深圳市城中村统组改造筹集保障性租赁住房的经验及启示

深圳市城中村统组改造筹集保障性租赁住房的经验及启示

何嘉盈

广州市城市更新规划设计研究院有限公司  广东广州510030

摘要：深圳市作为全国超大城市之一，在住房保障方面面临较大压力，同时也积累了丰富的实践经验，尤其是深圳市通过城中村统组改造筹集保障性租赁住房（以下简称“保租房”）方面大胆创新，以城中村综合治理为突破口，以财政资金支持为主要手段之一，引导市场主体和社会资本投向城中村治理，推动城中村统租改造、保租房筹集的创新经验，对我国超大特大城市结合城中村改造发展保租房具有启示意义。

关键词：深圳市；城中村；统租改造；保租房

1深圳市城中村租赁住房发展现状

深圳市人口密度约8901人/平方公里，位居全国第一。根据第七次全国人口普查结果，深圳市常住人口约1756万，流动人口约1244万人，流动人口占常住人口71%，大量流动人口居住在城中村，城中村住房租赁需求旺盛。目前深圳市城中村住房约570万套（间），吸纳超1000万人口，房源约占全市租赁住房的70%。深圳市城中村租赁住房在解决全市居民的住房问题中起着至关重要的作用。深圳市将城中村统组改造与发展保租房工作有机结合，是满足超大城市多层次群体的需求的必然选择。

2深圳市城中村统组改造筹集保租房的主要经验做法

2.1将城中村综合整治与统租改造工作相结合

自2018年开始，深圳市持续投入财政资金对城中村的街面环境、基础设施等内容进行了整治改造[1]。2021年底，深圳市启动“瓶改管”工程，大力推进城中村管道天然气改造，极大降低了城中村的消防安全隐患。深圳市持续多年以政府主导的城中村综合整治工作为保租房的筹集和社区治理打下了良好的基础。同时，深圳市在城中村综合治理工作中建立了政府和企业清晰可辨的责任界限。在改造任务上，政府负责城中村水、电、管网、道路等基础设施投入和改造，企业负责房屋本体的改造和维护。在安全责任上，企业作为城中村住房的实际使用主体应向有关部门申请工程质量和消防安全检验，区政府负责对城中村住房的安全纳管，开展房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查。

2.2支持城中村历史遗留违法建筑持证合法合理利用

深圳市城中村住房总面积约2.25亿平方米，其中有1.38亿平方米为住宅类城中村历史遗留违法建筑，约占全市城中村住房总面积的61%。这类房屋由来已久，是属于城市进程中的历史产物，作为住房出租已长期客观存在，禁止其出租不可行，也没有必要。如果通过专业化规模化住房租赁企业进行统一运营管理，既可以改善居住条件，也可以降低安全风险，还可以为新市民、青年人提供经济上可承担的租赁房源。基于此，深圳市印发了《关于加快发展保租房的实施意见》，明确了经规模化租赁改造且符合条件的历史遗留违法建筑，可纳入保租房，并按规定享受相关优惠政策。同时，依据《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》[2]，深圳市鼓励村民自主申报村屋情况，发放历史遗留违法建筑普查回执。该普查回执不视为合法权属资料，但可作为合法使用证明。规模化企业收储城中村历史遗留违法建筑时，会查看有无该凭证。既无凭证也无产权来源证明的，规模化企业不收储。例如，在深圳市元芬微棠社区，企业收储历史遗留违法建筑约130栋，出租房源约5000-6000间。

2.3制定统组改造技术指引，建立消防联防联控机制

深圳市印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，明确了城中村安全整治和品质提升有关安全的基本要求，并规定了结构安全、消防安全、电气安全、智慧安防等安全改造要点。此外，为进一步规范城中村安全整治，深圳市出台了《深圳市城中村住房结构安全整治技术指引》和《深圳市城中村住房消防安全整治技术指引》，加强改造项目结构、消防安全保障。针对城中村住房普遍面临消防不符合现行标准和规范的难题，深圳市主要做法是，由街道办按照房屋消防和结构安全负面清单进行排查；实施主体针对排查问题，制定统租改造实施方案，并报街道办组织图纸会审；会审通过后，由实施主体负责实施改造工程。后续拟由深圳市消防安全委员会相关成员单位组建联合检查工作小组，对统租改造项目进行抽查和监督。项目实施完成后由街道办会同改造实施主体负责日常消防管理。

2.4尊重城中村原有居住人口生态，实施差异化改造

深圳市南山区原计划将白芒村整村统租改造后，用于解决附近高科技企业员工的住房问题。在统租工作推进过程中，房东为获取搬迁奖励，强制要求租户短期内搬离，但是该村周边缺少同品质租赁住房，且搬迁增加原租户入学成本，让白芒村陷入舆论漩涡，至此深圳市取消了白芒村的统租改造工作[3]。有鉴于此，深圳市吸取白芒村舆情事件的教训，明确后续在城中村统租改造中，原则上不将整村全部住房统租改造，按照部分房屋进行品质化提升，提供给青年人才群体；部分房屋进行基础性改造，提供给参与城市基础服务的群体；保留一部分房屋不改造的原则进行统租改造，充分保持城中村原有的居住人口生态，

确保满足各类群体租赁住房需求。

2.5以国企为实施主体，给予财政资金补贴，确保改造后单套住房租金不上涨

深圳市11个区通过与深圳市人才安居集团合资或独立组建的形式，成立了区属安居公司，深圳市以市、区安居公司或者其与民营住房租赁企业组建的合作公司，作为城中村住房统租改造和运营的主要实施主体，确保统租改造工作改得动、管得好。例如，深圳市元芬微棠社区由深圳市安居集团控股（持股51%）与愿景明创（持股49%）合资成立深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，开展城中村改造保租房业务，充分发挥深圳市人才安居集团资金成本和国企背景优势，以及愿景明创的市场化、规模化改造和运营优势[]。同时，深圳市按照1000元/平方米给予改造实施主体财政资金补贴，明确要求改造后单套租金原则上与改造前基本持平，且年度租金涨幅不超过5%。

3对超大特大城市结合城中村改造发展保租房的启示

3.1政府主导有序开展城中村综合整治工作

城中村建筑外部环境普遍较差，道路水电等市政基础设施和公共服务设施缺失严重，推进统组改造需要集中连片对区域公共服务设施及市政基础设施进行改造。建议由政府主导有序开展城中村综合整治，为城中村统租改造用作保租房奠定良好基础，从而吸引社会资本参与城中村统组改造。

3.2支持城中村法定手续不全建筑合理利用

由于历史原因，我国部分超大特大城市城中村住房存在建设手续不规范等问题。建议按照尊重历史，实事求是的原则，在超大特大城市中探索对城中村法定手续不全建筑的产权和使用权予以分离的实施路径，在满足结构安全和基本消防条件等前提下，支持其进行统租改造，并纳入保租房管理。

3.3量身定制城中村住房专项消防技术标准

城中村存量住房改造为保租房，在消防设计、审查、验收等环节上存在较大障碍。建议研究制定城中村住房在确保不降低原建筑物消防安全水平的前提下，通过相关技术手段和补强措施提升消防应急安全处置能力，确保建筑的消防性能在现状基础上有所提升后可纳入保租房管理的技术标准。

3.4结合各类群体租住需求实施差异化改造

城中村统组改造要充分考虑原有居住人口生态及区域产业发展导向，加强保租房供应的针对性和有效性。在项目前期策划阶段，应对城中村租客画像进行描摹刻画，分析不同租客群体的租住需求及市场份额情况。同时结合区域产业发展导向，综合评估不同品质类型保租房的租赁需求，按需合理确定改造类型及数量，确保满足各类群体租赁住房需求。

3.5探索“国企+民企”合作创新实施模式

鼓励民营资本与国有资本合作形成平台公司，推动通过城中村改造筹集保租房。推动国有企业和民营企业联合，聚合多方力量，发挥各自优势。国有企业主要发挥资本投资与建设功能，民营企业可重点发挥其在项目开发与运营领域的优势，实现项目推进的有效配合。

参考文献：

[1]张艳,朱潇冰,瞿琦等.深圳市城中村综合整治的整体统筹探讨[J].现代城市研究,2021(10):36-42.

[2]深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定[J].深圳市人民政府公报,2020(18):184-187..

[3]伍素文.深圳城中村统租争议 被“清退”的租客与闻风起价的房东[J].中国经济周刊,2023(11):100-102.

[4].深圳市：践行“住有宜居” 打造青年宜居社区创新样板——利用规模化租赁改造的城中村房源筹集保障性租赁住房案例[J].城乡建设,2022(18):37-38.