后疫情时代REITs在基础设施建设投融资中的应用

后疫情时代REITs在基础设施建设投融资中的应用

王亚霞,周卜彦,金熙文,柴凤

（安徽财经大学 会计学院，安徽 蚌埠 233030）

摘要：近年来，随着我国经济的发展，基础设施建设信托基金市场也得到了非常快的发展。基于此，本文以水利工程建设为研究对象，首先阐述了REITs模式的政策取向，然后对现有融资渠道进行了比较分析，在此基础上提出了REITs模式与传统融资方式相结合的优势，最后提出了REITs模式应用于我国基础设施建设融资的具体路径。遵循政策引导，运用REITs模式促进水利项目稳定发展。

关键词：基础设施建设；水利工程；REITs 模式

一、我国基础设施建设信托基金模式政策导向

在发展基础设施建设的过程中，长期、稳定、可持续的资金来源是相关项目顺利实施的重要基础。在此过程中，政府的财政投入成为基础设施建设项目的主要收入来源，但总体而言，不能有效满足项目实施的资金需求。面对这样的形势，基础设施建设项目应积极结合自身发展特点，进一步探索更具创新性的多元化融资方式。

REITs模式是房地产信托投资基金，其适用范围不局限于房地产行业，在低流动性行业也有较强的应用效果。借助收益凭证、发行股份等手段，由专业机构进行专项资产管理，资产增值与基本收益按一定比例分配。REITs模式广泛应用于物流建设、房地产建设等基础设施相关产品。

二、基础设施建设筹融资渠道对比分析

（一）银行贷款

根据国开行的评估标准，水利项目银行贷款最长期限可达25年，水资源配置项目银行贷款最长期限可达30年，具有贷款期限较长的优势。此外，银行贷款的另一个显著优势是贷款利率低。根据2019年LPR市场报价利率公告，水利项目5年期以上利率为4.85%，可根据项目实际情况与金融机构进一步协商，获得利率优惠。银行贷款还有操作方便的优点。通过审批程序后1 - 2个月即可发放贷款，与其他方式相比更为方便。银行贷款的限制性条件主要包括完善行政审批和满足行业资本金要求。在当前水利项目的发展中，银行贷款是主要的融资渠道之一，在资金需求较大的水利项目中应用效果较好。

（二）PPP 模式

PPP模式已经标准化，这可以极大地缓解水利项目的压力。对于公益项目，该模式的合作期限至少为10年，并根据产出业绩建立支付机制，资本按照国家规定的比例支付。同时，PPP模式的签约主体为人民政府或授权机构，应按规定加入PPP项目库。PPP模式作为投融资改革的一部分，可以引导社会资本参与基础设施建设，大多数项目的运营周期为10至30年。

（三）REITs 模式

REITs模式安全性高、收益稳定、流动性强，在盘活存量资产的同时拓宽水利项目投资渠道。但应用REITs模式应确保水利项目权属明确，符合投资管理要求，手续齐全。同时，要保证水利工程已运行三年以上，商业模式完整，收入稳定可持续，增长潜力好。此外，REITs模式的应用要求水利项目原有所有者具有特许经营权或完全所有权，无法律纠纷，无第三方补贴收入，市场化经营中现金流分散。现阶段易开展水利项目REITs模式试点，进一步缓解水利项目贷款压力，补充股权融资渠道，盘活存量资产，带动融资，进而构建持续循环的水利项目投融资体系。

三、REITs模式与传统融资方式结合应用的优势

（一）盘活存量资产

房地产投资信托试点模式已基本成熟，符合水利基础设施建设投融资改革要求。可以有效提高资产经营效果，扩大水利工程资金来源。在新时代发展中，我国基础设施建设应由“增量时代”转向“存量时代”。近年来的发展，水利工程拥有优质的存量资产，但一直没有有效的利用途径。应用REITs模式可以激活存量，实现水利工程资产增值，弥补新建水利工程项目的短板。促进水利项目投资稳定，构建良性投融资循环。与发债和财政投入不同，REITs模式不会增加债务风险，但可以降低杠杆率，缓解财政压力。

（二）加快区域建设

REITs模式可以促进雄安新区等重点区域的发展，通过REITs试点推动地方水利项目建设，在多融资主体机制下建立多元化融资结构，梳理投资规模较大的水利项目投资，合理规范水利项目投融资结构。此外，现有电力项目具有成熟的市场运营能力和商业模式，能够获得持续稳定的收益，已经满足REITs模式的应用条件，可以利用REITs模式为后续新项目准备资金，从而构建水利项目资金结构的良性循环。

四、REITs模式应用到我国基础设施建设中的具体路径

（一）健全规章制度体系

从整体上看，REITs模式的实施离不开完善的法律制度。但在现阶段，相应的法律法规和税收优惠政策存在一定的空缺。因此，有关部门应进一步加强税收制度的优化完善，推动基础设施建设信托基金模式整体效益的显著提升。此外，应明确水利基础设施建设资产转让细则，放宽社会资本的选择标准，为REITs模式在水利项目中的应用奠定基础。

（二）提升基金监管力度结合

从REITs模式的成功经验和发展优势来看，其顺利实施对专业化和制度化提出了更高的要求。因此，在实际实施过程中，需要进一步加强监督，促进信息披露制度的稳定实施。基础设施建设信托基金模式在保证高度信息透明的基础上，还可以定期披露财务状况和管理信息。因此，相关行政部门可以带头建立健全的信息披露制度，制定具体的违规标准和处罚措施，为信息披露制度的有效实施奠定基础。此外，为了进一步提高REITs模式的运行质量，主管部门还需要根据实际情况制定相应的行政监督管理策略，为其整体稳定实施提供保障。

（三）加强配套建设管理

严格的组织和完善的配套管理是实施REITs模式的重要基础。因此，在实际实施相关模式时，应根据其实际实施情况，有效建立相应的组织和配套管理措施。一般情况下，需要有管理委员会、监督机构及其具体运行机制等环节。值得注意的是，基础设施建设信托基金模式在实施过程中不可避免会出现一些特殊情况。因此，应针对这些特殊情况制定专门的规定，并在短时间内建立配套的管理措施。应明确规定组织架构、收益分配等环节，最大限度地体现投资信托关系中各主体的资格、权利和义务，有效降低投资风险发生的概率。

（四）构建专项项目公司

采用“ABS融资+公募基金”模式构建REITs时，将符合水利项目的企业作为股东，设立项目公司作为水利项目的资产持有人，负责资产运营管理。水利项目REITs模式负责人发起资产支持计划。用于支持ABS融资模式，完成特定投资者的资金募集工作，进而借助股权回购行为间接持有水利工程资产。该模式运行过程中，证券公司或基金管理机构需要设立并公开出售公募基金，通过发行基础设施建设资产回购水利项目，实现ABS融资模式与公募资金方式的融合，构建水利项目REITs模式。

五、结语

综上所述，考虑到现阶段的发展情况，基础设施建设的融资问题已经成为影响其稳定发展的最重要因素。面对这些问题，REITs模式应运而生，为中国基础设施建设的发展提供了新的思路。在未来发展过程中，应有效优化相关法律法规和规章，加强监管，完善制度建设和配套管理，使REITs与PPP模式良好对接，建设专项项目公司，推动基础设施项目可持续建设。

参考文献：

[1]崔彬. REITs在产业园基础设施建设融资中的应用研究[D].江西财经大学,2022.

[2]曹旸. 基础设施公募REITs在高速公路建设融资中的应用研究[D].西南财经大学,2022.

本文属安徽财经大学大学生创新创业训练项目《后疫情时代REITs在基础设施建设投融资中的应用》（项目编号：202210378019）阶段性研究成果