质量发展的新使命

粤港澳大湾区的建设，让屹立广深港科技创新走廊中轴上的深圳，提供了产业发展新机遇。在此背景下，工业高质量发展应抓住新一轮科技革命和产业革命的机遇，通过技术创新和制度创新提高工业供给质量，从世界加工厂转为具有全球竞争优势的制造中心，成为我国工业高质量发展的样板区域。

1.2深圳市鉴定工业立市、制造强市的发展战略

制造业是深圳经济的“定海神针”，为加快产业的转型升级，深圳出台《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》（以下简称《若干措施》），聚焦高端先进制造业，实施“灯塔工厂”示范工程，打造“5G+工业互联网”的工业4.0示范园区。

1.3 深圳市通过城市更新政策的实施，为产业提质扩容

深圳于2008年进入高科技产业化驱动阶段，随着“底线约束”、“腾笼换鸟”等一系列措施推动产业园区的建设，制造业如今也到了“无地可用”的困境。在此情形下，深圳市于2009年颁布了《城市更新管理办法》，由政府主导，通过市场力量进行城市更新，盘活存量土地，提高土地利用效率，促进产业转型升级，推动城市可持续发展。

1.4城市更新发展过程中，出现了产业空心化

过去十几年的实践证明，深圳通过城市更新，实现了良好的经济社会效益，同时也面临了许多问题。

一是过分追求短期效果，长远考虑不足。根据调查，大部分工改工项目被变相更新为带有“商住”性质的项目，用办公楼和住宅变相代替厂房，直接推高了产业研发用房的供应量，在深圳写字楼空置率22.4%的情况下，并已产生“供大于求”的潜在闲置问题。

二是零敲碎打，难以提供集中连片的产业空间。部分工改工项目规模很小，改造功能单一，无法实现产业的集聚效应，仅考虑自身地块，忽略区域的协同发展。

二、产业转型升级普遍存在的问题

（1）现有工业用地规模无法满足产业供应需求。

深圳于2008年进入高科技产业化驱动阶段，随着“底线约束”、“腾笼换鸟”等一系列措施推动产业园区的建设，制造业如今也到了“无地可用”的困境。

（2）更新改造功能单一，以M0为主，缺少高标准厂房，无法适配产业生产。

城市更新改造类型单一，以工改M0为主，在早期无新型产业用房建设标准，新型厂房套用办公楼建设标准，楼板承载、货梯载重、楼层防震等均不能满足要求，无法适配先进制造业生产要求。

由于工改M0项目推动过多，直接推高了产业研发用房的供应量，导致办公楼空置率居高不下，去化压力大。

（3）更新规模较小，更新碎片化难以形成产业聚集效应

根据调查，目前深圳市通过城市更新建成的工改工项目，普遍规模较小，开发建设用地均在0.8-2公顷，均存在以下问题：一是建筑布局孤立零散。二是没有形成产业集群，无法提升片区发展。单个小型产业园区的改造，无法使得一定空间范围内产业的高集中度，“木桶效应”无法降低企业的发展成本。

在粤港澳大湾区工业高质量发展的背景下，以《龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新单元》为例，建立现代化产业园的规划体系，通过城市更新，实现片区产业提质扩容，为深圳乃至全国旧工业园区改造提供先行示范。

二、工业4.0背景下山厦工业区改造的探索

2.1（1）深圳城市更新工改工项目普遍规模较小，无法形成产业聚集效应

根据调查，目前深圳市通过城市更新建成的工改工项目，普遍规模较小，开发建设用地均在0.8-2公顷，均存在以下问题：一是建筑布局孤立零散。二是交通相互干扰。三是没有形成产业集群。

2、产业集聚对区域发展的影响

①产业集群是推动区域经济增长的重要方式。产业集群实际上是把产业发展与区域经济，通过分工专业化与交易的便利性，有效地结合起来，从而形成一种有效的生产组织方式，是推动地方区域经济增长的重要方式。

②产业集群是区域创新系统的一种重要实现方式。创新是区域发展最根本的内在动力，但是由于创新活动的复杂性，企业很难单独开展创新活动，往往需要多个相关企业及科研部门的共同参与，创新才可能获得成功。

③产业集群是提升区域竞争力的重要方式之一。

3、城市更新工改工项目具有一定规模方可产生集群效应

山厦工业区占地面积约48公顷，在总体布局上，形成了产活一体区、多元智造基地、超级总部集群、城市服务区四个大功能组团，组团之间的差异化发展进一步提升了区域生产效率。在这种集群内发展，除了可以分享因分工细化而带来的高效率外，而且还由于空间的临近性，大大降低因企业间频繁交易而产生的交通运输成本，吸引更多的相关企业到此集聚。扩大和加强集聚效应，进入了内部自我强化的良性循环过程，即吸引更多的相关企业与单位向该集群聚集，而新增的企业与单位又增大了集群效应，如此产生滚雪球效应，推动区域经济快速发展。

结合山厦工业区的成功案例，根据对其他工改工项目的研究，我们发现当工业园区规模达到3公顷时，初步形成具有分工合作关系的产业园区。当工业园区规模达大约8公顷时，可形成较小体量的产业集群。因此我们建议工改工城市更新单元的规模尽可能不小于8公顷，确保未来产业园区实施后形成产业集群，实现区域一体化发展。

（2）建设以现代产业体系为驱动、生产性与生活性服务相融合的产城融合示范区。

龙岗区当前存在发展空间紧约束、产业平台低水平、产城融合低水平的突出挑战。在政府全力推动平湖金融基地提质扩容的契机，《山厦工业区城市更新单元》从以下三方面着重改善和提升：

1）丰富区域产业功能，适应 “北拓”战略要求。项目充分利用平湖物流基地、金融基地两大基地优势，以细分市场为导向，以“总部+智造”为核心，构建一个技术与知识密集型的“智能+”园区，为平湖承接国际和粤港澳大湾区产业、人才转移提供卓越的商业平台、先进的产业生态与多元的社区价值。

2）提升配套供给能力，适应产城融合协同发展要求。充分挖掘片区生态和人文资源，引入了产业配套与生活配套形成功能高度混合的空间布局。研发制造、生活配套、产业配套7∶1∶2。主要配套包括学校、医院、文化活动中心等完善片区的公共配套体系，支撑产城融合发展。

3）提升产业空间，适应引领型项目落地的需要。充分联动平湖枢纽发展，优化区域综合交通，解决金融基地空间不足问题；同时建设新一代移动通信、新一代智能终端与云平台系统等云计算设备，带动周边连片产业用地升级改造，打造产、研、创、游、闲一体化的新兴产业园样板，成为平湖片区产业功能与城市形象的一个招牌。

（3）采用“工业上楼”模式，实现产业的转型升级，契合国家工业4.0智造的发展战略。

工业上楼并不是简单地把生产设备搬上楼，而是一套体系在支撑。它需要解决层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，满足工业4.0新兴产业集群生产需求。

山厦工业区从适配性、可行性等方面进行了“工业上楼”实践研究。

建筑高度：厂房的建筑高度不得大于 100米，个别有特殊要求的，建筑高度不宜超过60米。

层高：鼓励按照工艺需求合理设置建筑层高；首层层高宜为6米，二层及二层以上层高宜不小于为4.5米。非单层厂房首层层高超过6米，或二层及二层以上部分层高超过4.5米，宜将地上建筑面积进行相应核减(层高标准值为3米)。

建筑面宽/进深：建筑高度超过24米但不超过60米的区域，最大面宽不得大于100米。建筑高度超过60米但不超过100米的区域，最大面宽不得大于80米。厂房平面应规整方正，满足工业生产需要，应留出完整的可供使用的生产空间，主要进深不宜小于15米。

柱网结构：为保证生产线的合理使用，根据工艺要求、停车场布置及经济跨度，柱网轴线距离一般大于 8.7米。

标准层：高层厂房单套生产单元建筑面积不宜小于1000平方米，有特殊生产需求的企业，在满足消防安全的前提下，可适当扩大生产单元建筑面积；厂房宜按幢、层等固定界线为基本单元分割为可以独立使用的空间。

（4）市场主导、政府引导

深圳市的市场化城市更新模式以“政府引导、市场运作”作为更新的原则，城市更新政策体系已经形成以人为核心、坚守底线思维、融合各方力量共建共享的整体思路。深圳市制定了一系列政策法规、技术标准以及规范性文件，形成了较为完善的政策体系。②规划引导。通过编制城市更新专项规划；③审批管理。城市更新活动必须以制定城市更新单元规划、纳入城市更新单元计划为前提条件。

城市更新主要分为单元计划、单元规划两个审批阶段，根据每个阶段的目标制定相应的审批流程，单元计划是前一阶段，主要是协调土地权利人和开发主体的利益分配，并且由政府作为监督方，进行公示和审议，并且在审议中提出政府需要的公共利益诉求。在单元规划阶段，通过城市更新单元编制流程、审批流程和征求各个部门的意见，由政府代表公众提出相应的公共利益诉求，要求市场主体贡献公共服务用地与产业空间，解决城中村违建等一些历史遗留问题，考虑到市场主体承担的社会责任积极性，形成了一套土地转移奖励、公共配套奖励的容积制度。

三、山厦工业区改造实践

3.1空间重组、功能复合、构建完整产业生态

丰富区域产业功能，适应 “北拓”战略要求。项目充分利用平湖物流基地、金融基地两大基地优势，以“总部+智造”为核心，构建一个技术与知识密集型的“智能+”园区。相比传统低端制造业，增加产业研发、产业配套、公共服务设施等功能。将原分散的功能，通过聚集、融合等手段，重新调整组合方式，聚合成为多功能园区，通过建筑手法，将不同功能紧密联系，构建完整产业链。

3.2 多样化产业空间、匹配不同功能需求

为适应园区内不同产业生产对空间的不同需求，规划研制不同种类空间进行功能匹配。规划生产空间建筑规模53万平方米，主要用于ICT制造装备、VR/AR制造等，分为轻生产单元、重生产单元两种模式；规划研发空间建筑规模52万平方米，主要用于科学研究和技术服务、新一代信息技术、科技金融投资等，通过多功能、多尺度的产业匹配，全方位落实规划产业生产、研发以及配套空间需求。

3.3 以现代产业体系为驱动、生产性与生活性服务相融合的产城融合示范区

项目东南侧的平湖枢纽站集商务办公、国际贸易、购物中心、高端住宅、交通枢纽站于一体，项目西北侧的平湖金融城以综合金融、总部、信息技术、现代服务业等为主，项目东侧是以住宅为主的山厦社区。

项目通过连廊及轨道与周边的平湖枢纽、平湖金融城联动发展，以站城一体，服务提质为动力，构建新兴的产业聚集区，打造湾区东部国际贸易中枢，深圳北部产业商务中心，龙岗区的城市副中心。通过项目北侧联系平湖金融城及轨道站点，底层建立下沉广场、地下公共通道并与轨道衔接；南侧通过释放开敞空间衔接平湖枢纽及融湖中心城，依托平湖枢纽交通能力，建立国际交流中心、创展平台等功能。

项目设置一条共享环带，不仅使项目与周边有所联系，同时连接项目内部各种功能，形成一条连续、开放、共享的产业服务共享环。通过共享环带连接产业金融服务中心、综合商业服务中心、健康生活平台、科技孵化中心、国际交流中心、革命纪念园、人才公园及政府科创平台等，串联内部各种功能。

结合厂房设置配套宿舍、商业服务设施以及具有教育、养老、医疗、文化、社区管理、体育活动等不同功能的配套设施，公共服务聚合共享，打造配套设施完善的智能产业园区。

1