我国房地产价格的理论拐点及应对措施

我国房地产价格的理论拐点及应对措施

王炳冰

身份证号码 370729197405062776

摘要：面对房地产市场的非理性发展，我们应该切实贯彻“房住不炒”的正确观念，积极引导资本流向有利于提高技术水平的实体产业，从而推动产业结构的调整和经济的转变。

关键词：房地产；价格；理论拐点；措施

引言：

中国的房地产行业经历了20年的快速发展，尽管中间出现了一个短暂的调整，但随后又出现了一个快速发展的时期。美国、日本等国家的发展历程表明，由于房地产市场的不合理发展，会导致的房地产价格泡沫最终破裂，从而给实体经济造成严重的影响。房地产的供求关系决定了房价在市场上的供求关系。

一、关于“拐点"的相关概述

在2007年国庆以后，由于中央银行第二套房按揭政策的明确，深圳、沪、穗等地的房价都出现了大幅下跌。同年十二月十三日，万科集团董事长王石在清华大学紫光国际交流中心举行的“海螺行动 I”记者招待会上，提出“楼市拐点”，并提出三四年之内不能买房的观点，引发了房地产市场“拐点”论战，而且越来越激烈。由于货币政策的收紧，以及房地产金融的创新，导致了房地产开发的资金链断裂。房地产企业的资金来源是销售收入、银行放款、资本市场，而后两者都被完全封死。中央银行决定以家庭为单位购买二套住房。第二套房贷款的利率由原来的85%上调至110%，上涨29.41%，同时还上调了40%的首付款，这会对房地产市场的投机行为产生显著的抑制作用。住房民生问题被强调，随着廉租房、经济适用房比重的提高，将会对价格较高的商品房产生一定的冲击，70%以上住房在90平方米以下等政策将得到实质执行，楼市供需矛盾得到了缓和。减少这一现象的原因，一方面是为了适应居民的居住需要，增加了小户型住宅的供给比例；二是政府通过增加利率、收紧信用来遏制投机的需求。同时，清理存量土地，加速开发商的开发步伐。房价过高，已经远远超过了人民的实际购买力，所以房价必须下跌。目前，房市的发展受到宏观调控的制约，主要有外贸顺差、流动性过剩、通货膨胀、利率、汇率等宏观因素的影响，但只要不发生大的宏观经济波动，房地产业的发展趋势基本是不可逆转的。政府不希望房地产市场出现大滑坡。房地产业是国民经济的支柱产业，拉动了国民经济中的其它部门的7%以上的发展。宏观调控的整体思路是稳中求进，避免大波动。此次调控的主要目标是抑制投资和投机性消费，同时抑制投资过度增长。住房市场最大的问题在于过度的需求。我们注意到，随着宏观调控，全国各地对自住住宅的需求依旧强劲，说明中国楼市仍处于发展的黄金时期。城市化的速度没有明显减缓，也没有停止。城镇化是推动住房需求和房价上涨的有力因素。

二、我国房地产价格的理论拐点需求是由投资需求决定

房地产的主要特征是住宅性质，而新增加的人口数量将成为房地产市场未来的一个主要驱动力。我国虽是人口大国，但随着人们生育观念的改变，一切商品的价格都取决于供求关系，房地产也不能例外。住房需求的大小取决于新居民的住房需求与投资需求。《中国统计年鉴2021》最新公布，我国人口出生率为8.52%/%，第一次低于10%，而人口自然增长率只有1.45%，这是我国目前最大的数据。随着出生率继续降低，新增加的人口会逐渐减少，而当前的生育率降低对房地产价格上涨不利。从结构性的视角来看，在城市化进程中，外来人口流入城市，成为居民的主要力量。近几年，中国城市化的速度越来越快，据国家统计局的统计，2019年，中国的城镇化率超过了60%，城镇化的深度和广度都有所提高，与发达国家的差距也越来越小，虽然还会有一些提高的空间，但速度会越来越慢。所以，从城市化的观点来看，未来的房地产价格也将呈现出减弱的趋势。房地产市场的投资需求和房地产的金融属性日益增强相关，是当前拉动房价上涨的一个重要因素。不断上升的房价刺激了房地产的投资需求，使房价的上升速度加快，如果房价持续上涨，房价上涨的预期会更加强烈，这样的投资需求就会持续下去，从而进一步增强房地产的经济增长。另外，股票等投资市场也会对投资需求产生一定的影响，导致金融市场对房地产的投资替代作用较低，从而间接提高了房地产的金融属性，增强了居民的投资需求，也使居民更愿意将多余的储蓄投人到房地产。

中介行业的信息垄断，也促使了人们对投资的需要。房地产中介产业的资本化，充分体现了资本的趋利避害。随着中介业资本化，中介机构的投资不断增加，中介机构对房屋信息的垄断也越来越快，机构间的竞争也越来越小。为了提高房产交易的流动性和提成，一些原本就垄断了房屋信息的中介公司，通过网络媒介发布了各种各样的广告，宣扬房地产价格会不断上涨，货币会无限制的贬值，这就导致了很多潜在投资者的非理性心理。影响房地产供应的因素有两个：第一，实体行业的投资回报率。这与现实经济的活力息息相关，当前的实体产业发展空间不足、产业内部同质化、过度竞争甚至恶性竞争、资金难找到高质量的投资项目等都是国内面临的问题。由于实体产业的疲软，导致公司更倾向于将目光投向迅速发展的地产领域。二是消费者的购买力.以往国内的房地产公司四处拿地开发建设楼盘，其中一个很大的原因就是这些有火。同时，我国的商业银行在房地产方面的投资信用状况一向比较宽松。银行之所以放松贷款，一是因为房地产价格的上升，让银行认为房产的按揭价值会让他们的贷款变得更加安全，就算发生了违约，他们也可以用房产来偿还贷款。此外，银行信贷管理上的不规范，使得原本应该发放给实体经济的贷款，也被非法流入房地产行业。

三、判断房价的极限

在限购制度下，很多有能力全款买房的买家，都会选择购买少量的房产，而工薪族则是最主要的购买者，他们会根据自己的经济状况来判断自己的还贷能力，比如一个典型的双职工家庭，他们的未来还贷能力取决于他们的工作收入，如果他们未来的工作年限都不足以支付房贷的利息，那么就不会再买房子了。最后，工作收入取决于 GDP，根据 GDP的计算，工人的工资收入是 GDP的一部分。如果给GDP和人口假设一个未来三十年的增长率，按照此增长率来计算所得未来三十年的人均GDP，与 GDP中的工人工资的比率相乘，然后乘以家庭中有劳动报酬的家庭成员（假定数字为2)，扣除家庭的医疗、医疗、教育等支出，就可以得到一个家庭未来能够支付的房屋贷款的利息，并将其除以国内现有住宅的平均面积的两倍。我们可以把这一价格看作是全国房价的一个转折点。考虑到地域、人口等因素，一些地区的转折点价格会比这个价格高。

四、我国房地产价格的理论拐点及应对策略

（一）加强银行放贷监管

我国楼市持续走高，与资金流入房地产业有着密切的联系。但是，由于大量其它用途的贷款进入房地产市场，导致房地产业出现了不合理的溢价，各种经营贷、消费贷等贷款流入了房地产业，导致了房地产业的大量资本流失。有关部门要对贷款用途、首付来源、贷后管理进行严格审查，对违规使用消费贷、经营贷等贷款家庭采取抽贷、限贷等惩罚性措施，对居民违规申请及使用贷款起到震慑作用，规范居民的申贷用贷行为。对于公司的业务贷款，因为其数额常常很大，因此更要严格审核，放款后跟踪资金流向。另外，针对银行违规放贷，审查不严格，甚至通过违规放贷给没有资格的客户获取非法收益进行坚决治理。

（二）弱化房产金融属性

作为一种商品，房地产是人们争相追求的，其原因是其住宅性质的减弱和金融属性的加强。近年来，房地产市场的价格不断攀升，房地产的投资属性也逐渐得到了社会的认同，房屋成为股票、期货等受追捧的对象，从而增强了投资者的购买欲望。同时，由于房地产是一种被银行认可的可供抵押的资产，能够满足人们日常生活所需的资金需求。在国内一线城市，房地产作为一种具有金融属性的资产，其价值得到了广大市民和银行的普遍认同。所以，降低房地产的财务性质，是降低对房地产市场的非理性追求的一种方式。

（三）进行预期管理

人们对房地产的热捧，很大程度上是因为他们预计房价会继续上涨。在我国一线、二线城市，一般民众普遍认为，拥有一套房产是一种更好的保值增值方式。政府要加强对房地产的预期管理，并将政策讯息传递给市场，让市民和银行意识到，房地产价格不会一直上升，甚至会下降。因此，居民在房地产上的投资将会变得更为审慎，因为他们没有了通过各种途径来获取资金的强烈愿望，也就意味着银行不再把所抵押的房产视为最可靠的抵押品，降低了对高风险客户的信贷供应，让住房的发放与目前的经济状况相匹配，不会让房价大幅高于 GDP增速，降低对房地产的期望以及房地产市场的非理性心理。

（四）杜绝信息垄断，遏制过度炒作

房地产中介是房地产市场的一大新兴产业，它的出现为买卖双方提供了方便，当买卖双方的时间和空间不匹配时，可以通过中间人来传递消息，甚至可以作为一方和另外一方进行适当的协商。随着房地产中介行业的快速资本化，平台公司形成了一种垄断的规则，这种垄断的最大弊端就是，中介公司可以发动各家中介公司合力怂恿卖家提高房屋挂牌价格，甚至挂出大量虚假高价房源，人为制造出房屋价格在不断上升的现象，加之中介行业和炒房资本利用当前成熟的传媒渠道，大肆投放房地产即将涨价的软性广告，引发了购房者的恐慌，导致大批潜在买家纷纷出手，这其中既有住房需要的购房者，也有想要买房的“炒房客”。所以，必须制定相关的政策，打破房地产中介对房产市场的垄断，并对媒体上出现的一些夸大市场走势、扰乱市场情绪的广告、软文进行管制，避免市场情绪长期处于恐慌状态。

（五）减少财政对土地的依赖

近年来，特别是2008年金融危机后，我国房地产业的快速发展，主要是因为在国际贸易环境日益恶化的情况下，为了保持经济增长，政府大力扶持房地产业，因为房地产业的产业链长，可以带动多个行业的发展，对经济的拉动作用较为明显。另外，在我国城市化过程中，房地产业是最大的受益者。城市化进程的加速和地方考核制度对 GDP的影响，促使了各地政府都在大力发展经济、财政支出。然而，由于目前的经济发展水平很难在短时间内实现突破，地方财政收入也十分有限，因此，通过出让土地使用权来获取土地出让金成为了国家财政收入的主要途径。这一措施为当地政府维持公共开支、促进企业发展、增加居民就业创造了大量的资金，同时也为当地的经济发展带来了巨大的路径依赖性。为了保持足够的资金来源，土地出让成为了一种比较简单、稳定的收入来源，而保持稳定甚至更高的经济来源，就必须要有稳定的土地供应，所以，不能让房地产的价格大幅下跌，成为了当地政府最关心的问题。尽管高房价对消费、非房地产业的工业投资有较大的挤压作用，但在“航线”上，地方政府依然难以及时调转土地以提高税收，地方财政对土地的严重依赖性，使房价在持续上涨的道路上一去不复返了。只有提高企业的自主创新能力、加速工业升级、增强经济活力，扩大营业税、企业所得税、个人所得税等税基，逐步摆脱对土地出让的依赖，才能促进房地产业的持续健康发展。

结语：

当前，随着人们的投资意识越来越强，我们需要处理好房地产市场的不合理发展所造成的负面效应，让更多的钱流向那些对经济发展有好处的产业，从而实现产业结构升级、经济转型等经济发展的目的，切实实现“房住不炒”的政策，这是当前国家面临的重大问题。

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