探究增值税差额征税对土地增值税清算的影响

探究增值税差额征税对土地增值税清算的影响

戈英俊

重庆市华西税务师事务所有限公司 重庆市 400000

摘要：无论是政府还是房地产开发商，房地产税费都非常高，国家制定了一系列的法律法规来限制房地产增值税的实施，这不仅关系到房地产企业的健康发展，也关系到房地产企业的合法收入。但由于受诸多因素的制约，目前我国房地产增值税的实施仍存在着诸多问题，这对房地产企业的长期发展是不利的。本文对增值税差额征税对土地增值税清算的影响进行分析，总结土地增值税清算的作用和增值税差额征税的问题，并且提出有效对策，确保土地增值税清算更加合理。

关键词：增值税差额征税；土地增值税；清算；影响

引言

我国的经济发展迅猛，促进了各个产业的发展，为国民经济的快速发展打下了坚实的基础。房地产开发商的税负中，有10%左右是土地增值税。土地增值税作为一种地方性的税收制度，与其他税种相比具有明显的差异，但又具有一定的发展和控制空间。其征收方式因区域不同而有所差别，加之其本身的法律规制较多，计算程序也比较繁琐，使得其实施起来更加困难。

1土地增值税清算的特点及功能

以房地产的增值额作为纳税依据，涉及征税面比较宽；执行超率累进税率；按每次取得增值额征税。土地增值税是我国的一项重要税收制度，对我国的税收有很大促进作用。一方面，土地增值税作为一项重要的财源，成为地方政府的重要财源；另一方面也是国家对房地产市场进行科学调控的一种手段，特别是一些房地产企业通过炒买炒卖土地赚取暴利，通过增值税差额征税能够对这种行为进行合理抑制，促进房地产市场的健康发展。

2增值税差额征税对土地增值税清算的影响

2.1差额前销项税额和差额后销项税额对土地增值税收入确认的影响

根据《营改增》后三份文件和《营改增》之前的一份文件规定，房地产企业一般计税项目的土地增值税应税收入，不含增值税销售收入。在按普通税率计算并按差额计算的条件下，应分别计算出两种销项税：差价前销项税和差价后销项税。

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%。增值税税单（1）第10、14栏中的销项（应税）税，即为差额前销项税额和差额后销项税额。

例如：某房地产开发公司在 A房地产项目中，按普通计税法计算，产生了24000万元的成本支出，其中，按规定支付了土地费用9810万元。2022年第二季度的房屋已全部售出，实现含税销售3.6亿元。差额前销项税额和差额后销项税额分别为：（1）销项税额=36000÷（1+9%）×9%=2972.48 （万元），若以此销项税额计算的土地增值税收入为：36000-2972.48=33027.52 （万元）；(2)销项税额为：（36000-9810）÷（1+9%）×9%=2162.48 （万元）。

2.2根据未扣除销项税额的销售金额，对土地增值税收入进行分析

首先，要对购买者征收销项税。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条所述：“销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额＝不含税销售额×税率。”。

销售商品房的全部销售发票，按总价100万元计算，发票上的销售额为91.74万元【100/（1+9%）】，增值税税款为8.26万元【100/（1+9%）×9%】。开发商对购房者征收的增值税是8.26万元（（1+9%）×9%)，是销项税额，1.66万元20/（1+9%）×9%相当于房地产企业抵扣土地价款20万元中的增值税进项税额（因土地出让金以及其他拆迁补偿费用收据不是增值税专用发票，无法实现房地产企业抵扣增值税进项税，而国家税务总局制定的税收优惠政策）根本没有向购房者收取。第二，房地产公司销售的房地产项目收入，是在销售发票上开具的不包含增值税的销售收入。财税〔2016〕36号）文附件1第三十七条进一步规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。”《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（财政部公告2016年第18号）第4条：“房地产开发企业销售自建房地产项目，采用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售收入=（总价格和价格外收入-当期可扣除的土地价格）/（1+9% ）。”尽管国家税务总局2016年第18号第4条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款×税率，计算的销项税额，按照当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，但是房地产企业销售自行开发的房地产项目，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款×税率，计算的销项税额，并没有向购房者收取。《国家税务总局公告2016-18》第4条不属于财税〔2016〕36号）文附件1第三十七条“财政部和国家税务总局另有规定的除外”的文件规定。国家税务总局发布的《2016年第18号》关于房地产企业按一般计税项目享受土地价款差额增值税的规定，是为解决自然资源局开具的土地出让金以及其他拆迁补偿费用收据不是增值税专用发票，无法实现房地产企业抵扣增值税进项税而制定的税收优惠政策。根据上述分析，现行增值税税率为：营业额=（全价及价外费用-当期可扣减的地价）/（1+9%）。而“可扣除的土地价格÷（1+9%）×9%”实际上是指土地价格中的增值税进项税额，并没有向购房者收取，只有“全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%”计算的金额才向购房者收取。这反映在“全额开票，差额征收增值税”的发票上。《财政部公告》2016年第18条第4款中所列的不含税收入计算公式为：不含税（全价及价外支出-当期可扣减的地价）÷（1+9% ）。是“按差价计征销售额”的规定，实际销项税额是指

全部价款和价外费用扣除当期允许扣除的土地价款后计算的销项税额。

房地产项目的立项、设计、施工、验收、交付，都是一个复杂的过程。在实际操作中，若不了解物业公司的经营模式、开发流程及运作规则，就会出现流程管理资料缺失、结算时无依据的情况。因此，税务机关在办理土地增值税清缴时，可以将房地产开发、建设、预售、竣工四个阶段划分为一期。开发包括项目立项、取得土地、建设许可、设计勘察、招标预算等，其中包括土地取得成本、配套费的实际缴纳金额、前期开发费用等。施工阶段主要涉及桩基、主体、安装、配套、基础等，其中的大部分成本都集中于此，因此，应重点关注承包方式、合同成本、支付方式、核算方法等，重点审核合同、票据、支付是否一致。在预售期，应注意房屋转让所产生的经济利益是否完全归入销售款，避免将房屋销售收入分解为服务费、茶水费等，并注意银行回款时间、土地增值税计税依据、税金及附加入库情况。竣工包括竣工验收、房屋交付、设备完善、产权转移、成本结算等，稽核人员要注意的是增值税的计税方式和结算、土地成本抵扣销项税、所得税完工产品的计税调整和成本结算。

结语：

有关部门在办理土地增值税清算工作时必须明确清算程序、清算单位、清算条件、注意事项、有关资料、收入、扣除项目等等，同时还要把握清算政策的界定标准，才能更好地对其进行管理。有关部门要定期对有关员工进行培训，以提升他们的专业技能，从而有效地提升他们的工作效率和工作品质。只有如此，房地产公司才能稳步发展，从而推动国民经济的发展，改善人民的生活质量。

参考文献

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