城市更新下地铁车辆段建设及片区综合开发分析

城市更新下地铁车辆段建设及片区综合开发分析

徐显鸿

深圳市光明区土地储备综合事务中心  广东省 深圳市 518000

摘要：为激发城市活力，优化地铁车辆段建设及片区综合开发布局质量。本文以深圳市光明区轨道13号线车辆段片区为研究对象，在详细分析现状区位环境、区域建设特征背景下，提出以“大片区统筹”方式，推进地铁车辆段建设及片区统筹开发工作落地。政府和市场双主体协同发力，以公共服务为前提，以利益平衡为基础，优化顶层设计布局，使人们在片区规划统筹推进中，享受空间业态优化升级红利，望能为其他城市更新地块提供借鉴。

关键词：城市更新；地铁车辆段建设；片区综合开发

引言：随着城市体量规模的扩大，城市轨道交通建设已然成为城市发展运营必经路径，而车辆段作为轨道交通配套设施，在轨道持续化建设背景下，城市可供开发建设用地及地铁建设发展之间的矛盾日益突出，而想要科学提升土地利用率，平衡地铁建设投入成本，优化片区综合开发质效，可探索立足城市更新视角，本文以项目实况为依据，对地铁车辆段建设及片区综合开发路径实践加以分析。

1项目背景

为深层次贯彻党中央有关盘活存量低效工业用地的工作要求，深圳市光明区秉持“建地铁就是建城市”建设理念坚持片区统筹开发、推动片区集体经济实现高质量发展，以“政府统筹主导+市场主体运作”方式，推进轨道13号线车辆段片区实现综合开发。

轨道13号线起点位于深圳市南山区东角头站，终点位于深圳市光明区公明

北站，是维持深圳西部发展的关键交通走廊，对推进区域一体化布局、助力深圳北部中心建设具有重大意义。深圳市光明区轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元范围约196万平方米，现状总建筑面积约为177万平方米，容积率为0.9。项目范围内多为低效型工业区，主要是老旧型厂房，整体地形地势较平坦，高度由西南向东北逐渐递减。

2地铁车辆段建设及片区综合开发具体策略

鉴于车辆段片区属于集交通、产业、生态等多个优质资源要素为一体的关键性节点，整体改造革新潜力巨大。光明区政府积极布局，将整体作业模式由轨道征拆“被动硬仗”变为片区开发“主动作为”，在严格保障地铁车辆段建设用地基准上，依据统筹创新的开发思路，对轨道13号线车辆段及片区实现统筹开发。具体的开发落实步伐如下。

2.1以“政府统筹主导+市场主体运作”模式深入推进

因项目范围内土地历史遗留问题十分复杂，同时地铁车辆段供地时限紧张，用地保障任务量繁重。经综合对比分析，最终采用“政府统筹主导+市场主体运作”实施模式，形成协同发力良好格局。首先，坚持政府统筹主导地位，严格坚守“政策、口径、标准”三统一，进而制定可操作性更强的开发搬迁补偿方案；其次，充分调动市场资本力量，积极引入具有综合运营实力的前期服务商，发挥前期服务商拆迁谈判、资金垫付等优势，为车辆段征拆作业投入完备资金。据有效统计，在此方法的助力下，车辆段征拆整备资金的具体投入数额节约37亿元，数额巨大，效益显著。最后，为进一步深化“政府统筹主导+市场主体运作”实施模式，光明区建立“区领导小组+审批专班+片区指挥部”攻坚机制，对开发方案的规划、拆迁、实施等全生命周期工作统筹，助力资源实现优化整合、功能实现有机互补[1]。。

2.2以“产业发展+公益优先”规划优化、提速增效推进实施

考虑到本项目规模巨大，且可运作周期较短，规划设计中将重点放在有机平衡用地功能上，以“产业发展+公益优先”的规划战略部署，积极坚持以产业发展为主导，落实深圳市20+8先进制造业园区产业发展布局，并依托产业发展基础，构建大湾区智能传感新型产业社区，塑造三生融合、三创结合的优质产业空间。同时，积极对更新单元范围内的公共利益用地如地铁车辆段和绿地优先拆除移交，在新模式的推动下，不仅项目地铁车辆段得以落实建设，而且规划绿地贯通连续性得到增强，还形成了集湿地，公园等多功能为一体的高品质生态空间，案例项目用地规划功能布局详见图1。

图 1 案例项目用地规划功能图

2.3以“空间业态优化”提升品质、助推区域革新升级

在严格遵循“调结构，增品质”的规划导向布局下，规划设计以公共服务和产业升级优化为践行导向，以此有效助推空间业态实现有机革新升级。首先，规划形成“TOD（站城一体）”综合开发区，其次充分发挥光明科学城联动效应，构建新一代产业集群，助力片区加快建设发展。据统计，在此等措施的作用下，构建近200万平方米的产业创新共享空间，片区及周边近190万平方米连片式生态绿廊得以建立，城市空间品质得到了显著提升。

2.4以“多方利益统筹”推动实施、构建多方共赢格局

经分析，利用传统单一土地整备统筹模式，无法对整体片区实现优质二次开发，并造成财政资金负担极重。基于此，光明区政府用好“重点更新单元+利益统筹+土地整备+综合执法”工具箱，高质打造生态、宜居、乐业的轨道新城。在具体操作时，针对近两平方公里的低效工业用地，充分运用多方利益统筹手段，严格按照搬迁补偿方案，由政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算小账”，成功完成全面征转清拆，实现政府、社区及相关权益人多方共赢，有效破解高度城市化土地整备推进成本高，时效慢等难题。在综合工具箱和多方利益统筹的路径作用下，城市化转型等相关历史遗留问题得以顺利解决，可借鉴价值十分显著。

2.5以“顶层布局+统筹安排”细化落实、分期稳步实施开展

为提升地铁车辆段建设及片区统筹开发质效，细化落实顶层布局也十分关键。对此，在实操期间，秉持着时效及质量并重的原则，在有机衔接国土空间同时，还对片区集体经济的持续发展等方面做了全方位考量。据统计，在“顶层布局+统筹安排”策略实施作用下，项目被分为四期稳步实施开展，优先保障车辆段用地需求，同时创新实施社区股份公司返迁物业举措，帮助股份公司及居民群众获得科学返还面积和货币补偿，带动股份公司形成多元复合的盈利及管理模式，助力社区可持续发展，应用价值显著[2]，案例项目总体规划鸟瞰图详见图2。

图 2 案例项目总体规划鸟瞰图

3具体成果分析

随着“大片区统筹”模式的日益推进，光明区“重点更新单元+利益统筹+土地整备+综合执法”的工具箱功效得以顺利发挥，轨道征拆由“被动落实”变为“主动作为”，仅用时半年就成功拆除了面积约为77万平方米的建筑，总移交车辆段用地面积约为38万平方米，移交率高达100%，目前已成为深圳市首个以统筹开发项目落实地铁车辆段的示范性用地，可借鉴价值显著。

结论：综上所述，轨道13号线车辆段片区统筹开发项目是深圳市首个平方公里级的“产业+TOD+社区+生态”多路径融合的综合开发项目范例。在深圳市光明区持续统筹主导推动下，不仅轨道车辆段快速落地建设，而且打造高质量连片产业空间和高品质生态绿廊，提高城市形象及空间品质，助力世界一流科学城是深圳北部中心的建设。

参考文献：

[1]黄治华,曾建雄,林晨毓.施工项目部BIM工作站建设实践——以某地铁车辆段项目为例[J].四川建材,2022,42(01):147-149.

[2]贺振山.地铁车辆段与综合基地工程建设的思考[J].建设监理,2021(11):51-53.