试论土地储备对土地市场的影响

试论土地储备对土地市场的影响

王崇华

滨州市自然资源和规划局，山东 滨州 256600

摘要：政府土地储备制度是指政府通过土地收购、征用、储备、供应等方式，对土地资源进行统一规划、管理和调配的制度。政府土地储备制度的目的是为了保障政府的土地安全，促进土地的合理利用，平衡土地市场的供求关系，调节房地产市场的发展。本文中笔者首先分析政府土地储备的主要特点及重要影响，并探讨政府土地储备对于房地产市场的调控作用，提出完善政府土地制度的有效策略，为相关人员提供参考和借鉴。

关键词：政府土地储备；土地市场；影响

1 政府土地储备的主要特点

1.1 政府土地储备是政府土地资产管理的重要内容

政府土地储备既是政府土地资产的重要组成部分，也是政府土地资产保值增值的重要手段。通过政府土地储备，可以防止政府土地资产流失，提高政府土地资源的集约节约利用效率，促进政府土地资产价值的最大化。

1.2 政府土地储备是城市土地市场调控的重要工具

政府土地储备通过统一收储、统一开发、统一供应，实现了城市土地一级市场的有效供应，保障了招拍挂公开出让制度的实施，促进了城市土地市场的规范发展。同时，通过政府土地储备，可以根据城市建设和发展的需要，合理安排供地时序和结构，平衡市场供求关系，稳定市场预期，调节市场价格[1]。

1.3 政府土地储备是城市建设和发展的重要支撑

政府土地储备通过收储存量用地和新增用地，支撑了城市改造和更新、低效用地再开发、城乡统筹和区域协调等工作的推进，改善了城市空间布局和功能结构，提升了城市品质和形象[2]。同时，通过政府土地储备，可以保障民生项目、政府重大战略和重点项目等用地需求，促进社会公平和可持续发展。

1.4 政府土地储备是自然资源资产核算和管理的重要内容

政府土地储备作为全民所有自然资源资产的重要组成部分，需要按照“两统一”职责和自然资源管理制度改革的要求，加强核算和管理。通过建立健全政府土地储备资金财务管理、项目预算管理、资产负债表编制等制度，实现政府土地储备资金专款专用、项目全生命周期管理、资产负债平衡等目标，提高政府土地储备工作的规范性和透明度。

2 政府土地储备对于土地市场的重要影响

政府土地储备对于土地市场有着重要的影响。首先，政府土地储备可以缓解土地市场的供应紧张，防止土地价格过高或过低，维护土地市场的健康运行。其次，政府土地储备可以提高土地的利用效率，通过规划和整理，将闲置或低效的土地转化为可供开发的优质土地，增加土地资源的有效供给[3]。再次，政府土地储备可以促进区域协调发展，通过合理配置和调剂，将土地资源分配到需要的地区和领域，支持重点项目和产业的建设。最后，政府土地储备可以保障社会公益和公共利益，通过划拨或出让方式，将部分土地用于建设教育、医疗、文化、环保等公共设施和服务，满足人民群众的基本需求。

3 政府土地储备对于房地产市场的调控作用

首先是通过土地供应的数量、质量、价格和时机，影响房地产开发商的投资决策和成本，从而影响房价的形成和变动。例如，当房价过高时，政府可以增加土地供应，降低土地价格，抑制房价的上涨；当房价过低时，政府可以减少土地供应，提高土地价格，稳定房价的下跌。

其次是通过土地储备的规模、结构、布局和流动，影响房地产市场的供给结构和空间分布，从而影响房价的区域差异和城市形态。例如，当某些区域或城市的房价过高时，政府可以增加该区域或城市的土地储备，扩大住宅用地的供应，增加住宅的供给量，缓解房价的上涨压力；当某些区域或城市的房价过低时，政府可以减少该区域或城市的土地储备，减少住宅用地的供应，减少住宅的供给量，提高房价的下降幅度[4]。

最后是通过土地储备的财政收入和支出，影响政府和地方政府的财政状况和政策取向，从而影响房地产市场的政策环境和预期。例如，当政府和地方政府通过出让土地获取较多财政收入时，可以增加对公共服务和基础设施建设的投入，改善居民生活条件和城市环境质量，提升房价水平；当政府和地方政府通过购置土地支出较多财政资金时，可以减少对其他领域的支出，降低居民收入水平和消费能力，抑制房价水平。

4 完善政府土地储备制度的有效策略

4.1 加强土地储备规划和管理

土地储备规划是指根据政府和地方的发展战略，结合土地利用总体规划和城乡规划，确定土地储备目标、规模、结构、布局、时序等内容的专项规划。土地储备规划是指导和约束土地储备工作的重要依据，也是实现土地储备与市场供求平衡的重要手段。因此，应加强土地储备规划的编制、修订和实施，及时调整适应经济社会发展变化和市场需求变化，科学确定各类用地的储备量和供应量，合理安排储备资金和债务规模，优化储备用地的选取和布局，避免盲目扩张或过度紧缩。

4.2 完善土地储备资金筹措和使用机制

土地储备资金是指用于支持土地收购、前期开发、配套建设等工作的专项资金。土地储备资金的筹措和使用机制是影响土地储备效率和效益的关键因素，也是防范和化解土地储备风险的重要保障

[5]。因此，应积极完善现有政策体系，构建和完善土地“批—征—储—供—用”全生命周期管理链条，实现土地资产闭环管理，确保所有权人到位、所有者权益得到全面落实和保障；积极引导社会资本参与土地储备工作，与土地储备机构联合开展收储和前期开发工作，待土地出让后，相关开发成本由受让人支付，并与土地出让收益分账核算，确保土地储备成本得到保障；规范专项债券调整适用范围、适用条件及程序等，允许省级政府按程序调整所筹资金用途，滚动用于其他土地储备项目。

4.3 推进节约集约用地和存量挖潜利用

节约集约用地是指在保障经济社会发展需要的前提下，尽可能减少对新建设用地的占用，并提高现有建设用地的利用效率[6]。存量挖潜利用是指通过对闲置或低效利用的建设用地进行再开发或改造利用，释放出更多可供利用的空间资源。节约集约用地和存量挖潜利用是实现政府土地安全战略的重要举措，也是促进经济转型升级和城乡协调发展的必然要求。应当大力推动节约集约用地的有效进行，加深对建设用地的再开发和再利用，将原本有效的土地资源进行最大程度地开发利用。

5 结束语

总而言之，政府土地储备制度是一种有效的土地市场调控手段，可以从多个角度和层面对房价及土地价格进行影响和控制。但是，政府土地储备制度也存在一些问题和挑战，如土地储备规模过大或过小、土地储备结构不合理、土地储备流动不畅、土地储备管理不规范等。这些问题和挑战需要政府和社会各方面共同努力，不断完善和改进政府土地储备制度，使之更好地发挥其对土地市场的调控作用。

参考文献：

[1]宁秋英.市场经济环境下我国土地储备融资制度改革与新模式推进[J].中国市场,2022(36):42-44.

[2]刘彩霞,翁磊,游怡.国土空间规划与土地储备的良性互动机制探讨[J].中国房地产,2022(31):31-33.

[3]张晶.关于土地储备经营机制对房地产市场发展的调控影响[J].中国市场,2022(34):66-68.

[4]余芸,刘洪,王秉义.土地储备资产负债表编制的技术路径与方法——以安徽省为例[J].中国管理信息化,2022,25(23):190-195.

[5]马林,孙勇,田家宽.多旋翼无人机倾斜摄影技术助力土地储备潜力精准分析[J].山东国土资源,2022,38(11):59-64.

[6]郑莹岗,俞少颖.引导社会资本参与土地储备的云南实践与思考[J].中国土地,2022(11):58-60.