浅析房企在城市更新发展中的机遇与挑战

浅析房企在城市更新发展中的机遇与挑战

王文

湖南建设投资集团有限责任公司

摘要：本文主要对房企在城市更新发展中的机遇与挑战进行分析与探讨，以供同仁参考。

关键词：房企；城市更新发展；机遇与挑战

2021年，我国常住人口城市化率达到64.72%，其中不少大中城市城市化率超过80%，城镇化正式开启下半场，而城市更新是新型城镇化实施过程中不可或缺的一部分。从国内外实践来看，城市更新不是临时突击性城市发展任务，是推动城市高质量发展的必然选择，应成为未来我国城市发展的新常态。2022年我国城市更新的政策、机制和规划等更加完善，内容更加丰富，模式更加多元，路径也更加清晰，这也给有实力的房企带来了新的机遇。

  一、当前城市房地产建设现状

改革开放以来，中国城市化进程快速增长，2020 年末我国常住人口城镇化率超过 60%，标志着从增量时代转向存量时代的城市化新时期的来临。一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应日益紧张，已难以满足社会发展的需要。

经过多年城镇化建设的推进，我国城镇人口保持高速增长，但土地的城镇化步骤相对缓慢，二三线城市土地热度较低，土地城镇化无法跟上人口城镇化脚步。目前，二三线城市的土地资源相对闲置较多，住房供给无法满足新增城镇人口的需求，而一线城市的住房需求日益加剧，土地供给有限，从而核心一二线城市的存量更新成为房地产建设新的市场。一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应日益紧张。

二、城市更新带来的机遇

2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。随着我国城镇化进程总体迈入中后期，我国房地产行业大规模扩张的增量时代也将结束，逐渐过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发即城市更新时代。以往通过大拆大建实现规模扩张的发展模式行不通了，将转入注重有限空间的优质改造的精细化管理时代，存量更新成为主要理念。

根据佳兆兴战略研究院的数据统计，截至2020年末，中国房地产市场存量约为300万亿元，每年新增市场约为16万亿元，假设城市更新年转化量超过2%，则房地产存量市场更新的潜在规模超过6万亿元，而考虑未来新增市场的转换，城市更新市场规模将超过10万亿元，行业市场空间巨大。

三、房企在城市更新发展中面临的挑战

（一）城市更新项目运作周期长、业态复杂，考验房企经营能力

由于城市更新项目运作时间长、周转率低、风险大，要求房企具备充足的可流动资产以抵抗项目无法如期转化对企业现金流所带来的冲击。城市更新项目有以下特点：

1、项目实施周期长。城市更新村改类项目周期短则 5~8 年，长则 10 年以上，高于业内住宅开发周期 2.5~3 年。在“三旧”改造中，“旧厂”项目多为单一业主，产权清晰，前期协调难度低，整体开发周期约为 3~5 年。“旧村”“旧城”改造中产权复杂，开发周期一般为 5~8 年，且项目蕴含一定风险，若项目进展受阻，周期一般大于10 年。

2、进入项目节点复杂。前期无耕耘后期无收获；城市更新项目流程相较普通开发项目流程更为复杂，需在招拍挂前付出大量成本获得村集体与地方政府的青睐：a）第一个节点为项目申报。b）项目纳入标图建库后，开发商需进村摸查数据、获取资料。村委有义务提供全村土地、人口、经济、产业、公共配套等基本信息。为更好地了解村内情况，开发商常选择以带有目标拆迁村成分的中介服务商合作。一般而言，在中标后正式确定合作企业。然而，在实际操作环节，在进村摸查阶段已形成排他性壁垒，即如果在第一个节点没能进来，后续作为主要合作主体参与的概率极小；c）第三个节点进入专项规划阶段，需由村集体经济组织初步确定合作企业，并编制片区策划与项目实施方案，确认项目业态及配建面积等信息；d）在规划编制后，进入第四、五节点——方案审核与批复，得到省市区级政府与 80%以上村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人同意；e）第六节点是拆迁安置补偿环节，每一期 80%以上权属人签约后，方可启动房屋拆除；f）一般情况下，需要在第七节点进行定向招拍挂，再步入正常开发建设流程。深圳的开发流程较为特殊，在完成拆迁安置补偿后，参与一级开发的企业可跳过定向招拍挂流程直接着手进行项目开发。在广州的政策中，也可跳过招拍挂，直接与村集体签署转让协议；g）招拍挂后，便进入正常开发建设流程，项目可转为土储。

3、对房企综合实力要求高。城市更新利好主营业务丰富的、具有多业态开发经验的头部房企，对这部分企业而言，可以在参与项目的过程中可嵌入物业、文创、旅游业等多元化业务，通过良好的运营表现进一步扩大品牌效应、证明企业开发能力，从而进军“城市运营”新赛道：a）与传统住宅项目不同，城市更新的现金流主要来自项目开发完成后业态自持所产生的现金流，工改项目多要求企业以租赁的形式部分自持或自行将商业项目投入运营，因此需要企业发挥运营能力，保证项目如期成功转化，并保持稳定、可增长的现金流。b）城市更新退出路径相对较窄、且改造难度大，如在开发过程中遇到问题难以为继、停滞不前，会形成巨大的资金损耗，这在无形中对企业的前期项目规划定位、后期协调运营等多方面能力提出更严峻的挑战。c）与商住、商业开发项目不同，城市更新项目具有很强的异质性，难以进行开发

（二）长期占用资金量大，考验房企融资能力

1、城市更新资金投入密集，利好资金实力雄厚、融资成本低、资金结构合理的房企。a）从短期来看，目前所留存的城市更新项目多位于城市核心区域，改造成本高。b）从长期来看，利息支出占用资金量大。根据亿翰智库 2020 年典型上市房企融资成本排行榜，房企融资成本在 3.8%~9.49%之间，平均融资利率为6.11%，中位数为 5.62%。且城市更新周期相对宅地开发周期更长，进一步制约企业规模增长动能。因城市更新过程中周期和城市更新主体行为具有不确定性，会对现金流造成极大冲击，且城市更新项目转让与退出机制模糊，云南城投、滨江集团等房企的部分城市更新项目被迫最终流产转卖。

2、覆盖城市更新项目“投资－建设－运营”三阶段。三阶段分别适用三种类型的城市更新融资模式：a）除城市更新产业基金外，企业也可借助城市更新私募基金在投资阶段进行资金募集。b）在建设阶段，主要借助银行、信托、政策性机构进行贷款融资。c）第一太平戴维斯在《历史文化街区的活化迭代》城市更新白皮书系列中提到，在城市更新运营阶段，通过发行房地产信托投资基金（REITs）、抵押贷款证券化（CMBS）、收益权资产证券化（ABS）等资产证券化的方式存在一定困难。不同于常作为资产证券化标的的商业物业项目，城市更新项目的基础资产权属复杂，难以清晰梳理以实现资产权益的真实转移和风险隔离；同时，城市更新项目开发周期长、难度大，项目现金流与收益均存在不确定性。

为优化城市土地利用格局、纾解企业融资压力，广州、北京、上海等地政府纷纷设立城市更新基金，有利于：a）发挥基金市场化运作优势，为企业提供充足资本支持；b）提供合作平台，产生资源聚合效应。在不同城市，参与基金的房企有着不同模式特征：i）广州城市更新基金项目的主要参与者为本土房企；ii）北京城市更新基金的主要参与主体包括本土和外来房企；iii）上海对社会资本持有更加包容开放的态度，整体规模大、实力强劲的外来房企万科、招商蛇口等粤系企业也得以加入，同时也引入国寿、太保、中保等资金实力雄厚的保险资管平台为项目提供资金保障；对于微型、零星分散的城市更新项目，能力有限、实力薄弱，但活跃的小型房企也能积极参与城市更新业务，企业可凭借各自优势片区或专长，以获得差异化优势。

（三）政企矛盾考验房企综合协调能力

相较传统住宅项目，房企进入城市更新项目的门槛更高。城市更新所涉及政、企、民等主体，产权结构复杂，要求房企具备成熟的开发经验与优秀的协调能力，创建多元合作伙伴关系。

1、对政府而言，其出发点及核心诉求是在保障村民利益的基础上建配基础设施、推动城市升级，而城市更新项目存在风险，牵扯到多方主体，如果项目不能如期转化，会造成人力物力的浪费，损害公共利益。因此，为规避风险，政府更倾向于与有经验积累或以往合作经验从而能产生信任感的开发商合作。这也导致城市更新行业集中度高，先发优势明显。

2、出于资金、资源互补的需求，城市更新项目承接方在同业间展开合作，发挥“1+1>2”的资源整合效应。a）新进入城市更新领域的大公司往往倾向于和深耕多年的地方性房企合作，意在共担风险，大公司优势在于廉价资金成本和多元化业态经营能力，地方性房企优势在于成熟的城更团队、丰富的项目经验及良好的政企关系，如金茂和福星惠誉于 2020 年签署战略合作框架以顺利进入广州城中村改造项目，旭辉与新三板上市公司丹田股份合作珠海宁堂村旧改项目以切入旧改赛道。b）城市更新领域强强联合，资源互享抢占市场，如花样年和奥园于 2020 年签订城市更新战略合作协议，双方未来将就大湾区城市更新项目展开深度合作。c）直接引援有资金实力或融资能力强的投资方，如2021 年俊发和平安不动产之间的战略合作，平安这方更倾向于进行财务投资，俊发则发挥专业所长进行实操。

在城市更新拆迁安置补偿环节，企业需要亲自与村民或村集体签订搬迁与安置协议，协调难度大且协调结果不确定性高。“旧厂”产权多为单一主体，协调难度相对较低，“旧村”产权以户为单位，各业主具有同等否决权，需要企业与各业主进行合同签订。而协调主体众多，难以在短时间内达成一致意见，博弈时间较长。且各村村改项目权属结构复杂各异，违规违建现象频繁，村内土地产权不清晰，也要求企业在了解透彻当地真实情况的基础上确权。城市更新是多元主体共生、博弈、竞合的动态系统，需要充分平衡各方主体利益，在拆除重建这一资源重新配置的过程中实现收益共享至关重要。为破解城市更新过程中的协调沟通难题，佳兆业、富力、华润等企业相继成立下属城市更新子公司。

四、应对建议

政策利好及行业机遇给城市发展带来了春风，房企可从提高以下几方面能力来布局，提升企业综合实力，从而在城市更新的浪潮中获取超额收益。

（一）规划定位能力：一方面对项目的规划需要考虑得更为全面，既能够解决城市或者片区现阶段发展瓶颈，又要实现与当地的资源优势高度耦合，最后还要能够持续引领城市发展潮流。

（二）资金运作能力：重点包括多渠道融资能力以及资金平衡能力。其中多渠道融资重点包含五类资金来源的结合：各级财政安排的城市更新基金、金融机构融资资金、参与城市更新项目实施主体投入的资金、土地使用权人和房屋所有权人的自筹资金以及其他符合规定的资金。而资金平衡重点需要根据城市更新项目的不同类别，选择不同的资金模式。

（三）统筹协调能力：提升统筹协调能力的基础是要对该城市更新项目所在地区的相关法律法规进行详细的了解和解读，明确政策红线避免碰触。其次高效地、合法处理好与村委会、村民以及政府各个层级的关系，只有多方利益都能得到合理满足，才能有效降低项目推进阻碍。

（四）建设运营服务能力：城市更新项目覆盖了从前端投资入手，包括规划、设计、施工、销售、资产运营等项目全生命周期的投资、建设、运营及服务能力，一方面企业可基于主业打通上下游链条，通过自建或收并购的方式打造全域服务能力，另一方面也可以联合上下游兄弟公司共同打造建设－运营－服务一体化的综合能力。

参考文献

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