浅析征地拆迁中土地使用价值的补偿

浅析征地拆迁中土地使用价值的补偿

邓剑玲

怀集县征地服务中心

摘要：随着目前我国社会城市化发展进程的持续推进,原有旧城改造及新建城市规划工作都会存在着一定的土地实用价值补偿问题。而在开展征地拆迁工作时开发商与被拆迁户之间常常会因利益问题而产生巨大的矛盾冲突。而要这解决这一矛盾问题,最主要的一项手段措施便是合理确定出征地拆迁中的土地使用价值补偿标准,就此下文将展开相关的探究。

关键词：征地拆迁；土地使用价值；补偿

一、土地征收概念

新时代的发展对于土地所有权进行了全面的完善，征地制度也普遍存在社会性，土地资源本身就是稀缺资源，合理的利用土地资源能对社会发展有很大的影响。对于土地所有权进行了明确的划分，同时也建立了相应的制度和法律法规。无论是在国内还是在世界范围内都比较重视土地征收工作的开展，由于每个国家的制度和法律法规是不同的，所以土地征收的具体落实工作也存在很大区别，根据不同国家具体情况对于土地征收拥有不同的名称，虽然每个国家对于土地征收的叫法不一，但是实际上工作的意义是相同的。根据我国宪法中具体相关内容对土地所有权进行了系统的分类，按照城乡国土地归国家所有、城乡土地归集体所有等方式进行划分，土地征用制度一般是针对农用土地征用所制定的相应制度，在进行土地征用的过程中国家才是核心要采用强制性的方式进行土地征收，城市土地本身就属于国家所有要单方面的对农民集体土地进行征用。中国的土地征收制度具有中国的特色，征收土地的过程中主要针对的对象是集体土地所有制而不是私人土地征用，国内的土地征收要进行土地所有权的变动，整个流程是非常复杂的，在进行土地征用的过程中不单单是农地所有权的变动，对于宅基地使用权、经营权、农地承包权等都要实现权利的变动。目前国内特有的法律制度是宅基地使用权和土地承包经营权，国家为了更好地实现公共设施的建设，同时更好地促进公益事业的发展，则需要进行土地征收工作的开展。

二、土地使用权的规范标准

1.法律规范要求

在我国的相关法律规定中明确指出,国家有权依法征收私人所拥有的国家或集体土地,但同时也必须对拥有土地使用权的集体或个人做出一定的经济、物质补偿。如房地产管理法、土地管理法等多部法律当中都对此有所规定。以土地管理法为例其中就详细指出了对于土地的征收必须是以符合国家或公众利益需求为前提,而不应当是成为个人谋取私立的一种手段。而且对于土地使用权的征用及征收都应当给予一定的经济补偿。另外,在当前我国的城市房地产管理法规和相关的城镇国有土地使用权及转让暂行办法当中也详细指出了私人所拥有的土地使用权在使用期限内,国家或集体无权收回。然而,在发生一些特殊情况时,并非是出自于个人利益的要求而是事关国家或公众利益,可通过法律手段收回,但仍要对土地使用权的拥有者做出一定的补偿。

2.征地拆迁要求

长期以来我国的征地拆迁工作一直存在着不合理的现象,即法律规定对所征用的拆迁土地做出经济补偿是基于土地使用权的基础之上,但是在实际的操作层面上却大量采取的是按照建筑面积进行补偿,这也就导致了一些对相关法律规定缺乏有效了解的公众误认为是建筑面积多大所能够获得赔偿款也就越多,而刮起了一股在拆迁前违法违规私自搭建房屋的行为,这样所导致的后果不但是拆迁户本身会白白浪费建筑成本,且还可能会就拆迁补偿金额产生分歧,从而引起矛盾纠纷事件,并由此演变出严重的流血冲突事件。

三、征地拆迁中应当采用的土地使用价值补偿机制

1.应用合理的土地使用价值补偿计算方法

（1）土地价值计算

土地使用权的价值应当由土地与房屋建筑两方面组成，在分析使用价值的过程中，如果地租与使用价值差距较大，便证明剩余年限较长，相关价值便会越高。通过这一概念，便可以明确土地使用价值相当于土地所有价值的94％。

（2）土地使用价值补偿

如果征地拆迁需要采取以旧换新的形式进行，便需要分析被拆迁方在土地使用价值方面出现的经济损失级别。对被拆迁方而言，土地本身的价值来源于开发商对使用若干年后的经济补偿。因此，可以看出，以旧换新的方式在房屋方面的收益远远低于土地使用价值方面的损失。我国土地使用权登记仅包括房屋的面积以及居住的面积情况，没有考虑土地使用价值的相对比例，对被拆迁方的财产保护力度较差。以旧换新的方案表面上土地使用面积没有发生改变，但内在的土地使用价值已经出现了较大的损失。因此，为了完善对应的补偿机制，应当明确规定土地使用价值的基础形式，并针对其比例之和进行适当的计算。如果没有经过协商或没有征得被拆迁方的统一，不得对土地使用价值进行擅自更改。通过这种方式，能够有效保护被拆迁方的土地使用价值补偿权利，避免出现不良侵占问题，达到良好的财产保护目标，有利于进一步规划土地使用权补偿的基础流程，实现最佳建设效果，为征地拆迁工作打下坚实基础。

2.明确划拨土地与出让土地使用价值补偿区别

征地拆迁最关键的是如何最大限度的为被拆迁者争取相应的经济补偿。但是在征地拆迁中经常会涉及到土地使用价值和出让土地使用价值的补偿问题。土地出让一般是应公益需求，然后通过政府行政划拨而形成的土地使用权利，也是因为公益性，除非有特殊规定，否定已经出让的土地不具备再次进入市场的权力。如果土地使用者行使转让权利，则说明转让者无法继续拥有该土地的使用权，公益性行为也进入结束，这时，国家需要重新收回土地另行处理。因此，为了提高征地拆迁的效果，应当明确划分土地使用价值和出让土地使用价值的补偿界定，已达到最佳目标，为后续工作的开展创造条件。

3.革新土地使用价值补偿的法律机制

在征地拆迁土地使用价值补偿的过程中，应当从公共法律角度出发，革新原有的补偿制度，尽可能规范拆迁过程中出现的乱象，达到良好的补偿效果。通过规定相关法律制度，能够有效规避拆迁过程中针对土地使用价值补偿出现的问题，有利于提高征地拆迁的效率。当前，应当设立针对性法律，约束土地征收的问题。随后，再出台相关征收标准化制度，明确土地使用价值的补偿方法。原有的土地管理与城市拆迁条例中，没有针对土地征收的相关价值补偿措施进行规定，导致后续的工作流程中出现问题，严重削弱了征地拆迁的效果。为了解决这一情况，需要将土地使用价值补偿制度上升到管理法案的级别，并制定合适的征收标准，规范拆迁行为，实现良好的土地使用价值补偿目标。此外，在新机制执行的过程中，还应当收集存在的不良问题，进一步强化整体反馈效果，降低后续出现的负面补偿影响，实现良好的发展目标，为城市规划提供有效的建设动力。

结语

综上所知，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，城市房屋建设也在逐渐进行翻新改造，而为了使建设与城市化进程相匹配，需要通过征地拆迁的方式，获得土地的使用权进行重新建设。然而在土地征地拆迁中，存在补偿主体模糊、赔偿标准不一以及土地产权拥有者不满足拆迁补偿款等原因，致使双方不能达成一致意见，进而导致征地拆迁工作开展缓慢。因此，要想有效解决征地拆迁中土地使用价值的补偿问题，还需要建立完善的补偿机制，让所有的拆迁补偿按照制度进行，减少矛盾冲突，也能为后续相关工作的开展提供依据。

参考文献：

[1]徐国平.关于国有土地上房屋征收中各类土地使用权价值的思考[J].中国房地产估价与经，2019（03）：44－48.

[2]李英伟，钟国柱.国有土地使用权价值补偿理论与房地产税改革[J].税务研究，2018（09）：40－45.