房地产设计管理中立面后期管控流程及控制要点

 房地产设计管理中立面后期管控流程及控制要点

张兰兰

徐州御泰置业有限公司  江苏省徐州市  221000

摘要：在房地产项目开发中，开发商、政府和设计院在项目开发前期更加关注方案，而在后期则关注较少。然而，立面方案后期直至交付是最决定最终效果的关键时间段。基于作者在标杆房企从事设计管理的实践经验，本文总结出了立面后期管控的流程和控制要点，旨在引起相关设计管理人员的重视，丰富和完善设计管理流程，为城市化进程提供专业保障。

关键词：房地产；设计管理；立面后期；管控流程；控制要点

1管控流程

在设计管理中，合理高效管控流程是确保项目快速推进及高品质落地的关键。同时，也只有将所需的管控动作都纳入到流程中，才能确保开发项目的稳定输出。本文主要针对立面后期—报规方案确定后直至项目交付之间的阶段。在管控流程中，将其分成三个大的阶段，分别是立面方案深化-立面专项深化-立面样板段策划。立面方案深化主要是建筑方案单位在原报规方案的基础上，进行的进一步深化，含立面材料的选择、墙身大样、节点大样及分色分缝深化四个部分。立面专项设计主要是会直接影响立面效果的幕墙和泛光的二次深化。同时为了确保方案效果实际落地可控，同时对施工单位进行目标管理，在项目大批量施工前，还会存在立面样板段策划和施工，会将满足设计要求的样板段材料及施工工艺进行封样，作为大批量施工的标准，确保效果可控。当然，作为追求盈利的开放商，流程中的每个环节基本上都会伴随有项目成本的测算，同时成本反过来也会影响各个环节的最终决策。

2建筑设计管理的重要性

有效的建筑设计管理可满足建设单位对建筑物的功能要求和人们对建筑物的审美要求，完成采购输出和目标成本控制，且设计图及结果能准确地指导施工，减少施工中的扯皮现象。为达到建设单位需求，应在合理的周期内，针对设计阶段进行计划节点研究设定。在工程实践中，往往需要在边界条件不明确、设计和施工过程不能互相配合、建设单位决策不成熟等方面采取恰当的管理策略，确保设计方案顺利实施，以彰显建筑设计管理的重要性。

为了确定边界条件，必须与有关当局、审批机关、建设单位沟通，明确设计方向；为了提高决策效率、减少重复，应积极与建设单位等相关部门交流，根据工程进度，结合实际要求，明确项目设计进度，在建设单位不同决策层次上，将建设单位的需求转换为设计资源，不断缩小和清晰设计边界；设计线的各个专项，如建筑、室内、景观、结构、机电、灯光、幕墙、标识设计等多专业同时进行，应确保各专业配合，充分发挥作用，周期紧凑；设计阶段和施工阶段应合理衔接。例如，在方案确定后，先进行基坑支护，稳定后进行桩基加固。总工期贯通执行时，应进行各工种的搭接，及时为施工提供稳定的先决条件，局部稳定区域先行出图，不稳定区域后出图，控制好设计要点，合理安排出图时间，负责设计和施工的部门负责图纸审查，确保一次完成，从而保证建筑项目有序进行，达到实际要求。

3房地产设计管理中立面后期管控流程及控制要点

3.1掌握设计要求

在房地产项目建筑设计管理过程中，要对设计要求有正确认识，这对于管理工作的顺利落实能够起到良好的促进作用。设计管理部门在工作开展期间，可以将市场需求转化为设计语言，在建筑工程项目准备前期阶段，要做好市场产品需求分析、地域价格分析，同时还要做好其他楼盘行情评估工作，明确当地的具体规划要求与设计指标。在房地产项目建筑设计任务书中，要明确房地产商的设计需求，同时还要提出项目限额控制，强化经济指标限额设计、成本限额设计。对于设计进度、设计质量与成本目标偏差，工作人员也要做好管理工作。在物资供给评估期间，要结合企业领导规划意见以及相关部门综合意见，保证物资供给评估的合理性。在施工图设计阶段，预算部门可以结合成果报批工作中的反馈意见，做好成本预算控制工作。不同设计阶段的侧重点有所不同，如前期设计阶段的侧重点是图纸设计与政府规划，后期设计阶段的侧重点是设计变更控制、专业衔接组织协调。工作人员对于不同设计阶段的侧重点要有正确认识，以保证设计的合理性。

3.2应用BIM技术做好统筹安排

为了做好统筹安排,房地产企业可应用BIM技术来整合相关信息,实现信息在项目策划、运行和维护等全生命周期中的有效传递及实时共享,从而为规划设计部门和其他部门开展协同工作打下坚实的基础。另外,房地产企业还要应用BIM技术来合理安排各部门的工作任务,加强各部门之间的联系,避免出现工作失误。

3.3加强房地产项目的质量管理

房地产项目建设的质量直接关系到建筑物的安全和稳定，同时会直接影响房地产企业的长远发展。因此，在结构设计过程中要加强对质量的控制和管理。设计人员在选择建筑材料的过程中，要进行严格的审核和考察，保证建筑材料较高的质量，避免出现使用质量不合格的建筑材料。建筑材料的选择要结合实际建筑物的各项参数进行选择，相关人员可以通过对比的方式选择建筑材料，将不同厂家的建筑材料进行有效的比对以后，最终选择性价比最高的厂家，既可以保证建筑材料的质量，又能有效降低房地产项目建设的成本。另外，在结构设计过程中，设计人员还要充分考虑环保方面的问题，在保护环境的前提下，优化建筑物的结构。同时在建筑材料以及施工技术的选择过程中，也要充分考虑环保方面的问题。选择环保性较好的材料，降低建筑物后期使用过程中的环境污染程度，选择先进的施工技术，保证施工过程的环保性。

3.4健全设计界面管理

(1）分析建筑项目设计管理，在明确施工理念与施工意图后，管理人员应根据项目开发情况，明确设计界面管理需求，并对各个阶段进行设计管理，以达到实际管理效果。例如，在编写设计方案时，应实地考察，以保证应用最优的设计方案。在设计阶段，应做好相应的概预算工作，并与施工团队进行充分沟通，避免发生超预算情况。严格执行限额设计，避免工程造价超标，在设计工程中，应要求设计人员设计出符合施工单位要求的设计图纸，并在限定造价内完成，避免为了赶时间设计出无法施行的图纸内容等。

(2）合理安排设计完工时间，合理布置设计变动与设计增加内容，以控制设计内部审核要求。有效预控设计阶段的关键环节，以降低总投资，提高建筑工程的实际经济效益。由各专业主管组织技术交流，并分析设计方案中存在的问题，以保证工程质量满足实际要求。

3.5强化设计中的信息管理

为达到完善的管理效果，针对建筑工程涉及的设计信息，应从信息存档开始，保证信息存储合理，并保证信息的精确度，在核查设计数据时，若发现错误，应及时修改，避免在送审阶段出现严重错误。在建筑工程设计过程中，要按照设计合同和程序明确各个阶段的具体目标，保证在规定工期内顺利进行。此外，要收集、掌握工程建设情况和基础资料，做好工程设计工作，依据相关技术规范和标准要求，从项目业主设计委托书和技术条件要求出发，严格按照技术要求和标准规定进行设计。针对设计信息管理，可建立科学化的信息管理平台，运用现代技术，将信息集成应用作为平台建设和发展的重要方向，以控制设计信息，减少信息的重复和交叉，真正做到项目管理信息化，且信息化建设可有效增强各个部门联系，从而最大程度地利用资源。

3.6加强设计整合管理

在房地产项目开发中，设计管理发挥着不可替代的重要作用，这项工作不仅是工作人员的事，更是建设单位对于房地产工程项目不同专业、不同方面的资源整合管理。对于人防区域设计、非人防区域设计连接，工作人员也要给予更多重视。对于此类设计整合管理工作，管理人员要给予更多重视，每一环节工作都要安排专门工作人员，确保各环节管理工作都能够有专门工作人员负责，实现对问题的有效控制与管理，以尽量避免问题的出现，在最大程度上保证设计完善性，促使设计可以满足人们的需求。

结论

项目开发过程中，开发商、政府以及设计院往往对方案前期关注较多，深化及落地关注较少，而往往决定最后呈现效果的关键就在于立面方案后期直至交付的这段时间。本文主要基于在标杆房企从事设计管理的实践经验，总结归纳出了立面后期管控的流程及控制要点。以期引起相关设计管理人员的重视，进一步丰富和完善设计管理流程，为城市化进程的高品质推进提供专业保障。

参考文献：

[1]陈荣锐,王凤.商业建筑外立面设计的要点分析[J].城市建设理论研究(电子版)，2023,17:54-56.

[2]唐保平.图像学艺术美学下的建筑立面设计与运用[J].建筑结构,2023,9:180-181.

[3]殷伟韬,李琪,谢晓晔,等.基于LED照明技术的显示类电光媒体立面设计策略研究——以滨湖时代中心夜景照明设计为例[J].新建筑,2022,2:66-70.