房地产设计管理探讨

房地产设计管理探讨

王岚

湖北省武汉市 430000 武汉左岭新城开发投资有限公司

摘要:在房地产行业中，设计管理起着举足轻重的作用。随着工程建设的进行，房地产企业对工程设计的重视程度逐步提升，并推动工程设计的发展。本文还就房地产设计中的一些管理问题作了一些探讨。

关键词:房地产;设计管理;探讨

1.房地产设计管理的重要性

在设计阶段，对建筑项目的控制有着很大的指导作用，同时也有着不容忽视的作用。建筑设计师是建筑设计的实践者，他们要将自己的智慧运用到自己的作品中去，才能把工程的实用性最大化，才能让所设计的作品更好的符合人们的需要。在房地产开发过程中，专业的设计人员扮演着非常重要的角色。在工程规划与设计阶段，设计人员的职责就是协调工程各方面的信息，为工程的规范化和规范化打下良好的基础。房地产企业的设计师能够在项目设计阶段对项目进行有效的控制，从而保证企业内部可用的资源可以被充分调动，从而实现资源可以创造的效益的最大化。若能在专案设计阶段，让专案设计者的主观能动性得以发挥，将大大提高专案设计的进度。在概念设计阶段和施工图设计阶段，它们的目标和任务都有一些不同之处，这就造成了两个阶段在项目管理执行组织的结构和管理上都有明显的不同。其中，人力资源管理，时间管理，沟通管理，风险管理，品质管理是工程管理的核心内容。在工程建设过程中，工程建设的各个阶段都有其各自的侧重点。在工程建设中，概念设计的过程已经被各大企业所关注，并且在工程建设中占有举足轻重的地位。

2.房地产设计管理工作现状分析

2.1设计管理人员管理能力不足

对设计单位的管理，通常是开发企业的开发管理部门或技术部门来进行的。对于房地产开发公司而言，其对房地产开发公司而言，其对房地产开发公司而言，其侧重点与对房地产开发公司而言是不一样的。开发企业的设计管理人员应该积极地参与到市场产品定位、成本估算以及内部和外部资源的整合和协调过程中，注重对设计质量、进度和成本的综合控制，比起设计单位的设计人员，更注重对管理的能力。当前，我国房地产开发企业中，大部分的设计管理人才都是从设计院聘请来的，他们虽然有一定的专业知识，但是还没有进入到经营管理的岗位上。对目标产品的特性、卖点等方面的认识不够清晰，对设计管理中的重要环节也不够清晰，缺少有效的指导、协调能力。换句话说，他们不清楚应该做些什么，怎样做，结果造成了一片混乱，出现了大量的空缺。

2.2设计团队技术更新和管理欠缺

设计者缺乏对自身的自律与管理。在接受甲方委托的工程中，没有针对工程特点进行适当的选派，设计队伍中各类专业人才的配备也不尽合理。虽然项目设计负责人拥有一定的专业知识，但是他们的整体协调能力却是比较欠缺的，他们不能在内部对各个专业的工作进行有效的协调，而在外部则不能与甲方进行有效的沟通，这就造成了设计周期和甲方的项目进度之间出现了脱节。中国的建筑设计标准在最近几年已经有了很大的改变。此外，为了改善城市的品质，政府也在不断地改进各种技术标准，包括新工艺、新材料，以及新技术。很多设计人员没有对标准的变更进行透彻和系统的理解，设计的品质不高，出现“错、漏、撞、缺”的现象，造成了设计文件无法在各类技术行政审核中得到批准，多次修订，造成工程进度缓慢，严重制约了工程的进展。

2.3房地产缺乏完善的设计管理

在房地产开发的全过程中，开发商往往把前期（其中包含的设计阶段）称作价值创造阶段。一个行之有效的设计管理系统以及一个合理的程序，是项目设计工作得以顺利进行的关键保障，同时也是企业获得经济效益和社会效益的一个重要基础。在工程建设中，有些开发商很注重工程建设的成本管理，并制定了相应的管理体系。为此，企业制定了相应的管理制度，例如，项目变更管理制度，材料设备的采购制度，财务制度等。但是，目前对于设计的控制，只有价格限制与修改的管理，还缺少相应的连结与管理手段。由于缺乏系统的、科学的、有效的管理与控制体系，使得各个环节都具有一定的随机与盲目性，从而造成了大量的错误与缺陷，无法发挥出最大的效益。

3.房地产设计管理应用措施

3.1完善房地产设计管理制度

制度能有效地确保项目的管理工作，并为项目的执行提供了重要的基础和可靠的保障。为员工提供了具体、清晰的工作指引，为管理者提供了一个可信赖的基础。所以，房地产管理系统的完善与否，直接关系到房地产管理的效果与质量。科学、系统、全面的房地产开发项目设计管理制度，能够有效提升工作效率，激发工作人员的积极性，增强工作人员的责任心，推动设计管理工作的快速、良好实施。但若出现了真空管理、交叉管理等现象，则将会对房地产开发项目的设计与管理的总体进程产生不利的影响，严重时将会造成项目中止。

3.2进行设计成果评审

在房地产开发项目中，设计成果审查是一个比较重要的工作，它是保证项目的最终目标能够实现的重要步骤。对房地产公司而言，设计成果评审是对设计单位递交的设计方案进行最后的审阅，它的好坏将直接影响到后续工程的签证、设计变更等，所以必须引起足够的关注。视项目数目而定，在评审过程中，将工程图纸或设计方案提早（2至3天）递交给审查参与者，这将使评审过程更加高效。要对设计成果进行回顾，就必须选出一个有权威性的人来领导这项工作。在遇到不同意见的时候，要在事实的基础上作出决策，以免出现旷日持久的争论，影响评审的效率。在对设计结果进行评估时，应根据需要，邀请有关方面的专家参与评估，并制作评估记录，为以后的评估工作提供资料和基础。

3.3做好协调管理

一般情况下，在工程设计方案确定之后，工程设计管理的重心就转移到了为接下来的工作环节，如组织管理，质量控制，资源分配等打下基础。所以，如何将这几个方面的工作进行好的协调，就成为了房地产设计管理中的一个关键问题，同时也是保证在工程管理过程中，对工程进度与质量的有效控制起到了很好的支持作用。为做好施工现场的协调与管理，在施工现场必须对其进行验收，以保证施工现场施工的质量。并在此基础上，结合施工设计图纸和关键作业规程，对设计人员的专业水平进行全面评价。在对建筑设计图进行评审时，应当与设计公司制定的工程计划相结合。为了保证施工设计图纸的科学性和有效性，尽可能地控制图纸中出现的遗漏和错误，从而推动项目的进度和质量控制目标的顺利完成。

3.4加强日常管理

在进行房地产设计时，需要设计管理部门全程跟进、全程引导。单纯的汇报或开会不能有效地处理这些技术问题。在设计中，面对某些比较棘手的问题，设计者和设计管理者必须在现场进行交流，双方都要积极地参加设计工作，并将在设计中产生的问题加以解决，同时，设计管理者也要将这些问题上报给上级，寻找最好的办法。此流程主要有两个方面：①将中期设计成果及进展情况报告给公司领导；②就房地产设计中所存在的问题，提出相应的对策，以保证后续工作的顺利开展。

4.结束语

综上所述，房地产企业应该与项目开发的质量保障需求相结合，提高对设计管理的重视程度，并持续对设计管理的内容进行充实，这样才能确保设计方案符合项目开发的需要，这样不但能够帮助房地产企业对项目开发成本进行有效的控制，还能够提高房地产企业的竞争力，对房地产企业在激烈的市场竞争中的长远发展有所帮助。

参考文献：

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[3]叶灵.浅谈房地产项目开发过程如何发挥设计管理的作用[J].福建建设科技,2021(06):157-158.