GIS技术在不动产登记中的应用

GIS技术在不动产登记中的应用

欧阳大娟

贵州天地通科技有限公司 贵州贵阳 550081

摘要：不动产是指实物形态的不动产土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物，是自然人、法人和社会团体的重要财产,影响着社会生活和国家的稳定,不动产登记制度是保护权利人合法权益的重要障碍，能否做好不动产登记关系到地方经济发展。同时，不动产登记涉及到了各种方法和技术，科学地做好不动产登记是一项民生工程。本文对GIS技术在不动产登记中的应用进行分析，以供参考。

关键词：GIS技术；不动产登记；应用

引言

随着中国城镇化水平的不断提高和社会经济的不断发展,现有的分散式不动产登记制度暴露出越来越多的问题,已经不能满足未来土地信息化发展的要求。自2013年11月20日总理在国务院常会上提出统一房地产登记职责,建立统一的房地产登记制度以来,各级自然资源部门纷纷作出回应,出台了一系列相关政策措施,并制定了相应的工作计划。在几年左右的时间里,启动统一的房地产登记信息管理平台,实现房地产审批、交易和登记信息的实时交换,依法查询,形成统一的房地产登记制度,新的房地产登记制度将朝着合法化、制度化、信息化三个方向发展。其中GIS技术在登记信息管理平台中起到了非常关键的支撑作用。

1、地理信息系统（GIS）

地理信息系统(GIS),是一个特定的和非常重要的空间信息系统。基于计算机硬件和软件系统,GIS可以收集、存储、管理、计算和分析地球表面的地理分布(包括大气)等数据。它与地理、制图、遥感和信息相结合,广泛应用于许多领域,包括房地产登记管理。将GIS应用到物业管理登记中,可以准确地控制物业的空间信息,有效避免了由于物权和房屋所有者存在而造成的空间信息不准确的问题。

2、GIS技术在不动产登记中的优势

2.1 GIS技术在三维不动产管理系统的应用优势

不动产登记的图形数据形式不一，现有的管理系统无法实现不同形式图形数据的统一管理。而三维不动产管理系统具有先进的数据集成技术，能够直接获取不同形式的数据，并进行标记、扫描和归档，将现有分散的数据整合起来，实现数据的统一管理，在数据集成过程中，三维GIS技术能够支持土地和房屋不同系统数据的管理和查询，该技术能够在已知查询条件不清晰的情况下，展开对土地登记和房屋登记数据的查询。除此之外，三维不动产管理系统能够实现确定范围内数据的快速统计，只需要选定需要统计的不动产数据名称即可在短时间内完成统计，这样既能够解决登记信息定位难的问题，还能够解决数据采集成本过高的问题。

2.2 GIS技术在三维信息共享平台的应用优势

三维信息共享平台所涵盖的数据类型和数量众多，GIS技术能够将三维地理实体和不动产的主要业务信息密切联系起来，以三维的形式呈现区域内人口和企业等分布状况，从而将不同地区、不同行业的信息汇集起来，为群众和相关管理部门的信息共享和查询提供支持，也能够将不动产登记覆盖的范围扩大，为城市建设规划提供支持。

3、不动产登记管理中出现的相关问题

3.1无法理解的边界

在《物权法》颁布之前,由于中国的房产登记和管理属于不同的政府部门,可能导致农业、牧业和林地的所有权界限模糊,相关权利归属问题不明确,导致许多矛盾和争议,甚至恶意的武装斗争、群众事件的爆发,严重影响了社会的和谐与稳定。我们通过GIS技术可以把各项不动产登记数据库叠加到最新的高清影像数据上，方便各部门分类认定各不动产的边界，及后期边界变更管理。确保不动产边界有图可依，有源可溯。从根本上解决不动产边界模糊的管理问题。

3.2过于分散的分类帐

在我国《不动产法》生效之前,不动产登记和管理是由多个部门共同完成的,导致政府支出的无谓增加,降低了政府部门的行政效率,对政府形象产生了负面影响。将不动产登记管理分散到多个部门,要求每个部门配备适当的人员、机构和适当的设备,这不仅增加了人力和物力资源的成本,而且容易导致不同部门由于职能的重叠而相互竞争或取代。这种分散登记进一步增加了相关人员的负担,例如,在农村地区,农民必须向房地产部门办理房屋所有权证明,向土地资源部门办理房屋土地集体使用证明,向土地资源部门办理林业部门种植树木集体使用权证明,如果有承包土地,以及农林部门办理耕地证明。利用GIS技术，可以根据空间位置及不动产本身属性按照一定的条件进行集中管理，从而解决原分散管理的系列问题，确保不动产登记管理的高效、实时、分层级、分部门的可视化管理。

4、GIS技术在“互联网＋不动产登记”平台中的应用

“一张图”展示是不动产登记成果的展示窗口，将所有信息都汇聚在以１∶５００大比例尺地形图为底图的“一张图”上，提供ＧＩＳ的相关功能，包括地图图层控制、二三维一体化展示、ＧＩＳ基本操作以及属性信息查询等。地图图层控制是通过图层按钮进行控制，实现各类数据的自由切换、透明度设置、图层置顶置底设置等功能。二三维一体化展示是在统一坐标系下进行，一方面可以叠加展示各类二维地图数据，如地形图、高分率影像、宗地图、房屋面图等数据；另一方面也可以对实景三维模型数据进行浏览。在此基础上，通过分屏对比，可以查看某个房屋的二维信息和三维信息，真正实现二三维一体化展示；ＧＩＳ基本操作包括地图放大、缩小、平移、量测、打印、收藏等功能，能够满足用户对地图的操作。属性信息查询是通过点选的方式，可以查看某栋楼房某个房屋详细数据信息，如：权利人、层数、建筑面积、房产证、分层分户图和宗地图等。

5、利用GIS技术优化不动产登记的策略

5.1利用GIS对不动产数据进行管理

通过前面对不动产登记存在问题进行的详细梳理可以看出，不动产数据不仅拥有大量的图形数据外，属性数据也占据了非常大的空间。在不动产登记业务中，不仅要确保属性和图形数据本身的质量，还需要将属性和图形数据准确地关联。而GIS技术不仅可以通过各个图层以及属性表对图形数据和属性数据进行联合管理，能准确显示各类不动产的空间信息，更依赖于GIS强大的地理信息数据处理分析功能，通过对房屋、宗地各个图层数据进行拓扑关联，真正做到“以图管不动产”。利用GIS技术在不动产登记过程中实现不动产单元的精确空间定位，使得不动产登记信息在图上有据可查、不重不漏。将GIS和业务办公平台一体化，在“以图管不动产”的操作环境下，可以直接将GIS应用于不动产登记业务办理过程之中，实现不动产以及相关各种图形和属性信息的查询、检索、统计、分析和制图等功能，从而提高登记的质量，减少登记失误。

5.2立体空间登记

不动产单元的定义伴随着土地利用向立体化、复杂化发展产生的。随着城市的建设发展，地上和地下空间逐渐被充分利用起来，地上高层建筑、地下停车场、管线设施等不断涌现，土地立体化利用已十分常见。在此背景下，以二维图形配合属性信息的传统方式进行权属登记已不足以应对土地利用立体化、复杂化的现状，利用三维构建技术结合GIS信息表达、分析的优势，立体直观地表现不动产单元以及复杂不动产单元之间的空间关系，推进不动产登记由平面模式向立体模式转变，这将是今后发展的趋势。

结束语

综上所述，不动产登记数据涉及土地、房屋（包括建筑物和构筑物）、森林林木、草原、海域等各类不动产登记信息，具有庞杂的内容、繁多的指标、多元的信息，如何将这些信息进行整合和关联是不动产登记工作的重点。因此，不动产登记信息化建设是现阶段不动产登记发展过程中不可逆转的趋势，而GIS能够存储不动产的空间信息以及各项属性信息，可以将不同部门的信息整合起来，进而实现对不动产的有效、综合的信息化管理，建立和实施不动产统一登记制度。

参考文献

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