房地产价格评估在城市房屋征收补偿中的应用

房地产价格评估在城市房屋征收补偿中的应用

卜令辉

阜阳市颍州区房屋征收管理中心 安徽省阜阳市 236000

摘要：现代经济社会背景下，客观上促进了我国建筑行业的发展，也带动了房地产市场的完善，并逐渐成为了我国的支柱型产业。在此基础上，还需相关部门重点做好房屋的征收工作，为房地产开发提供有利条件。实践中，为保证房屋征收评估效益，需现行建立起一套完善的评估体系和方法。目前，我国房地产评估方法一般包括市场法、收益法、成本法三种方法。通过对以上方法的合理应用，可有效提升房地产征收管理的效果。因此，文章立足问题，提出几点建议，以备后续参考。

关键词：房地产价格评估； 城市房屋征收补偿；应用分析

引言

现代经济社会的不断发展，客观上加速着我国城镇化进程。在此基础上，城市人口数量不断增加，城市规模持续扩大，建设用地的需求量也在呈现出逐渐递增的发展趋势。在此基础上，很多地方实施了数量众多的房屋征迁项目。为能够兼顾城市发展需求和被征收人的基本利益，还需重点做好房屋征收补偿工作。在房屋征收中，如何对征收的价格进行合理确定是政府部门所要考虑的重点。通过科学房地产评估体系的建立，更有利于提高房屋征收补偿金额的合理性和公正性，具有重要意义。文章以此为前提，进行如下讨论。

一、房地产评估的主要方法

房地产价格评估是开展房屋征收补偿工作的重要前提，也是保证我国房地产事业持续稳定发展的关键。其中，考虑到房地产价格评估的复杂性和系统性，并会涉及到多个方面，为保证评估的效果和全面性，还需做好方法的整理，不断提高房地产价格评估成效。具体来看，当前常见房地产价格评估主要包括成本法、市场法和收益法三个方面。

（一）成本法

成本法是一种建立在重置成本理论原理基础上，以购买者视角为前提，在评估基准日通过房地产重新构建，以及价格重建、重置的方法来对房地产自身折旧部分价值进行扣除后，最终得出房地产价值的一种评估方式。由此可见，从重建和重置的角度来看，成本法也可以理解为成本近似法。采取成本法进行房地产价值评估时，其对象往往伴随着非营利目的，是一种基本不存在经济利益的房地产，常被应用于学校、公园、展览馆等公共设施中。

在具体应用成本法进行房地产价值评估时，一般会采取以下两种核算方式：其一是对土地成本进行核算。土地成本核算中基本覆盖了地产开发全过程中所消耗的费用和税金；其二是对开发成本进行核算。开发成本核算中，主要是针对土地开发和房屋建造全过程中的费用支出和税金支出进行核算，包括但不限于土地成本、建造成本等。

其次，成本法的应用也会涉及到对房地产各项管理费用、其他费用和利润的核算，包括但不限于差旅费、办公费、销售费等。期间，如果工作人员未能够对以上各个项目和因素进行全面把控，则很容易影响了成本法价格评估结果的准确性。

（二）市场法

应用市场法进行房地产价格评估时，主要是针对近期交易中房地产市场上的相近地产和价格和待评估地产价格进行比对，从而实现对房地产价格的评估。市场法作为一种“替代性原则”方法，可以在进行评估时，确保待估和类似物品把持一定的价格，也是当前房地产价格评估中比较常用的一种方法。

在应用市场法进行房地产价格评估时，往往需要结合实际因素的变化来做好调整，如区域因素变化，征收日期和情况变化等。同时，在实操中也会涉及到三个基本步骤：其一是对征收的资料进行搜集；其二是对征收的案例进行选择和确定；其三是针对相关因素做好修正处理，以此来获取房地产评估的价格。在工作人员应用市场法开展房地产价格评估工作时，应当严格遵循以上顺序，方可保证获取价格信息的准确性。

（三）收益法

收益法应用于房地产价格评估的过程中，主要是从使用者角度出发，然后在预期收益原理的基础上针对房地产价值开展评估工作。其中，具体的评估对象主要指的是未来净收益在当前的评估阶段的现值，以此来确保房地产价值同评估对象的价格可以处于同一水平线。

在实际应用收益法进行房地产价格评估时往往会使用到“预期收益原理”，并涉及以下三个步骤：其一是针对类似房产的年度净收益进行核算；其二是及时获取到待评估房地产的还原利率以及其他重要因素；其三是确定待评估房地产的评估点时价值，对其进行核算。此外，在应用收益法开展房地产价格评估工作时，工作人员也需把握好其他影响因素，常见如税费的影响，维修费的影响，管理费的影响等，做好以上费用的核算，确保评估结果准确性。

二、房地产评估方法体系在房地产征收补偿中的应用建议

（一）建立科学的评估模型

房地产价格评估是开展房屋征收补偿工作以及促进我国房地产事业持续稳定发展的关键。期间，为确保评估的准确性，应当先行建立科学的评估模型。这是因为在房地产价格评估中，作为一项系统化工作，往往会涉及到诸多影响因素，包括但不限于投入成本、市场供需管理、国家政策等。因此，这就需要在保证了以上各项因素的精准把握后，方能够达到准确评估的效果：

第一，工作人员需针对房地产开发中的投入成本做好科学评价。这是因为，房地产开发中的投入成本往往是相对固定的。因此，这就能够在征收管理工作期间，通过对投入成本的分析来获取重要参考和借鉴；

第二，把握好房地产价格评估中的供需关系。供需关系是影响征收工作的重要因素。实践中，需能够对市场进行调研和考量，收集整理关键数据信息，以此来保证房地产征收可达到更理想的效果；

第三，把握好国家政策对房地产价格评估以及征收工作的影响。实践中，需保证一切征收工作的落实，均能够符合国家制定的政策，然后利用其中明确的规则对评估工作和征收工作进行指导。

（二）建立房地产征收管理信息系统

在互联网普及的当下，要充分利用信息技术为房屋征收工作服务，不仅可以提高工作效率，也会带来了解决问题的新的思路和新的模式。房地产价格评估中，更加需能够建立起健全、完善的房地产征收管理信息系统。通过信息系统的支持，确保房地产价格评估的公平性与合理性。例如，在信息没有上网的，各个房屋征迁项目的评估信息由个人掌握，彼此之间互不联通，不仅数据调取麻烦，也无法对数据整合进行比对分析，挖掘数据的潜在价值。由各地方房屋征收管理部门牵头建立房地产征收管理信息系统，便能够为实际征收工作的开展提供数据信息资料库。一方面可以提供房地产评估时的关键讯息；另一方面也能够显著提升房地产价格评估结果的科学性和准确性。此外，房地产征收管理信息系统的建立，也能够应用于其他方面，确保评价工作高效、高质量完成。目前，随着房屋征迁越来越规范化，越来越多的地方已经建成或者正在建立房地产征收管理信息系统。

结束语

综上所述，城镇化与房地产事业发展中，如何做好房屋征收补偿十分重要。要做好房屋征收补偿工作的前提则是保证科学、合理的房地产价格评估，结合实际情况对评估方式进行选择。目前常见评估方式主要包括成本法、市场法和收益法三种。虽然三种方法所能够取得的结果时相同，但是考虑到人员主体因素和地产市场本身不确定因素，也使得三种评估方法形成各自更加适用的范畴，在实际选择中还需做好权衡。文章从建立科学的评估模型，建立房地产征收管理信息系统等角度切入，在实践中取得良好效果。

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