住宅项目决策阶段工程造价控制研究

住宅项目决策阶段工程造价控制研究

秦磊

湖北省招标股份有限公司， 430000

摘要：目前住宅市场持续低迷，在这样一个充满竞争的市场环境下，建设工程不仅要不断提高产品质量，还要不断地降低工程造价、降低投资风险、获得最大的收益。因此，如何在工程建设中有效地降低工程造价，是当前住宅开发中的热点问题。文章对住宅开发项目进行了投资决策的原理与方法进行了探讨。

关键词：住宅项目；工程造价控制；投资决策阶段；风险因素

1引言

目前中国住房的发展速度较快，2010-2021年间，住宅投资年均增长17%以上，销售商品房面积年均增长5.5%，虽然目前房地产行业属于夕阳产业，但住宅市场的需求量依然较大，而且现在买房子依然是一个很难实现的梦，因此如何将内部建筑造价尽可能地减少，已成为人们关注的焦点。

2市场调查分析

2.1市场宏观因素调查分析

工程设计者必须先决定整体的经济状况是成长或萧条，并且要考虑到国家、地区或地区的特殊特征。比如，在西方发达国家，由于其发展迟缓或者发展迟缓，对投资的预期不高，资金流向也在寻求合适的地点。中国的经济恢复势头较好，有一个稳固的政局和社会环境，而且有较高的投资收益率。因此，中国的投资环境将会受到国外和国外投资者的青睐，他们可以以较少的资金投入到更高的投资收益。另外，在特定发展地区，工程发展者也要对其经济与社会状况进行深入地剖析，如劳动和资源市场，产业发展政策等。在确定了该地区的经济特点后，应当对该地区的经济结构、人口和就业状况以及该地区的发展趋势进行深入的研究；有比较的住宅的供应情况，当地政府和其他有关的利益团体对所提出的发展计划的看法。在此整体架构被确立之后，可以更加细致地对特定发展的种类和地点进行分析。

2.2市场微观因素调查分析

对住宅的市场现状和发展地区进行的市场调查与分析是必要的。由于房屋的性质和方式也不尽一致，因此要对住宅的市场进行研究与分析。住宅和房屋建筑工程的研究，应该与住宅经纪人，尤其是居民进行沟通，确定不同类别、类型和地点的房屋需要和供给，居民对房屋的设计、周边的运输、居民对都市风景的意见；他们对目前居住的满意程度以及其他的一些问题。尤其要将潜在购买者的组成纳入考量，确定服务范围、承担力及预期，并依据购买者的需要，对后续配套服务进行适当的安排，以及对政府服务的合理分配。

因此通过对市场调查与分析所获得的历史与现状资料，可以对未来与市场走势进行评价与剖析，并从中发现内在的规律性，从而判断出未来特定时期楼市的供需与需求与房价；并据此对住宅投资的可能性进行评价，制定住宅投资计划，并对住宅的销售进行定位。掌握住宅的行情，按照住宅的行情进行规划和发展，以适应住宅的需要和市场的需要。

3项目资金的筹措与资金成本分析

在当今先进的市场经济中，社会越来越认识到，融资是一个重要的商业工具，特别是对于需要大量开发和建设资本支出的住房项目。因此，大多数公司需要通过各种方式获得建筑融资，以合理地降低资本成本，增加有限股权的使用。

3.1在资金筹措中需要注意的问题

1. 确定所需的资金水平，并设法提高其有效性

在住宅开发中，不管采取何种筹资形式，首先要确定投资金额，并综合考虑市场状况、开发规模、施工规模等因素。必须防止短缺和过剩。资本的短缺会对项目的建设、生产、商业的发展造成不利的影响，同时也会造成资源的浪费，从而影响到资金的利用。因此，在实际操作中，要依据工程实际情况，采用更为科学、合理的方法对资金进行预算。尽量避免出现资金短缺、资金过剩等问题，从而有效地利用基金。

2.合理地选择融资来源，并设法降低融资费用

有多种途径可以获得项目的财务、难度、成本和风险。但是，每一种融资都有其自身的成本，其中包括借贷费用（利息）、融资费用（释放费用）。在融资的过程中，要对其收益与风险进行比较，选择更加有效的融资途径，以降低企业的整体融资成本。

3.为满足资本投资需要而适时筹措所需资金

同时，还应根据施工管理和工程需求，制定融资期限。谨慎地按照计划对资金与投资的关系进行合理的规划，可以避免过早地调拨资金，从而造成在投资之前出现资金流失，同时也避免了对投资有利的时机，由于拖延筹集资金将会影响到工程进度。

4.维持充足的股本，以及一个合适的负债管理机构

负债管理，也就是借贷来做生意的一种手段。负债运营有利于工程建设，由于负债利息可以在所得税前扣除，不会对工程的净利润产生太大的影响，从而提高了股权效应。但是，负债的数额应当与股本的需要和偿还能力保持一致。过度负债会增加金融风险，甚至会因为无法偿付而破产。所以为了充分发挥负债交易的正面效应，避免与债务相关的潜在风险，需要对项目决策者进行综合分析。

3.3资金成本的重要意义

在企业的筹资与投入中，资金费用的计算具有举足轻重的地位，尤其是在下列几个领域

1.资金费用是筹资方式和筹资方式的一个主要基础

企业通过发行股票、债券、银行贷款等多种途径来筹资。资本费用可以用来衡量各种筹资方法的利弊，因此降低的资金费用可以成为企业选择筹资的一个主要参考因素。但是，必须指出，在筹资模式中，资金费用并不是以资金为基础的。

2.企业进行资产配置的决定要以资本费用为依据

一家公司的资本构成往往是一家公司的资产配置，而在此情况下，可以有多种选择，一般都是通过估算全部的融资费用来实现，公司将其视为决定的基础。

3.资金费用是一项主要衡量各类投资项目获利的衡量标准。

评价一个投资计划的收益，其衡量的准则往往是对其本身的收益与资金的费用进行对比；若预期收益比资金费用更高，那么这个工程就会获利，如果期望的投资收益比资金费用低，那么这个工程就没有利润。因而，在国际上资本费用被公认为是最小收益率和基准率。

3.4建设项目资金结构的分析与筹资方案的确定

最好的资本结构也是公司最好的资本组合。以下标准用于确定公司资本结构是最合适的。

1、最低成本，可以让公司以最低成本投资。

2、满足公司的业务需求和长期发展和短期，最高可筹集资金。

3、股票价格上涨，股东财产和企业价值最大化。

4、减少公司的财务风险。

通过对筹资总费用的对比，可以对各种筹资方式的优缺点进行评价。最优的筹资方式是使企业拥有最优的资金结构、最小的筹资成本、最小的金融风险。所以，在进行筹资决策时，一定要将资金成本和项目的金融风险因素考虑进去。

在作出融资决定时，开发商可以对自己的金融结构进行合理的调整，并承担相应的负债，这样才能让杠杆带来的收益大于风险增长带来的不利影响。在市场经济条件下，如果资金的收益率超过了其成本，那么在资本项目上的投入就会变得很有价值。所以，在选择筹资方式时，必须对各种方案的平均资本成本进行比较，以达到企业的生产与运营需要为前提，以最小的资本成本为目标。

4结束语

在资金成本和项目的收益能力上，确定的筹资计划仅有最低限度，但是必须对项目的有效性进行认真的评价。这是一项非常重要的投资决策。为了获得最大的收益和经济效益，投资者往往会设计一个项目，这样他们就需要知道该计划在整个投资过程中的经济利益，以及他们真正的投资所带来的真正的经济利益。所以，投资要以经济利益为基础。重视经济效益能降低盲目投入，提高效益，实现投资的合理配置。

参考文献

[1]万修国.高层住宅项目工程造价控制研究[J].城市建筑空间,2022,29(02):251-253.

[2]李慧.基于全过程造价管理的工程造价动态控制[J].中国招标,2023(01):107-109.