广州改善类居民群体的居住需求研究

广州改善类居民群体的居住需求研究

罗卉

广州市东凌房地产开发有限公司   广东广州    510623

摘要: 随着经济的发展和后疫情时代的到来，居民对居住的需求越来越具象化，要求逐步提高。居住的需求不仅停留在户型、户内空间的使用和设计上，对于公区、园林、立面、配套、智能化等要求越来越高。本次研究聚焦于广州改善类居民的研究，通过对居民的分类、家庭人口组成，生命周期的变化，对改善类居民进行细分，通过问卷调查、深访，对健康观念、现居槽点、社区整体配置、景观园林、社区大堂及立面、社区公共空间、智慧社区、户型需求、户内空间，九大维度进行研究，得出广州改善类居民群体得居住需求结论。

关键词：改善类群体、居住需求、健康观念、社区配置

1、广州市场趋势变化研究

从2022年至今，广州市场下行明显，区域内温外冷分化严重，热点成交主要聚集在市区地段好、均好性优、产品力强的优质产品。在当前的市场背景下，全市成交结构变化引致需求高品质的改善居民成为了市场主流，需求变化趋势上，居民对社区的均好性、实用性、户型的赠送率保持高度关注，对社区应对生命周期变化的灵活性的关注度呈现上升趋势，随着市场产品迭代，改善居民对产品的舒适度、家庭及个人的享受感有新的认识，对产品提出更高的要求。

2、广州改善类居民客群研究

广州的改善类居民进行细分，主要有以下三类群体：

2.1功能型改善的首次置业或首次改善的居民类型

追求实用和品质之间的平衡。这类人群多为新婚置业安家，为短期家庭结构变化做准备，高房价的前提下希望一步到位。一般为外来定居广州的高素质人群，事业处于上升期，工作紧张，家庭生活能有效缓解工作上的压力。他们有先锋、前卫、极强个性化的审美需求和偏好，希望在选择居住社区时，一步到位。非常关注家庭生命周期的变化，为新生命的降临做好准备，关注未来儿童的成长和教育。

2.2品质型改善的首次置业或首次改善的居民类型

在实用的前提下追求高品质的生活。这类居民一般为家庭裂变的居民，大家变小家，对学区、周围配套的要求较高，居住改善兼顾投资属性。非常重视家庭，满足现有生活的同时，向往一定程度的自由和独立。有着传统、务实的价值观，看重实用性和功能的齐全，受广州传统思想的影响，较为关注风水。同时非常追求个性化的喜好和自我的满足，需要有一定程度上的愉悦自我的专属空间。

2.3品质型改善的多次置业的居民类型

追求功能需求的迭代，在品质之上追求舒适、尊贵的感受。这类居民群体自身的工作压力一般较大，将更多的精力分配到工作上，对家庭的照顾反而较少，但家庭观念非常重，在工作与生活的双重矛盾下，希望社区能替代自己照顾好家人。同时因为工作的需求，对“面子”极为重视，对圈层社交非常重视，希望能通过圈层的社交给工作提供一定的帮助。这类群体重视生活品质和自我的身心愉悦，对家庭健康的重视程度非常高。

3、广州改善类客群调研分析：

通过发放300份调查文件和20组改善类居民的随访，在居民在健康观念、现居槽点、社区整体配置、景观园林、社区大堂及立面、社区公共空间、智慧社区、户型需求、户内空间，九大维度进行调研研究。

3.1 健康观念

在疫情后时代，居民对健康的关注度越来越高。居民的健康状态、痛点、观念，将直接影响置业需求。主要困扰居民的健康问题前三分别是：职业病、睡眠质量差、精神压力大。影响健康的因素前三分别是：生活繁忙、噪音干扰、广州潮湿气候的影响。总得来说，广州改善客群追求能缓解压力、健康、便捷、环保的社区环境，要求住宅能适配广州本地气候，除了要求社区悦己，也希望适老、适幼、全龄共享。

3.2 现居槽点

主要集中在因为建筑、装修等材料折旧导致小区形象受损、地域气候考虑不足、实用性不足、活动空间较少。对于再置业时，会更加关注社区整体的品质选材、社区园林或者社区配套更实用且持续性更强，公共空间设置合理的社区。

3.3 社区整体配套

园林品质＞公区配置（社区大门、社区智能化、地库品质、单元大堂、电梯厅）＞立面（颜值）＞户内智能化。

总得来说，希望社区配套重点打造园林和公区，先关注功能的实用、耐用，再是颜值上有档次，体现社区的尊贵感及颜值上的美观性。

3.4 景观园林架空层

运动场地＞草坪空间＞儿童活动场地＞社区广场＞景观水景＞会客厅＞老年活动空间。居民更希望优先满足全龄活动需求，其次为儿童活动场地。社区广场、景观水景及共享会客厅等可以根据项目实际情况进行适当配置。长者设施则希望在社区园林中融合，结合全龄运动场地统一考虑。

3.5 社区大堂及立面

居民主要关注其仪式感和尊贵感，提出这是身份的象征。更加偏好现代感的设计，极简线条，先锋时尚的设计感，在材料的选择更加偏好大面积玻璃，适量石材点缀增加材料使用的层次感。

3.6 公共空间

对于首层及地下单元大堂，居民更倾向于能有宽阔视野、空间通透的大堂，在智能化设施上，喜好无接触人脸识别门禁系统及室内空调系统。对于地下车库，关注照明、墙地面材料的实用性和耐久性，其次关注地库大堂入口、车道入口的装修及地库表示等颜值类配置。对于电梯厅，居民关注整体呈现的品质感及颜值效果，不强调装修材料的具体特质。而对于电梯本身，比较关注其功能及品牌。

3.7 智慧社区

居民认为无接触同行已是基本配置，对健康、儿童安全、生活便捷类的配置关注度加强。除了24h视频监控外，希望增加预防及预警设备措施能更加全面到位，类似于儿童活动区的定位监控、高空抛物监控等。

3.8 户型需求

由于房价的上涨、换房周期逐渐拉长，居民对于户型本身跨越家庭生命周期的灵活度需求逐渐上升。户型上需要考虑居民在不同生命周期上的变化需求，充分考虑不同生命周期中的生活场景变化，空间设计上需要充分考虑改造的可能性；随着经济下行，收入预期下降，居民越来越重视对户型空间的极致利用，在户型面积不变的前提下，不希望出现无线空间，希望每一分钱花在刀刃上，空间0浪费。而因为居民现状长期在中小户型中居住，对于空间显“大”的需求在不断上升。需要加强视觉纵深及光线的引入，保障居住心里的舒适，在实际应用中可以客厅阳台结合显“大”、餐厅厨房开敞显“大”、光线好空间敞亮显“大”。

3.9 户内配置

由于广州高温多雨潮湿的气候特征，防潮、防雨、防漏水的关注度最高，次为采光、通风、噪音。另外在调研中发现居民对水质、空气质量的关注度随着小家电的兴起逐步提升。居民较为认同的户内智能化基础配置有家电远程控制、空题、信封、燃气报警。同时智能家居由于个性化极强，所以对只能连动的后期假装和改造需求较高，希望在前期预留好后期加改造的可能。

4、结语

在改善类居民的需求趋势中，功能型和改善型仍然有一定的差异。功能型的改善居民，更加追求实用和品质的平衡。注重公区的品质感和功能性，能满足全家的活动需求；其次是与健康相关的空气、水质量，对家人健康维度关注度较高，对立面形象要求简洁干净，整体颜值满足当前审美即可；品质型的改善居民是在实用之下追求高频和高舒适性。对会所的需求较高，希望有康养、健身、素质教育等功能空间。其次是注重公建化的立面形象，气派的社区大堂、单元大堂、地下大堂，有仪式感的归家路径，看重公区的品质感和功能性，能满足全家的活动需求，其次是与健康相关的空气、水质量，对家人健康维度关注度较高，最后是园区的安全性和居家健康。