片区开发类PPP项目融资实践-以南京X项目为例

片区开发类PPP项目融资实践-以南京X项目为例

王保贵

南京宁信科创发展有限公司 江苏省南京市 210000

摘要：PPP项目融资落地意味着项目前期工作扎实，合规性较好，是项目成功的重要标志，是项目后续建设运营的重要保障。X项目是典型的超大投资规模长合作期片区开发类PPP项目。X项目采用前期贷+银团项目贷的方式成功实现项目融资落地，前期贷主要满足项目开工前的融资需求，项目贷主要满足项目开工后的融资需求，有力保障了项目的资金需求。

关键词 PPP项目融资 片区开发 银团贷款

引言

PPP项目融资是PPP项目公司成立后的最重要的工作之一，在面对融资需求大、需求阶段多、融资周期长等众多外部条件约束时，如何既保障融资以较好的条件快速落地又保障落地后提款高效合规，是PPP项目融资的难点。希望通过对XPPP项目融资实践的介绍和思考，为类似PPP项目融资提供参考。

1.案例项目概况

X项目位于江苏省南京市，总占地面积3367亩，项目总投资约194亿元。项目建设内容包括科创中心、人才公寓等发展载体，市[1]政道路、桥梁、河道、景观绿化等市政基础设施，其中科创中心建筑面积149万平方米，人才公寓建筑面积16万平方米，总建筑面积165万平方米。项目建设期6年，总期限17年，项目采用分期建设和分期运营的方式，分三期滚动开发，每期建设期4年。项目采用使用者付费加可行性缺口补助的回报方式，其中使用者付费占比约34%，可行性缺口补助占比约66%。项目资本金占总投资的20%，由政府方和社会资本方共同出资，其中政府方出资10%,社会资本方出资90%。

2.项目融资需求

项目融资额占总投资的80%，约155亿元，由项目公司通过银行贷款解决，根据项目特点，项目融资具有明显的阶段性特征，包括开工前融资需求和开工后融资需求。

2.1项目开工前融资需求

项目分三期建设，一期工程先行开工建设，开工前，需先后完成一期工程征地拆迁、勘察设计、土地获取和报批报建等工作。项目开工前融资需求主要为项目一期工程土地征地拆迁款、项目勘察设计费、项目一期工程预付款、进度款等，融资需求规模约40亿元。融资需在项目公司成立后尽快到位，以便尽快启动项目征地拆迁工作。

2.2项目开工后融资需求

项目开工后，项目主要融资需求为项目工程进度款、项目二期、三期征地拆迁款、项目二期和三期工程预付款等，融资需求规模约115亿元。

3.项目融资方案

3.1项目融资特点分析

（1）项目融资需求阶段性明显

根据项目PPP协议，由项目公司负责项目征地拆迁资金、勘察、方案设计等工作，项目融资资金需求在开工前主要保障征地拆迁，且资金需求迫切，资金金额相对较小，在开工后主要保障工程建设，资金需求规律性强，资金需求额相对较大，项目融资有明显的阶段性需求特征，需要做好前后期融资保障和接续工作。

（2）项目融资规模较大

项目融资额155亿元，为江苏省融资额规模最大的PPP项目，无案例可遵循，经调研，仅有极少的政策性银行可单独完成融资，五大行和股份制银行均需要通过银团贷款或组合贷款的形式满足融资需求。各银行的关注点不同，批复条件也不尽相同，银行协调工作量大，周期长，融资落地的时间较长。

（3）项目融资周期长

项目融资需匹配项目合作期17年，融资周期较长，在长周期的合作过程中需要统筹考虑项目变更、利率变化、项目资产证券化等因素，确保项目融资在长周期过程中具有适应性和稳定性。

（4）项目融资需考虑多方诉求

项目融资需综合考虑社会资本方对项目中标融资利率条件，考虑项目还款计划和股东分红条件，合理设置还本宽限期、政府方对项目融资的要求等各方诉求。

3.2项目融资方案

项目前期贷款是指为满足借款人提前采购设备、建设物资或其他合理的项目建设费用等支出而产生的临时性资金需求，以可预见的项目建设资金或其他合法可靠的资金作为还款来源而发放的贷款。项目前期贷款期限原则上不得超过三年；项目前期贷款可采取单笔单批和一次审批、多次循环使用。针对项目融资特点，制定了项目前期贷+银团项目贷的融资模式，前期贷主要满足项目贷批复前的征地拆迁、勘察设计等资金需求，项目贷主要满足项目整体融资需求，项目贷批复后用项目贷置换已放款的前期贷。

3.2.1项目前期贷融资方案

案例项目前期贷需求约40亿元，主要保障征地拆迁和工程预付款资金需求，需求周期1年左右，为确保项目贷批复前的资金需求，为项目贷审批争取时间，经多家比选，选取两家经验较丰富的银行（均为五大行），签署总合同额为52亿元的前期贷融资合同，其中A银行12亿元，B银行40亿元。具体融资条件如下：

3.2.2项目贷融资方案

因项目融资额较大，仅有较少政策性银行可以单独满足融资额度需求，因此项目可选择的项目贷融资方式为主要有三种：单一银行融资、银团融资和联合贷款。对上述三种项目贷方案对比分析情况见下表。

经过对比分析，单一政策性银行方案应对变化能力较差，提款效率无法保证，组合贷款方式提款管理工作量，手续复杂，且存在额度不足的风险，在调研了江苏省其他PPP项目贷款的基础上，综合考虑项目采用了银团贷款的方式。项目贷银团的选择应重点考虑以下因素：

（1）牵头行和代理行的选择

根据《银团贷款业务指引》（银监发2011年），银团贷款牵头行是指经借款人同意，负责发起组织银团、分销银团贷款份额的银行。牵头行主要履行发起和筹组银团贷款，分销银团贷款份额；代表银团与借款人谈判确定银团贷款条件等。单家银行担任牵头行时，其承贷份额原则上不得少于银团融资总金额的20%；分销给其他银团成员的份额原则上不得低于50%。因此牵头行要具备相关的银团管理经验，具备合规把控和商务谈判能力，具有较高的授信额度。本项目融资额155亿元，牵头行合同额度应不低于31亿元，不高于77.5亿元。银团代理行是指银团贷款合同签订后，按相关贷款条件确定的金额和进度归集资金向借款人提供贷款，并接受银团委托按银团贷款合同约定进行银团贷款事务管理和协调活动的银行。一般情况下由银团牵头行或其下属银行作为代理行。

（2）参团行的选择

参团行是指接受牵头行邀请，参加银团并按照协商确定的承贷份额向借款人提供贷款的银行。参团行应按照“信息共享、独立审贷、自主决策、风险自担”的原则，在全面掌握借款人相关信息的基础上做出是否参加银团贷款的决定。因此，参团行与牵头行在贷款规模、利率水平和风险控制等方面应具有一定的相似性，应优先考虑在其他项目贷款上与牵头行有过成功合作经验的银行。此外，参团行的数量也是一个重要的考虑因素，如果数量较少，可能会降低项目在提款过程中应对变化能力，如果数量较多，不利于牵头行的管理，综合考虑以3-5家为宜。

（3）利率水平

利率水平方面要考虑PPP项目特点，行业特点，银团安排费、承诺费、代理费等中间业务费用，纳入商业银行中间业务收费管理。项目中标利率水平，银团对利率水平的承受能力，银团股东对利率水平的接受能力等。

（4）放款条件

放款条件首先要确定好银团对项目资本金的要求，其次要以项目特点为基础，综合考虑项目已有合规性要件和项目未来确定可以取得合规性要件，对未来不能确定取得的合规性要件要在合同中尽可能做相对宽泛的约定，为双方共同解决不确定问题提供可能。

除上述要素外，还需考虑已有的前期贷的置换、项目还款计划，银团额度调整、项目利率调整、项目股东分红条件，项目采用资产证券化的处理等条件。经过综合谈判和竞争性比选，项目最终确定银团由5家银行组团，银团额度155亿元，其中牵头行1家，额度60亿元，为参与项目前期贷的B银行，参贷行4家，包括参与项目前期贷的A银行和其他三家银行（其中五大行1家，股份制银行2家），额度95亿元。主要融资条件如下：

4.展望

融资对合规性要件的要求比较高，提前做好相关准备工作有利于提高融资落地效率，项目前期贷从材料齐全到签订合同仅历时2个月，签订合同到付款仅1天时间，在项目银团贷款批复后即完成了前期贷款的置换，降低了融资成本，前期贷充分保障了项目开工前和银团贷款合同签订前的资金需求，是PPP项目前期重要的融资手段。因有前期贷作为项目资金保障，银团项目贷款的谈判周期可适当延长，可争取有利的融资条件，银团项目贷从材料齐全到签订合同历时8个月，取得了较低的融资利率和较为便利的提款条件，且在1年期前期贷到期前完成了放款，保证了项目融资资金的延续，项目建设过程中提款顺利，截止投稿时，项目累计提取贷款超20亿元，有力的保障了项目的融资需求。项目进入运营期后，将探索通过资产证券化或Reits等方式优化项目融资。

参考文献：

[1] 陈玲玲，刘东，高新阳.特许经营公共基础设施PPP项目融资模式分析 [J].建筑经济，2021，（6）：82-85.

[2]余悦焦，金凤，吴倩.杭绍台铁路PPP 项目融资模式研究[J].合作经济与科技，2021，（5）：58-59.

[3]章少英.水利工程PPP项目融资方案设计探讨[J].当代会计，

2020（20）：2-3.

[4]薛立建. PPP项目融资模式在交通建设中的应用分析[J].交通世界，2022（7）：176-177.

[5]银监会关于印发《银团贷款业务指引》（修订）的通知　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　银监发〔2011〕85号.

收稿日期：2023年1月12日

作者简介 王保贵（1983-） 从事PPP项目投融资管理工作