房地产开发项目设计成本管理优化研究

房地产开发项目设计成本管理优化研究

王超

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摘要：在房地产开发项目中，工程质量的核心要素在于设计管理和成本控制，因此相关从业人员必须具备高度的专业素养。为了满足人们对能源的需求，我国在加大煤炭开采力度的基础上还需要进一步提升煤矿开采质量，而矿井中的主排系统是整个采煤工艺的关键部分之一。为了提升房地产企业的经济效益，必须在房地产开发过程中实施全面的成本控制，进行深入的调研和统筹兼顾，从全局的角度出发，以达到最大的经济效益。只有这样才能确保房地产企业获得良好的社会效益与经济效益。

关键词：房地产；开发项目；设计管理；成本控制优化

1房地产开发项目的设计管理要点

1.1开发流程

为确保房地产开发项目的成功，必须明确项目开发流程中的重要设计节点，并提前进行各地区的调研工作，从市场规划入手，特别关注市场环境对整个开发项目的影响，明确识别设计框架，以此为基础进行产品定位的科学竞标设计，并严格按照相关法律法规进行评估。还要根据实际情况制定详细的设计方案，并将其落实到具体区域内。在进行全面调研联合区域规划后，只有当整个开发工程的成本预算超过一半以上时，才能得出最有力的开发项目；而在按照相关法律标准选出施工方案后，图纸设计环节则成为下一步的重点，因为施工开发流程的设计可以为后续的展开提供有力支持。

1.2图纸管理

在施工图纸的管理过程中，确保图纸标准的精准性是至关重要的，所有的施工图纸都必须经过设计管理部门的审核，方可下发并使用。因此，只有把设计图纸与施工图纸严格衔接起来，才能够确保整个工程项目顺利实施。为了确保施工的严谨性，缩短时间成本，降低项目风险，必须仔细分析各设计图纸的时间节点，对比图纸内容，提前做好准备工作，并根据报建手续区域化的特点，加强设计者和报建者之间的关系，逐步形成同步管控的工作模式，以确保报建质量不受影响，同时尽可能完善各个环节的工作安排。在整个建设过程中，施工单位要严格落实相关规定，做到合理分工，各司其职。在确定施工图纸后，必须进行深入的交底清算工作，以确保为未来该房地产的建筑奠定坚实的基础。

1.3技术管理

在房地产开发项目的技术管理阶段，需要多个部门协同作业，共同合作进行施工。从前期策划到建设实施整个流程都需要多个部门共同配合才能完成。在技术管理环节设计的专业领域中，若各部门在此阶段缺乏紧密协作，可能会导致后续施工出现变更情况。尤其是在设计变更和施工图审查等方面存在较高难度，如果不能及时有效地解决这些问题，就会影响到整个工程的进度以及质量。因此，在建筑开发的过程中，必须确立一套统一的标准规范，以促进各职能部门之间的任务转换，从而使企业在运营阶段能够快速进行图纸变更，同时也有助于各部门更好地理解图纸的思路，从而提高审核的实效性。在设计阶段，还要结合前期资料，对整个工程做出详细的规划和安排。与测绘院展开对接活动，对设计方案进行全面评估，进行深入分析研判，以最大限度地满足实际需求并满足技术标准。

1.4现场管理

在房地产开发项目中，现场管理的重要性不容忽视。许多公司错误地认为，前期准备工作是关键，而后期的实际施工和设计部门则与之无关。因此，在正式的投建和落实过程中，采用分块分区域的方式进行管理，以最大限度地降低施工风险，并掌握工程进度的节点，也是至关重要的。在具体工程实施阶段，应该加强质量监督和控制力度，严格按照国家相关规定执行，做好各个环节的协调管理工作，这样才可以有效保证工程质量。与各部门进行充分沟通，对于出现的变更情况进行全面分析，并将其纳入工程量清单中，以确保在后续施工中即使出现其他变动，也不会对整个施工造成任何影响。

2 房地产开发项目的成本控制优化策略

2.1组织各层级人员进行培训教育工作，积极转变思想观念

在房地产开发项目的成本控制工作中，管理人员和设计人员必须紧密合作，将成本优化设计作为设计工作的一个核心要素。在实际过程中，设计人员应结合自身经验对设计成本的影响因素做出分析研究，并根据这些问题制定出针对性措施来提升房地产开发项目成本管理工作水平。为了确保房地产开发企业的成本与质量之间的紧密联系，以及成本的基本构成元素和成本工作的意义，需要对设计成本控制工作相关的各层级人员进行相应的培训学习，包括质量成本管理、方针目标管理等相关管理方法，并将现代化成本管理思维融入各层级工作人员的思维意识之中，以推动设计人员充分掌握技术与经济之间的平衡点，从而有效控制设计成本。

2.2严格落实设计类招投标工作，依靠竞争推动成本控制工作的有效落实

为了确保房地产开发建设成本得到有效控制，项目单位可以通过引入多家设计单位进行招投标，以激发设计单位的积极性，从而为项目开发单位提供更多卓越的设计方案。因此，设计单位应该根据自身实际情况制定科学合理的投标报价策略。在招标过程中，设计单位所提供的设计方案必须明确规定房地产项目的成本预算，以确保项目的经济效益和市场竞争力；在设计方案的选择过程中，业主单位需要进行成本比较，以确保所做出的决策具有合理性和客观性。因此，项目单位可以采用投标报价法或者限额设计法等多种方法开展招标工作，从而确保招标文件内容符合工程需求。

2.3设计阶段几个主要设计限额指标控制

2.3.1在方案设计的初期阶段

（1）对地下室单车位的占地面积进行管理。如果是单列式车库，则应将车位锁设在车身上。按定位，单车位面积通常控制在33m2～35m2/辆。随着单车位面积的缩小，地下室的总建筑面积也随之减少，从而导致总成本的降低。

（2）对地下室和地上建筑的垂直高度进行控制。根据所处位置的不同，地下室的层高通常被限制在3.6米至3.7米之间，而人防区域的层高则略高于一般水平；由于地下空间有限，应尽量降低地下室层高度。上部2.8m~3.1m。随着层高的降低，结构含量、地下室土方工程量等方面的减少将会导致成本的降低。

（3）对地上住宅的窗户与地面的比例系数进行控制。通常情况下，窗地比系数的取值范围为0.22至0.24之间。随着系数的降低，外立面的成本呈现出逐渐降低的趋势。

（4）在控制方案的实施过程中，需要考虑到主要的限制因素，包括但不限于地下室顶板的覆土高度、景观、公区精装修以及户内批量精装修的单方限额指标。同时，由于方案设计是整个工程实施过程中最关键的环节之一，而在实际施工中，又常常因各种原因出现变更或返工，从而增加了设计与现场之间的不协调因素。根据研究结果，项目成本受方案设计阶段的影响最为显著，因此在这一阶段进行成本控制显得尤为关键。

2.3.2在工程设计的实施阶段

在施工图设计的阶段，方案的深化和落地需要重点关注钢筋和混凝土的结构含量，同时也需要对地上和地下室的结构含量进行相应的限额控制指标的设定。随着我国建筑行业的快速发展和国家对节能环保要求的提高，各类型建筑工程中出现了大量超高层建筑物，且大多采用框架-剪力墙结构设计体系，其工程造价高，工期长，施工难度大。在满足规范要求的前提下，项目设计人员需要根据不同的建筑形式和项目所在地情况，进行精心的选配和优化，以确保结构含量得到有效控制，从而基本控制主体结构成本。本文以某超高层商业综合体为例，介绍了该工程采用的限额管理办法，通过对其实施后各分项工程量和造价指标对比分析，说明该项目的实际应用效果。

结语

随着时代的不断演进，房地产开发项目的频繁开工已成为必然趋势。因此，在具体建筑过程中，设计管理方案的合理性显得尤为重要，需要综合考虑各环节的具体因素，注重图纸管理环节的设计管理要点，从现场管理入手，注重合理搭配和精细化管理，以实现最高标准的开发。在后期施工阶段，则应该重点关注各个细节，加强监管力度，严格落实各项质量管理制度，确保工程质量符合相应要求，同时还要注意材料的选择与使用，以保障工程顺利实施，在成本管控方面，应当注重成本优化设计，在确保相关品质的前提下，适度增设设施、节约钢材等，以提升整个项目的综合效益，从而促进我国房地产开发项目的高品质发展。

参考文献

[1]赵霞.浅析新经济形势下的房地产成本管理[J].现代经济信息,2018(22):236.

[2]陈亚绸.论新经济形势下企业成本管理要点:以房地产企业为例[J].中国商论,2017(12):98-99.