新租赁准则对房地产租赁会计核算影响

新租赁准则对房地产租赁会计核算影响

邢津洪

摘要：随着我国经济的高速发展，租赁业在国民经济中所占比重越来越大，而作为一门新兴产业，房地产行业与其他相关业务有着显著差异。新租入准则将对企业会计核算产生深远影响。随着我国经济的快速发展和房地产市场规模扩大，租赁业务成为当前企业会计核算重要领域之一。自新准则正式实施后将对未来所有行业都产生巨大影响。本文分析新租赁准则实施背景下，房地产企业租赁会计核算发生了何种变化，促进企业资产负债率提升，资产周转率下降，现金流提升，并在新旧准则的对比中，了解新准则更新了合同识别，拆分与合并租赁合同等多个内容，并假设模型分析新租赁准则的具体影响，为相应对承租人提供有效的建议。

关键词：新租赁准则；房地产企业；租赁；会计核算；对策。

近年来，我国经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市化进程加快。当前，房地产行业受疫情影响紧缩，人们对房地产行业的要求也越来越严格。租赁作为一种融资模式，是在房地产行业中应用广泛，新租赁准则作为一条方针政策；它不仅符合国际会计准则和我国现行税法，还满足中国目前经济发展需要以及与之相关行业需要，并且对房地产企业来说具有重要意义[1]。租赁会计是指站在出租人和承租方双方的立场，确认资产负债，费用以及收益后处理。它以企业经营管理为中心[2]。随着中国经济转型、房地产市场化程度不断加深及我国对融资渠道多元化需求等因素影响下，新租赁模式应运而生并得到广泛认可与应用[3]。在我国的租赁会计准则中明确规定了租入资产和存货的计价、折旧等相关内容，但并没有具体阐述其确认计量问题。随着新租赁方式不断出现以及企业实务操作经验总结，对房地产行业来说无疑是一次重大变革。

1新租赁准则的变化

1.1租赁定义变化

新租赁准则对租赁的定义为：出租方与承租方所签订的一定时间内的让渡资产使用权换取对价的一种合同[4]。过去认为经营租赁与接受劳务十分相似，在租赁期内将租金分期，计入成本费用，与劳务关系中确认成本费用是非常相似的。可见，这两者会计处理的方式比较一致，也混淆了租赁与接受劳务的区别，导致支出费用资本化，并不能很好地反映企业资产、负债等关系[5]。新租赁准则的修订，明确要求承租方将经营租赁中所产生的权利以及义务纳入财务报表，以明确租赁与接受服务之间的会计处理差异。租赁一定程度上转移了资产使用权。承租人在一定时期内，获得经济资源也就具备资产使用权利，同时享有资产产生的经济利益，也符合会计中对资产的定义，在资产负债表中，明确了一项资产，也对应的需要承担其一项现实义务，也就是承租人需要向出租人转出经济利益，与此同时也就确定了一项负债。全新的租赁定义，成为承租企业租赁会计财务处理的基础条件。同时，最新修订的准则也增加了租赁合同的识别、合并以及拆分等多项原则性的规定，让新租赁准则的操作性更强。

1.2明确新租赁准则适用范围

市场经济社会环境下，租赁交易愈加频繁，且租赁的形式和内容也发生了较大的变化，尽管部分合同在法定效力上还是租赁行为，但是本质上是否属于新租赁准则的范围还有待进一步明确。新租赁准则的提出则明确了适用范围，其中包括转让、划拨所取得的土地使用权以及权利人所授予的知识产权不满足新租赁准则的使用要求，其适用于无形资产使用准则范围；对于生物资产以及BOT公共设施建设，也不适用于新租赁准则的使用，比较适用于相关准则。在这些明确的规定上，让新租赁准则的可操作性更强[6]。

1.3统一承租人租赁模型

新租赁准则最明显的变化在于对租赁业务统一分类，不再按照过去经营租赁、融资租赁的方式划分。建立统一的会计模型，在会计处理中引入新科目，主要包括租赁负债以及使用权资产两项内容，在分摊使用权资产的基础上，按照无形资产与固定资产的划分模式计提资产折旧与利息费用[7]。对于低价值的短期租赁，则按照重要性原则实现简化处理。新租赁准则针对售后租回交易账务处理方法进行了调整，选择权重估以及租赁变更等也有嗾完善。租赁分类与计量的改变，转变了过去经营租赁不将权利与义务纳入财务报表的情况，导致企业表外融资的风险加大。会计处理不断完善，会计信息的可比性也显著增强。

2新租赁准则下房地产租赁会计核算发生的变化

2.1企业资产负债率提升

承租企业资产负债率在新租赁准则下发生了较大变化，主要体现在承租企业的融资租赁业务、经营业务中，采用不同的会计处理方式，实现资产负债表中的资产处理，资产计入则根据使用权，而负债计入则根据实际的租赁负债[8]。为此，新租赁准则的提出，则促进企业资产与负债进一步提升，导致企业真相变动资产与负债绝对值之间也存在差异。比如，企业按期到付给出租金时，其中涉及附加额，包括利息等，计入使用权资产的金额也就是初始成本的计量结果，从而导致租金负债方的增加值远比财务报表中所明确的资产方增加值大很多。为此，在负债与资产之间，计算资产负债率成为主要的方式之一，新租赁准则下，企业的资产负债率也大大增加。短期来看，企业债务偿还能力相对较弱，仅仅通过财务指标评估企业资产情况及运用情况，缺乏一定的科学性与合理性，为此，全面评估企业时，除了要考虑财务指标，也需要综合考虑其余指标。

2.2企业资产周转率降低

企业运营阶段自身资产的增加追不上企业债务的增加，则会导致企业资产负债率持续加大。企业运营将所有权资产集中在一起，一定程度上提高总资产，按照计量方法，根据自查周转额与总资产的比值，可以而得出企业资产周转率，若其余条件不变化，企业资产周转率则降低[9]。一般情况下，衡量企业资产管理效率的主要指标为资产周转率，从企业不断下降的资产周转率来看，也可以说明企业资产管理中的不足。为此，企业要调整资产周转率，需要将闲置资产有效运用，以有效降低新租赁准则对企业总产额的影响。企业也通过变卖等方式，处理闲置资产，进一步提高资金周转率。

2.3企业现金流增加

新租赁准则下，改革前企业的现金流量支出以租赁业务和融资租赁业务的支出为主，改革局后，企业的现金流支出除了这两种支出之外还包括所有的租赁活动。新租赁准则的变化在于摘除支出项，导致企业现金流量有结余，也为企业经营发展提供了发展方向。

3新租赁准则下承租人所得税会计处理分析

3.1模型假定

根据企业所得税的相关规定，经营租赁方式下的固定资产以及使用权价值部分，应当提取折旧，分期扣除相应的利息费用。假设企业最初并未涉及初始直接费用、预付资金以及租赁激励等相关因素。承租人对应的增量借款利率为折现率[10]。

3.2现金流假定

假设，承租人所在的A公司与出租人所在的B公司签订办公楼租赁合同，合同规定每年办公楼的租金为20万元，并于每年年末支付，租期两年，折现率为6%。按照相应的规定计量，A公司对应的计提折旧及利息费用会计分录如下表所示：

表1             A公司计提折旧及利息费用会计分录   单位：万元

从表1中的初始计量数据来看，新租赁准则下会计与税务存在暂时性的差异，其主要原因是由于资产与负债之间存在差异，主要是由于会计账面价值与实际的计税基础不一致所导致的，尽管不会对所得税以及利润有影响，对应的影响表现在资产负债表上。如表2所示。

表2                               所得税及利润影响                     单位：万元

根据表2中的数据来看，通过后续计量，会计处理上发生了一定的转变，企业利润主要体现在折旧费用以及利息费用上，合同租赁期间，以摊销的方式分配财务费用，整体表现出前高后低的发展趋势，对纳税所得额也造成一定的影响。根据模型分析来看，在扣除折旧费用的基础上，便于纳税人进行会计处理，缺点则在于要根据资产计提折旧扣除，承租人不再具备所有权，这与税法的规定有一定的冲突。

4新租赁准则下承租人的执行建议

4.1深入研读新租赁准则

新租赁准则的提出进一步完善了企业租赁业务的会计处理方式，促使企业的会计处理方式更加地科学合理。企业则需要重视新租赁准则中新内容与新方法的了解，全面解读新内涵，租赁的界定变化以及而合同的拆分与和合并等，明确会计处理的新规定。此外，企业根据内部租赁业务的新变化深入分析，因地制宜用好新租赁准则，对新规定和关键内容深入了解。企业经营管理中要听取专家意见，严格执行新租赁准则下的相关规定，具体来说，财务部门加大新租赁准则的解读，根据新规定与新要求，对数据信息披露的新要求、会计处理的新方式与内容有效分析，要全面提高企业的适应力。

4.2加大培训提高会计专业能力

新租赁准则下让会计核算相较于以前变得更加的复杂，一定程度上加大了会计工作难度，对会计人员也就提出了全新的能力要求。注重会计人员新租赁准则培训工作的开展，确保会计人员及时更新知识，不断提高会计专业能力，以便于更好的会计核算。同时，提高会计人员的专业能力对于企业而言更是提高其核心竞争力的一大要点。新租赁准则的实施要求会计人员亲身参与其中，只有会计人员尽快实现知识更新，其对应的业务能力也才会更强，新租赁准则的实施效果才会更具保障。企业可以通过聘请教师、专家的方式，帮助会计人员掌握新租赁准则的有关内容，明确最新修订的内容有哪些，在新旧准则对照学习的基础上，了解新准则的变化，以便于更好的应对全新的市场情况，掌握会计处理方法。

4.3加强租赁合同管理

新租赁准则变更的一项内容包括合同识别内容的新增，也可以说合同识别是新租赁准则实施的起点，只有在会计工作中加强租赁合同管理，才能为合同识别打下良好基础。一方面，对一个人的合同主管部门与财务部门联合，针对正在执行的租赁合同有效分析整理，全面完善租赁资产信息，建立对应的台账。另一方面，签订租赁合同要调整合同文本，及时加入租赁资产信息，明确租赁资产的控制权、租金金额以及签订时间等重要信息。再则，根据合同类型编号，以实现租赁合同分类管理。同时，梳理合同关键信息，跟进租金支付的基本情况，为新租赁准则的实施打好基础。

5总结

综上，新租赁准则的提出让房地产企业会计核算发生了较大的转变，根据实际情况，可以选择拆分或者是合并租赁合同，原有的双重会计模型也演变为单一的会计模型。新租准则指出企业要全面披露企业信息，促使企业资产负债率提升，资产周转率下降，现金流增加，完整地体现地体现企业在运营阶段发生的资产负债变化。为此，房地产企业应当根据新租赁准则的要求，全面解读最新信息，以发挥新租赁准则的作用与价值，改变企业财务管理工作。

参考文献：

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[3] 杨笑生.新收入准则视角下房地产企业会计核算应用研究[J].市场周刊·理论版, 2021(12):2.

[4] 邹筑臣.新会计准则下房地产企业会计核算的相关思考[J].中文科技期刊数据库(全文版)经济管理, 2021(10):2.

[5] 王蛟龙.新收入准则对房地产企业会计核算与财务管理的影响[J].活力, 2023(1):3.

[6] 曹国文.论新收入准则对房地产企业会计核算的影响及应对策略[J].市场周刊·理论版, 2022(29):0091-0094.

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[8] 满孝国.新租赁准则的解读及其对企业会计核算的影响[J].中国科技投资, 2021, 000(010):69-70.

[9] 康刘健.新收入准则对房地产企业会计核算的影响[J].金融文坛, 2021(9):0007-0009.

[10] 姜洁.新收入准则对房地产企业会计核算与财务管理的影响[J].全国流通经济, 2021(19):3.

作者简介：邢津洪，男，汉族，1982-4，内蒙古呼和浩特人，北京顺欣铭记金属装饰有限公司财务负责人，中级会计职称，本科学历，研究方向：财务管理方向