买卖不破租赁法律效果的正当性

买卖不破租赁法律效果的正当性

杨楠楠

（西北政法大学 陕西 西安 710199）

【摘要】从罗马法上“买卖破除租赁”到近代民法理论中“买卖不破租赁”，学界针对该规则的正当性先后提出了诸如法定契约承受说、原租赁合同维持说、有权占有说、物上之债等理论，认为“买卖不破租赁”规则的适用意在保护承租人的弱势地位。但法律解释不应局限于这类万金油式的解释方法，理应切换法体系内部视角，以期达正当解释之目的。本文系从学界对买卖不破租赁法律效果的论争出发，在回顾我国相应立法沿革的基础上，重构买卖不破租赁之法律效果。

【关键词】买卖不破租赁；法定契约承受说；有权占有说

《中华人民共和国合同法》第229条对“买卖不破租赁”规则予以规定，条款一经问世，随即引发学界对该规则法律效果之论争，最终以“买卖不破租赁”为原则，“买卖破除租赁”为例外告终。对租赁合同的双方当事人，有人认为这里的租赁合同约束的仍是原出租人和承租人，持相反观点的人则认为该租赁合同内约束的是房屋所有权转移后，取代原出租人地位的买受人与承租人。学界对“买卖不破租赁”法律效果的解读也是各抒己见。

一、买卖不破租赁法律效果的观点阐释

（一）法定契约承受说

认为房屋所有权转移后，买受人取代出租人地位得以进入租赁关系的学者持法定契约承受说。此为典型的德国式“契约地位承受”，即《德国民法典》第556条第1款规定：“出租之住屋交付使用承租人后，由使用出租人让与第三者，于其所有权存续中基于使用租赁关系所生之权利及义务，由所受让人取代使用出租人而加入其中。”[1]租赁合同作为双务合同，买受人承担契约地位既囊括出租人的权利，亦包含出租人承担的义务，系全面概括承受出租人之债。该条第2款规定，买受人不履行义务，出租人承受与放弃先诉抗辩权的保证人同样的责任。即买受人不履行合同义务时，出租人处于保证人地位，负连带保证责任。当承租人受出租人通知知晓房屋所有权转让事实，但并未在早期作出解除租赁关系表示，出租人以此免责。[3]

（二）原租赁合同维持说

支持者从文义解释的角度入手，阐释“买卖不破租赁”规则的法律效果。认为租赁合同约束的双方当事人为出租人和承租人，关键要素在于租赁合同：第一，合同标的为特定房屋；第二，出租人确定。房屋所有权转移，租赁合同的关键要素之一房屋所有人，即出租人发生变动。因此在租赁期租赁物发生所有权变动，依文义解释得出结论——买卖破除租赁。但法律基于保护承租人弱势地位考量，以立法技术维持原租赁合同效力，使其具有对抗受让人对房屋的所有权。类似瑞士法规定，以买卖破除租赁为原则，以买受人接受或者违反通知义务为例外，满足以上条件，买受人承受租赁合同约束，后续通过预告登记解决租赁合同的公示问题。[4]

（三）有权占有说

有权占有说也承认租赁合同继续有效，只是在阐述缘由时站在内部体系化视角，以占有为基础，认为承租人实际占有房屋已达公示目的，实为有权占有，以此对抗取得房屋所有权的买受人。立法本意也在于“通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际控制和使用”。[5]形成“租赁合同不受影响——维持承租人对租赁物有权占有——对抗第三人请求返还原物”的结构。通过法律强制规定，使买受人在承认租赁合同继续有效的前提下，肯定承租人有权占有地位，承租人以此对抗买受人的占有返还请求权。[6]有权占有说一则利于平衡承租人与买受人之间的权利义务，降低买受人交易成本，二来在维持原有租赁合同的同时厘清三方主体关系，避免法律关系混乱造成权利义务不明确。

（四）物上之债说

物上之债本质是兼具物权特性的债务规范，本质是一种具备物权特征和性质的债务规范，无论是法定物上之债还是意定物上之债，均以物权法为基础，遵循物权法定原则。雷秋玉教授认为，租赁权的优先效力应回归到物权模式中，借用物上之债理论来解决“债权物权化”缺陷。[7]根据物上之债理论，房屋所有权转移后，满足条件的部分租赁契约取得物上之债的效力，对抗买受人；不满足条件的债权与债务则作为原租赁契约内容，继续限制原出租人，效力不及于买受人。

二、我国买卖不破租赁的立法沿革

最高人民法院曾在《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”可见立法者采取法定契约承受说，认为新房主即买受人因房屋产权转移而得以代替原租赁合同中出租人地位。

原合同法规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”其并未像德国法上明确表示所有权转移买受人时其取代出租人地位，只采用笼统说法概括了之，因而引发对“不影响租赁合同的效力”部分的争论。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即，对“先租后押”的，因抵押权的设

立并不需要抵押物的移转占有，亦不影响租赁关系的继续存在；对“先抵后租”的，登记在先的抵押权当然可以对抗承租人的租赁权，因为不动产抵押权的设立需经登记进行公示，以此得对抗租赁权的效力。

《中华人民共和国民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在规则效果层面仍延续原合同法表述，只是对规则适用的条件予以约束，包括两个要素：一是租赁合同成立在先，二是承租人现实占有租赁物。意在规制司法实践滥用买卖不破租赁规则，如债务人串通第三人订立虚假租赁合同借此损害债权人利益，在程序上，恶意第三人为阻碍债权实现提起执行异议之诉，或在执行程序结束，新的所有权人因无法取得房屋所有权提起返还原物之诉。

值得注意的是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条中规定了“买卖不破租赁”规则适用之例外，即当事人之间另有约定的或是“先租后押”因抵押权实现而发生所有权变动的，亦或是在房屋出租前就已被法院查封的，一来尊重当事人意思自治，再者出于保障成立在先的抵押权实现或是法院的先予执行，承租人在后两种情形下明知房屋上有登记的抵押权或是已被查封的，仍执意建立租赁关系，对可预见之不利后果风险自担。

三、买卖不破租赁法律效果之重构

买卖不破租赁规则（Emptio non tollitlocatum）可追溯至罗马法时代，然罗马法时代最初规定的是“买卖破除租赁”，后在罗马共和国扩张时期，大量土地资源掌握在少数人手中，出于居住需要，共和国时期形成了大规模的土地租赁市场，然而罗马法实施“买卖破除租赁”规则，所有权人得驱逐租赁人之权利，使得庞大的租赁市场极不稳定。基此，罗马法对“买卖破除租赁”规则予以限制，在双方达成合意且具有法定形式（或者仅需法定形式不考虑合意）下约束双方当事人。[2]罗马法保护弱势群体的精神延续至今，在近代民法确立“买卖不破租赁”规则，民法的强势平等让位于弱势平等。但法律解释不应局限于这类万金油式的解释方法，即寻求某种价值或是某些政策上的支持，法律的解释理应切换法体系内部视角，以期达正当性之解释目的。

适用“买卖不破租赁”规则，以租赁合同成立在先、承租人现实占有租赁物两要素予以限制。承租人依租赁合同占有租赁物，此有权占有源于出租人与承租人之间的债权关系。出租人在租赁合同存续期间基于物权衍生的返还原物请求权受到限制，这点自不待言，所有权移转时，买受人因继受取得所有权得对抗租赁人之返还原物请求权，有权排除承租人的占有。“买卖不破租赁”规则之适用，使承租人成立在先的租赁权得对抗所有人返还原物请求权之效力。

物债二分体系下，当然的出现租赁与让与之间的矛盾。租赁权安排在债权体系下，依债权相对性的特征，租赁合同仅约束出租人、承租人，承租人对出租人的权利不得外溢对抗租赁合同以外的第三人。然，承租人现实占有房屋具有一定的公示功能，依据裁判规则，公示的权利即可对抗第三人。在权利基本分类的基础上，出现了登记与交付二分的公示方法。不动产因其固定形态，为保障交易安全，维护第三人的信赖利益，采取登记以强势公示；而动产因其流转之需，采取交付公示。这也是将租赁关系规定在债权项下的一个重要原因，即不动产的公示以登记为准，只有动产的公示才采取交付的方式。显然，房屋租赁中承租人占有房屋的公示方法不存在于物权法中，只能退而求其次将其规定在债权法项下。

“买卖不破租赁”规则处在物债二分的中间地带，承租人因租赁合同，享对出租人的相对权利，承租人因有权占有不动产租赁物，得对抗第三人的权利，且规则之适用应严格遵循限制条件。从法体系内部视角审慎观之，租赁关系中承租人有权占有具有现实公示力，依债之相对性，租赁合同仅维持在出租人与承租人之间最为妥当，是私法自治的体现，不存在买受人因承受契约得以进入租赁关系，得免法律关系之混乱，旨在平衡三方主体之利害关系。[8]

四、结语

笔者不否认“买卖不破租赁”规则保护承租人弱势地位，但法律解释的视角不应局限于此，以租赁合同赋予承租人有权占有为基，在严格遵循租赁合同成立在先、承租人对租赁物现实占有二要素下，适用“买卖不破租赁”规则，使得承租人对出租人的相对权在具备占有公示条件时，得对抗第三人之效力。租赁合同始终维持在出租人与承租人之间，旨在尊重当事人意思表示，符合私法自治原则，同时避免像“契约承受说”将买受人纳入租赁关系所造成的法律关系混乱，契合我国民法理论体系。

参考文献：

[1] 迪特尔·梅迪库斯.《德国债法分论》［M］.北京：法律出版社,2007.

[2] 马丁.《合同形式问题之历史流变及其法律史观意义》［M］.北京：法律出版社,2013.

[3] 翟云岭、郭佳伟.《论买卖不破租赁效果之债法路径构建》[J].《河南财经 政法大学学报》2022(1).

[4] 朱庆育.《“买卖不破租赁”的正当性》[J].《中德私法研究》2006(1).

[5] 徐澜波.《“买卖不破租赁”规则的立法技术分析》[J].《法学》2008(3).

[6] 黄风龙.《“买卖不破租赁”与承租人保护》[J].《中外法学》2013(3).

[7] 雷秋玉.《租赁权对抗效力的民法解释论》[J].《法学家》2019(5).

[8] 申芳芳.《论买卖不破租赁法律后果之正当性》[J].《上海法学研究》 2020(11).