影响投资估算准确性要点探究——以苏州高新区横山路城市更新项目为例

影响投资估算准确性要点探究——以苏州高新区横山路城市更新项目为例

戴爱静

江苏仁合中惠工程咨询有限公司   江苏省苏州市   215000

摘要：投资估算是以方案设计或可研文件为依据，对拟建项目所需总投资进行估算。投资估算的准确度，不仅影响到建设项目前期决策是否正确，经济评价结论是否可信，而且也直接关系到初步设计概算和施工图预算的编制，决定了项目的目标能否在规划的资金限度内实现[1]。本文以苏州高新区横山路城市更新项目为探究对象，分析项目投资估算的组成及编制要点，为项目估算编制的精确性提供新的探索与实践。

关键词：城市更新项目；投资估算组成；要点分析

0.引言

    投资估算作为项目建议书或者可行性研究报告的组成部分，是主管部门审批、项目投资决策、设计阶段执行限额设计、建设单位资金筹措等多项活动的重要依据。它既是建设项目技术经济评价和投资决策的重要依据，又是该项目实施阶段投资控制的目标值。投资估算在建设工程的投资决策造价控制、筹集资金等方面都有重要作用[1]。

    因此，准确编制投资估算的重要性不言而喻，且项目决策的各个阶段编制投资估算的精度要求也不一样。一般来说，在项目规划和项目建议书阶段，对投资估算的精准误差一般在30%左右；在预可行性研究阶段，建议书阶段，对投资估算的精准误差一般在20%左右；在可行性研究阶段，对投资估算的精准误差一般在10%左右[1]。也就是说，随着项目的逐步推进，对于投资估算的精准度要求越来越高。

1.提升投资估算准确性的要点举措

    一般来说，从编制人角度看影响投资估算准确性主要包括内在因素和外部因素。内在因素主要是编制人层面的因素，首先是自身的经验和水平，包括其本身对于项目的了解程度，包括项目内容和项目复杂程度，项目设计的深度和详细程度；其次是对于资料的把控，当前资料是否精准、项目所在地的自然条件是否有所了解，所在地的城市基础设施情况是否基本清楚等等。外部因素主要是一般是市场方面的因素，如建设工期和有关建筑材料、设备价格等的浮动幅度等等。因此，提升投资估算准确性，关键在于把握影响的要点，尽可能减少各类因素对于准确性的影响。

1.1以“它”为鉴，精准选择对标项目

    投资估算工作开展之初，需要认真分析组成待建项目的各功能单体，不同功能单体分别选择与其业态、项目特征相匹配的对标项目，类似项目的匹配程度直接影响估算的准确性。

    对标项目的选择要精准，既具有特定性同时也具有灵活性。特定性指尽可能选择建筑功能、建筑高度、建筑层高、建筑等级等相当的项目。灵活性则体现在不同项目的自由组合上，如同搭积木一般，可选取项目1的地上工程、项目2的地下工程、项目3的外装工程、项目4的室外工程，以不同项目单体组合的方式与待建项目匹配。

    同时，需要注意的是不可忽略对标项目的时效性。对标项目应尽可能选择与估算同年的项目，若采用历史项目尤其人材机价格波动较大年份的项目，切记要进行人材机调差。

    由于投资估算编制时间紧促等客观问题，可以根据经验选择对项目造价影响较大的人材机进行调差。人工价格按照相应时期各省住房和城乡建设厅发布的建设工程人工工资指导价的通知执行，一般主要材料价格按照各市工程造价管理处发布的建设工程材料价，特殊材料及设备价格需要了解最新价格信息，可以通过电话、网络等询价方式获取价格，需确保价格的准确性。

1.2知己知“彼”，充分了解待建项目

    编制投资估算时需充分、透彻地了解待建项目本身、周边交通及周边建筑情况，了解的透彻程度直接影响估算的完整程度及精确度。可以通过与项目业主方、设计师及参建人员沟通、现场实地勘察等方式进行，这些方式不必拘泥于其中一种，可以多种方式实现互补。

    要全面充分了解代建项目，对于建造标准的确认必不可少。主要结合项目方案设计确认，方案设计未涉及的部分可根据编制者对类似项目的总结设定。对于具有若干单体的项目需要按单体类别分别确认，土建工程、外装工程、内装饰工程、机电安装工程、室外道路、雨污水、景观绿化工程等均需一一确认。

    要仔细确认建造标准有助于排除对标项目指标中的特异项，采用指标法编制投资估算时，会对类似项目各分项指标值平均，在处理数据时需要根据待建项目本身建造标准剔除类似项目指标值中不适用于待建项目的数值再平均。

1.3算无遗“项”，确保列项合理完整

    建安工程费通常在总投资估算中占比最大，而且是部分工程建设其他费、预备费、建设期利息等费用的计费基础，如果出现重大偏差会大大降低投资估算的准确性，漏项则是最容易出现的重大偏差。

    建安工程费列项时需充分考虑可能发生的各项费用，此要点建立在对待建项目充分了解的基础上。比较容易被忽视的建安工程费用包含但不限于连通口费用、太阳能系统、充电桩系统、高可靠性供电费用、红线外供电费用、垃圾房、信报箱等费用。不漏项的同时也需要避免费用重复计取，如通风空调工程在安装工程费中计取后，精装修工程则无需考虑此部分费用。总体来说，不重不漏是确保建安工程费用完整性的关键。

    工程建设其他费列项时应充分考虑建设项目所在区域实际情况，了解各市区相应的政策文件，做到需要计取的费用列全，地区内不需要计取的或者政策已经取消收费的不列项。列项中已经签订合同的按照合同额计取，未签订合同的按收费文件计取，无收费文件依据的可按市场价计入[2]。已签订合同的列项要了解合同是否包含该列项所有费用，按收费文件计取的列项应优先选用项目所在区县发布的政策文件，列项按市场价需及时了解市场行情。平时应注意收集国家及各行业部分发布的新版文件并及时更新收费标准，通过多种渠道获取按市场价列项的费用，多维度确保工程建设其他费用的合理性。

2.案例分析——苏州高新区横山路城市更新项目投资估算编制要点

2.1项目基本情况

    苏州高新区横山路城市更新项目，建设地点位于苏州市高新区，南临横山路，东临滨河路。拟新建1栋办公楼19F、1栋办公楼14F、1栋公寓楼23F、2栋住宅楼26F、1栋住宅楼18F；占地面积为25506.60平方米，总建筑面积143283.87平方米，其中地上总计容建筑面积约为101896.48平方米，地下建筑面积为41387.39平方米。

2.2各个要点分析

    （1）精准选择对标项目

    对标项目从资料库中选取层数为14~20的办公楼3栋、层数为18~23的公寓3栋、层数为25~30的住宅3栋，标准层高、装配率等均与待建项目相当，具有较高的参考性。

    （2）精细调差对标项目

    选择的对标项目中有2022年当年编制的标底，编制当月人工未有新的调价文件，主要材料价格浮动率在2%内，提取指标后可直接作为参考指标。对于2021年5月编制的对标项目，因为编制期的价格处于暴涨阶段，到2022年估算编制期部分价格有所回落，则需要修正人材机价格后再提取指标作为参考指标。

    （3）精要了解待建项目

    着手编制估算前，通过编制估算提疑业主方答疑、现场踏勘的方式，了解到项目本身、周边交通、周边建筑等可能影响总估算的要点。项目为城市更新项目，原有建筑物拆除费用不在估算范围内，但原有桩基或其他基础等地下障碍物的拆除费用需要列项。项目紧邻苏州地铁3号线，与地铁3号线预留车站的连接费用在投资估算中虽不计取，但因毗邻地铁3号线导致桩基形式、基坑支护形式等改变要着重考虑。因项目外部供电通道未建立而增加的供电外线费用需考虑。

    （4）精确确认建造标准

    苏州高新区横山路城市更新项目的建造标准分两类确认。第一类是桩基、基坑支护、地下室结构、地上结构、上部土建防水、上部土建装饰、电气、给排水、消防、电梯、暖通工程、智能化、泛光照明、室外道路、雨污水、景观绿化等常规项，一般在投资估算编制时尚未提供明确图纸，可按照类似项目考虑。第二类是外立面装饰工程、屋面工程、内装饰等具有项目特异性的分项，方案图纸不能完全展现的部分，需要跟设计方及业主方充分沟通，并给出从外立面形式、屋面形式、内装饰标准出发可以节约造价的建设性意见。

2.3细化费用组成

    由于苏州高新区横山路城市更新项目在资金筹措中不考虑贷款，且建设期内无需购入设备及工器具，因此在投资估算中仅包含建安工程费、工程建设其他费及基本预备费三大类，设备及工器具购置费、价差预备费及建设期贷款利息均不考虑。

    苏州高新区横山路城市更新项目投资估算费用组成如表1所示，实际工作中可根据业主方的要求对表1的相应分项做细化处理。

表1：苏州高新区横山路城市更新项目投资估算费用组成

    苏州城市更新项目建设投资总额为104051.66万元人民币，其中建安工程费用88712.24万元，工程建设其他费7631.89万元，预备费按(建安工程费用+工程建设其他费用)*基本预备费费率8%计算结果为7707.53万元。

结束语：

    影响投资估算准确性的要点很多，本文是以工作中的典型案例为例，探讨如何在实际工作中尽可能的做到预算精准、计算科学，如文中案例主要从对标项目选择及调差、待建项目的了解及建造标准确认、估算列项的完整性、合理性出发尽可能的提升数据的准确性。当然不同的项目的特点不同，其复杂性、要求也有所不同，但是其本质是相同的，即尽可能的排除影响准确性的外部因素，最终编制出合理准确的投资估算。

    从个人层面看，提升投资估算准确性还需要在工作中注重案例经验的积累和汇总，俗话说只有成了老司机，才敢走山路，只有不断总结经验，才能做到对项目心中有“数”；对于咨询企业来说，要充分发挥以往项目经验丰富的优势，借助大数据、云计算等先进技术，探索构建指标系统体系，为今后项目估算编制提供参考，进一步提升投资估算的准确性。

参考文献：

[1]全国造价工程师职业资格考试培训教材编审委员会.建设工程计价（2019年版）[M].中国计划出版社,2019.

[2]候佳.建设项目投资估算准确性提高策略探究——以兰州文理学院体育活动中心建设项目为例[J].兰州工业学院学报,2020,27(4).