浅析房地产企业在破产程序中保交楼的策略

浅析房地产企业在破产程序中保交楼的策略

董宇超

湖南湘达律师事务所

近年来，房地产市场因经济形势下滑、国家调控政策影响及开发商资金链断裂等原因，在各大城市大量出现工程停工、交房遥遥无期的“烂尾楼”现象，既侵害了消费者的合法权益，也对当地政府、各级法院的日常工作带来严重影响，甚至引发群体事件。本文意在梳理房地产企业进入破产程序后，如何实现“保交楼”目标的具体策略。

一、常见住宅类“烂尾楼”现象及困局

举例：某开发商集团的子公司A在某区分3期开发“X力家园”楼盘，1期顺利交房，2期在建（接近封顶），3期待建；因资金链断裂拖欠施工方1亿元工程款，施工方已停工；除工程款外，A公司还拖欠营销公司0.2亿元营销款，其他债权人0.5亿元普通债权；如需继续投入，2期完工还需要0.6亿元资金，3期开发需要1.5亿元资金。目前A公司的账户资金仅剩数百万元，2期交房已逾期8个月，数百名购房者多次到区级、市级政府信访。

困局：1、A公司已售房屋的预售款已被集团公司抽走，账面无足够资金支付工程款；2、待建的3期地块也已抵押给银行，现贷款已逾期，银行准备启动司法程序拍卖；3、剩余未售房屋和车位因其他楼栋烂尾原因而销售状况不理想，回款缓慢。4、已有部分购房者和其他债权人在区法院启动对A公司的诉讼，法院采取了对部分财产的保全措施。

二、破解思路

上述案例是市场上常见的“烂尾楼”现象及困局。在政府不介入的情况下，依赖A公司“造血”和集团公司“输血”完成“保交楼”任务显然是天方夜谭，因此多数城市均在区一级政府层面成立“保交楼”专班进行处置。从法律角度，可以在破产重整程序中实现“保交楼”的目标。

考虑到房地产企业债权债务关系的复杂性，对于建设工程款优先受偿权、担保债权、购房者的生存利益的平衡问题需要反复思量，尽量争取走入破产重整而非破产清算程序，在破产过程中降低重整程序成本，提高重整成功率。

三、具体策略

第一步 启动破产程序，取得公司控制权

根据《破产法》第二十五条规定：“管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。”

破产受理后，将由管理人接管企业。这是实现“保交楼”的第一步：即用破产管理人替换掉房地产企业现有的管理团队，取得公章、账户、资金等重要资产的实控权利，服从区政府专班的工作安排，确保处置过程不出现“推诿、扯皮、争权夺利”的现象。同时，管理人要向各级法院申请，对已经启动的财产保全措施进行解除。

第二步 盘点现有资产和债务情况

接管房地产企业后需做的工作应当是盘点现有的资产和债务情况，尤其是对可售房屋、车位及未开发的剩余土地作出精准的市场价值评估。实践中，因管理混乱而造成的资产和负债情况不清晰现象比比皆是，建议结合多渠道核实相关信息。

第三步 引入战略投资者，将其投入作为共益债务优先保障

根据《破产法》第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。”

按上述条款及相关司法解释的规定，破产债务常规清偿顺序为：购房者超级优先权＞建设工程优先受偿权＞有担保债权＞职工债权＞税款债权＞普通债权。

以上清偿顺序仅就破产清算方案而言，“保交楼”目标主要通过破产重整方式实现。重整意味着需要进一步注资或获取融资，如寄希望于房地产企业的股东进一步注资完成重整一般很难实现，多数股东没有信心也没有资金或有信心而没有资金，同时也丧失了融资的能力，引入外部战略投资者才是重整成功的核心要素，引入战略投资者也是管理人最重要同时需要花费大量时间的一项艰苦工作。

战略投资者可以“借款给现总包方继续施工”“让总包方退场后，自己担任剩余工程的总包”“向企业借款收取利息”等多种方式进入房地产企业。根据《企业破产法》第四十二条规定：人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。对于战略投资者的投入，可引用该条第四款之规定，将其作为共益债务，在剩余房屋、车位的销售回款中优先予以保障，这也是获得战略投资者认可的重要方式。

第四步 破产重整方案争取多数债权人的认可，必要时由法院以强制裁定的方式通过。

根据《破产法》第八十四条规定：“人民法院应当自收到重整计划草案之日起三十日内召开债权人会议，对重整计划草案进行表决。出席会议的同一表决组的债权人过半数同意重整计划草案，并且其所代表的债权额占该组债权总额的三分之二以上的，即为该组通过重整计划草案。债务人或者管理人应当向债权人会议就重整计划草案作出说明，并回答询问。”实践中，房地产企业最大的债权人往往是银行或其他金融机构，剩余土地和房屋都已被抵押，因此，最大债权人对重整计划草案的态度将直接影响破产程序的进行。即使破产重整方案不能获得债权人会议通过，在符合《破产法》第八十七条规定的情形下，法院也可以通过批准重整方案的方式解决。

四、结语

作为国民经济中少有的可以打通生产、流通、消费三个领域的产业，房地产开发企业上下游关联企业数量多、规模庞大、债权债务关系复杂，且涉及国计民生。因此，房地产企业一旦进入破产程序，面临的利益冲突更为激烈，不仅需要面对劳动债权、税收债权等普通企业破产中常见的债权形式，还要应对银行、商品房消费者、建设工程承包人等的特殊债权，债权债务关系的复杂性与破产财产的有限性使得房企破产程序下优先权利益冲突尤为激烈，对于破产管理人和“保交楼”专班的协调沟通能力、专业素养提出了更高的要求。

本文旨在探讨破产重整程序中实现保交楼目标的策略，属于“事后弥补”的方案，房地产企业的困境不尽相同，上述思路也仅供读者参考。笔者认为，健康发展的房地产市场才是避免“烂尾楼”现象的根本解决之道。有必要继续出台更多刺激销售的有力政策，以保护房地产市场的平稳有序发展。