旧城改造模式探讨

旧城改造模式探讨

肖柱

广东南泰房地产土地资产评估有限公司

摘要

随着城市经济的发展，城市规模在不断地扩大，城市区域的功能要求也在不断地上升。与此相对的是，城市内部越来越多的区域由于各种原因而出现了城市功能落后，建筑结构陈旧老化的现象，即旧城化现象。城市的发展不仅仅需要在城市外围建设高新区域，更需要的是对城市内部功能落后的旧城重新进行规划布局，以保证城市整体的协调发展。因此，旧城改造也就成为了城市更新发展必不可少的进程。

本文将以旧城改造模式为主要研究对象，通过相关资料的收集、统计、分析，从旧城形成的原因出发，分析需要旧城改造的原因、意义与作用，以及旧城改造对城市积极的影响，得出旧城改造对城市的必要性。而文章重点在于对旧城改造模式的探讨研究。通过对国内外旧城改造模式的特点和现状进行归纳分析，总结出旧城改造模式定位的依据以及影响因素。通过对四种国内外典型的旧城改造模式各自的特点、适用范围和运作过程等等进行案例分析，来探讨各种旧城改造模式的优劣以及从中得到的经验和启示。文章研究结果表明：科学合理的旧城改造对城市的更新发展有着很大的积极推进作用。由于各个城市，甚至同一城市的不同区域的社会环境状况都不尽相同，所以采用的旧城改造模式也不可能完全相同。因此因地制宜，借鉴成功的改造案例的经验教训，制定最合适自己的旧城改造方案才是中国未来旧城改造模式的发展方向。

关键词：旧城  旧城改造  改造模式

研究背景

随着城市经济的发展，城市的规模扩大和区域功能更新成为城市建设必须考虑的因素。鉴于城市的经济基础重心及实用性原则，相对于向外扩张城市规模，大部分的城市管理者更加倾向于城市原有的区域功能更新，即旧城改造。而新时期旧城改造已不是局部性问题，而是使旧城从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，满足城市可持续发展的要求。

旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，旧城改造过程中资金投入、拆迁补偿问题、改造模式的选择、由此引发的社会问题等，均是涉及到社会、经济、政府和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。如何在诸多矛盾和挑战中取得平衡；当各方利益无法共同实现的时候，该怎样取舍；在改造过程中产生的社会影响该怎样解决等等问题，都成为了制约旧城改造因素。过去，在城市更新过程中，国内外都曾经尝试过不同的旧城改造模式，其中有非常成功的优秀个案，也有改造失败的个别案例。如今，城市经济进入高速发展的时代，无论是从各个城市发展的特点，还是从改造模式适用的时效性来看，照搬那些成功的改造模式都是不可取的做法。怎样选择最合适的旧城改造方案，成为城市更新过程当中迫切需要解决的问题。

研究的目的与意义

如今，城市化进程不断加快，新区开发和旧城改造成为了适应城市快速发展的两大重要手段。其中，通过旧城改造不仅可以通过重新规划已开发区域内不合理的空间布局，满足城市功能更新的需要，同时也有利于提高土地利用效率，加快城市经济的发展和城市区域竞争力的提高。

随着我国城市经济的不断发展，城市功能的要求也越来越高。相对应的，旧城中存在的基础设施功能低下、建筑陈旧老化，空间布局不合理等问题也越来越突出。通过本文的研究，分析旧城改造的原因以及对城市发展的必要性，总结各种典型旧城改造模式的案例的特点及启示。结合我国当前的社会现状和城市发展水平，提出最合适的旧城改造模式，促进城市经济的可持续发展。

旧城改造概述

旧城改造的含义：旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

旧城改造的意义和作用

优化城市土地资源配置的重要途径，促进城市可持续发展。虽然增加城市土地供给面积与提高城市土地利用效率都能够满足城市土地需求的日益增加，但是相比之下，提高城市土地利用率既能增加土地的有效供给更能体现科学的发展观、促进城市的可持续发展，并与政府的政策走向相吻合。增加城市土地供给面积并不是一件简单的事情。城市土地的增量一般是从农村土地转化而来的。但是在我国人多地少、土地资源稀缺性特征显著的情况下，我们无法忽视城市面积的绝对扩张与保护土地资源这一原则之间客观存在的矛盾。

在此背景下，旧城改造就成为满足城市土地需求，提高城市土地资源利用效率的一种现实而有效的选择。据调查了解，不少的旧城区因为缺乏科学的规划、先进的设计和高效的管理而存在着容积率低、区域规划布局不合理、城市功能低下甚至缺乏的现象。而且因为建设的时间久远，不少建筑物已经开始老化甚至坍塌，存在着很大的安全隐患。由于城市土地是最重要的国有资产，因此，经营土地是经营城市的关键。

旧城改造模式概述

旧城改造除了要符合城市更新的功能要求外，还要受到外部环境对其的发展制约。换而言之，多方面的主观及客观因素共同决定着旧城改造的模式。如何在众多影响因素共同作用的基础上，按照城市更新的发展要求，综合考虑改造后旧城的实用性以及城市的可持续发展，对旧城改造做出科学性、前瞻性的定位，是城市建设者所必须做的。

通过对国内外旧城改造的案例分析总结，所有的旧城改造方案可以归纳为以下三种基本的旧城改造模式：

1、“全盘改造，以新换旧”

在原来的旧城土地上,按城市的发展要求，重新进行功能定位，建设城市。这种改造方式在技术操作层面上等同于建设一座新城,但与新城建设的区别在于，建设新城是全面进行建设,旧城改造则需要分片区逐步完成的。而在旧城改造过程中，可以更好地利用先进理念的新技术对旧城进行整体地规划和改造,使城市土地集约利用,城市功能上升，环境质量提高。

改造案例——广州猎德村

作为广州首个整体改造的旧城改造项目，猎德村改造一直吸引社会各界无数的目光，而事实也证明了猎德旧城改造相当成功。为了延续岭南古村落特有的文化气质，猎德村整体改造并不是简单的推倒重来，而是在改造过程中充分考虑到文化的传承，为猎德村传统民俗文化的延续留足了空间。完整保留了龙母庙，并以龙母庙为中心，将村内重要的祠堂、庙宇和代表性的民居沿猎德涌两岸进行重新规划布局，异地复建保存，打造岭南古建筑博物馆，让猎德的建筑文明、纯朴民俗、龙舟文化重放异彩。

目前，大部分的旧城改造都属于这种模式，城市发展的整体性,重新构建了城市形态与功能,使之与周边地区联系成了一个新整体,通过引入现代理念,重新构建多样性的城市功能和城市形象,可以提高城市土地利用效率,使城市与现代生活相融合。

2、新城与旧城相协调

这类型的改造模式的主要思想是严格保护旧城的传统风貌，只进行城市的局部维护和修缮，禁止私人对历史建筑进行改造。这类旧城一般历史遗迹保存良好,具有较高的历史文化价值;或者由于旧城的历史文物古迹多而分散，改造难度大，直接进行改造会得不偿失。但是为了满足城市发展的需求，会在旧城附近建立辅城或者卫星城市，将城市现代产业集中于旧城外发展,以更好地保护旧城,同时满足居民现代生活的需求，以充实完善旧城的现代功能。

改造案例——意大利罗马

意大利的罗马，在庞贝时代是欧洲最繁华的大都市，由于地震和火山爆发的破坏，大都市成了一片废墟埋在火山灰之下。经过世世代代的努力，这些古建筑的遗迹又出现在人们眼前。在旧城改造当中，意大利人并没有铲除这些遗迹，而是全盘保留。为适应现代大城市的功能需要，在罗马市附近建设了新罗马，新罗马虽然是现代化城市，但其建筑造型尽量与古罗建筑相一致，新旧城的衔接较为和谐。至今成为世界上最有价值的旅游资源之一，为罗马创造了非常可观的经济效益。

3、传承历史文脉,整旧如旧

传承历史文脉,整旧如旧的改造方式主要是为了延续旧城的形态和传统文化生活方式,严格控制旧城区内的建筑高度和建筑密度,对部分老旧危房建筑的修缮整治,和对落后基础设施条件的改善等,改造后城市与原来的城市与原来无太大的差别,延续了旧有的肌理和历史文化风貌,做到“整旧如旧”,使旧有建筑风貌得以重现,增加了城市的历史感和人们的认同感,使得城市更加具有地域特色和历史文化特色,增加了城市魅力,使城市在现代生活中具有竞争力[[]8]。改造后城市与原来的城市与原来无太大的差别,延续了旧有历史文化风貌。这种改造方式一般会利用旧城的历史价值以及传统生活形态积淀形成的文化价值,发展旅游、商业、传统生活体验等特色经济,通过多样性的混合开发,使旧城区富有活力,达到社会、环境和经济效益的互动,满足时代发展的需求。

这种模式对传统城市街区与生活予以综合保护更新,对于城市历史文化特色的延续无疑是最真实生动的,也能较好的保护和延续原有社会结构及社会生活形态,避免了大面积拆迁带来的社会经济等方面的问题

改造案例——云南丽江古城

作为世界文化遗产的文化古城，丽江古城的改造工作无疑吸引着众多的目光。丽江古城的改造以保护修缮为主，尽量保护旧有格局和尺度。禁止新建建筑改变古城整体的外部空间轮廓和景观风貌。而且新建建筑的风格与传统建筑保持一致，甚至连建筑材料也尽量从一些无法修复的老旧建筑中取材，力求“整旧如旧”。改造的过程中,主要在于突出文化价值,营造市井文化,并保持历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性。以文化功能促进旧城多样性的混合,带动旧城的发展。依据建筑不同的建造年代、建筑风貌及建筑质量进行保护和整修及改造,通过保护、修缮及改造街区中的市井住宅,一方面提高居住环境质量,另一方面延续传统生活形态,延续居住文化。丽江古城还以自身独特的历史文化和景观风貌，积极发展旅游产业。在实现历史文化复兴的同时，拉动当地经济的发展。

结论

随着城市化的进展加快，部分城市区域功能落后，建筑老化的现象也必将越来越普遍，旧城改造也显得越来越必要了。旧城在空间地域上看是城市整体的一个组成部分，从城市发展全过程看，旧城改造则是城市发展在特定地域的一种特殊表现形式。所以，旧城改造与城市的整体发展分不开的。旧城改造能从根本上改善区域的城市功能，提高旧城居民的生活环境 ,提升了地区经济活力。同时旧城改造工程也极大拉动了经济增长,为城市的进一步发展奠定了基础。

尽管旧城改造困难重重，但是旧城改造是大势所趋，所以我们要做的是积极地寻找解决问题的办法。从实际出发，分析问题的所在，运用科学的理念和手段从根本上解决问题。本文对旧城改造原因、意义与作用进行了较为深入的探讨，并对对国内外一些旧城改造模式进行了分析、研究，从中得出了一些结论与对策，希望能够对旧城改造和城市更新起到借鉴和启示作用。

参 考 文 献

[1]肖婉琳.论我国古建筑征收程序的完善[J].祖国；2019（16）.

[2]潘渝川、梁雨林.旧城改造模式研究[J].合作经济与科技，2010.

[3]贝贝. 旧城改造模式研究——基于重庆市江北区旧城改造项目[D].2009

[4]饶小军.旧城保护的再思考[J].美术观察，2012.（12）25

[5]莫慎婷.旧城改造中的可持续发展研究[D].2012

[6]住房和城乡建设部.《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》[Z],2021

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