地方城投类房企精品工程管理的对策和措施

地方城投类房企精品工程管理的对策和措施

刘方润

宣城市城市建设集团有限公司  安徽宣城  242000 

实施改善型住宅开发、加强精品工程管理是地方城投类房企发展的必由之路。笔者结合工作和考察调研成果，就精品工程管理提出自己的对策和措施。

一、地方城投类房企工程建设管理普遍存在的问题

（一）部分工程建设程序不到位，少数工程存在“三边”现象，造成管理难度大。

如某安置房项目，为满足省对市考核节点，未及时对地质情况进行勘探，根据政府要求先行开工建设，后因地基情况导致基础形式重大调整，造成工程变更较大，决策程序及管理难度明显增加。

（二）部分项目前期工作谋划不到位，规划、设计品质不高，深度不够，把关不严，造成效果不如预期。

1.未能推进标准化设计和限额设计，不能体现国企品牌。如一些项目，招标来不同设计单位，造成设计风格不统一，具体做法不统一，造价过高。

2.户型设计研究不深。如某120平米户型客厅内侧有电梯井，电梯上下，客厅有噪音。部分小区高层公摊达到25%，超出正常比例较大。

3.标高设计不合理。如某项目负一层标高衔接不合理，造成采光、通风效果不佳，地下空间利用成本较高。

4.项目分期建设，公共设施未做合理调整。如某项目南区建设不含变配电室、消防控制室等，工程完工无法综合验收并交付，致使北区不得不开工建设，且为尽快建设完善公共配套设施，将产生部分赶工费用。

（三）成本控制意识淡薄，工程变更把关不严，造成产品成本较高，参与市场竞争力不强。

1.前期产品定位不清晰，成本测算过于简单。

2.各项目工程清单编制为不同的造价机构，清单编制水平和尺度不一，造成不同项目招标清单项目特征及综合单价不统一。

3.工程变更随意性大，决策过程滞后，工程最终成本与目标成本没有对比。

（四）部分项目管理不严格，规范、制度落实不到位，造成现场存在不同程度质量问题。

1.材料设备进出场管理不规范。如某项目不同厂家的保温材料进场后，未及时进行抽样检查，造成局部返工。

2.隐蔽工程验收不严格。如某项目室外附属施工过程中管道垫层未严格按照设计厚度进行施工，二次供水及消防管道未做防腐处理等。

3.材料样品制度、施工工艺样板制度未落实，造成材料质量参差不齐，施工工艺粗糙。

（五）售后管理不及时、不到位，业主体验感和幸福感有待提高。

1.公共区域未装修或装修标准不高，配套设施功能不全，园林绿化建设标准不高，业主体验感较差。

2.物业管理公司进场滞后，未与建设、施工单位办理承接查验，或集中交房前未再全面查验，造成部分观感质量和使用功能存在缺陷，业主入住体验感较差。

3.物业客服人员接待业主投诉态度不好，与建设单位、施工单位与沟通不畅，质量投诉处理不及时，造成业主心生怨气并投诉。

4.住宅小区交付后，物业公司管理不善，导致部分设备设施破坏等影响项目整体品质。

三、关于精品工程管理的对策和措施

（一）严格建设程序，健全制度建设，强化规范运行。

坚持问题导向，进一步规范工程建设程序。涉及明显违反正常建设程序的项目，要慎之又慎，尽量避免。特殊情况，要进行合规性论证和风险评估。

（二）加强规划设计等前期工作管理。

1.推行标准化设计、限额设计。借鉴主流房企做法的基础上，完成住宅标准化设计，按A、B、C三级提出标准化产品配置及限额标准，建立户型、外立面、围墙、公区、临时设施等标准做法；同时完善住宅项目统一构造做法。

2.加强方案及施工图纸审查。合理确定规划方案及施工图设计工期；制定规划方案、住宅项目建筑设计方案评审要点、施工图内审要点；完善设计管理流程、决策流程；强制引入第三方优化；加强设计巡查和设计服务。

3.强化专项设计及BIM技术运用。针对住宅单元门厅、电梯前室、地库出入口、地下入户大堂、地库分区及导视系统等内容进行专项深化设计。针对地下室安装类管线如给水、强电、弱电、消防等管道进行BIM专项设计，对各类管线尤其是地下室桥架与管线进行综合排布，优化布置，提前发现和解决问题，避免管线碰撞。

（三）加强成本管理，严格控制费用变更

1.做实成本部成本控制职责。招聘原则性强专业水平高的成本控制人员充实成本部，完善成本控制制度，严格工程费用变更程序，实施自拿地开始到竣工结算全过程成本控制，切实做到严格控制成本。

2.规范清单控制价编制标准。严格按照产品分级及配置标准结合市场行情变化合理确定分部分项工程主材价格及综合价格，细化清单特征描述及合同有关不平衡报价处理规则，防范因不平衡报价造成合同纠纷影响建设品质。

3、实施集中采购。参照主流房企做法针对钢材、门窗、电线电缆、石材、电梯等重要的材料、设备，由建设单位集中公开采购,从源头避免以次充好、偷工减料情况发生，保证工程质量，降低建设成本。

4.专项工程单独发包。对于一些影响项目观感品质的分部分项工程，根据深化图纸单独进行公开发包。如外墙铝板、公区装修、门窗栏杆、标识标牌系统等，确保最后呈现效果。

（四）加强工程建设规范化、精细化管理

1.严把材料、设备入口关。各项目必须建立样品间，对钢筋、防水、砌体、保温、石材、门窗、水电管线等材料进场前，严格按要求、按程序进行材料选样、定样、封样。材料、设备进场与样品库样品进行比对、抽样进行检测。

2.实施样板引路。严格执行公司样板制度，对砌体、钢筋、混凝土、门窗、抹灰、保温、防水、外墙涂料、幕墙等分部分项工程施工工艺，必须在施工现场或示范区建立施工样板，经验收后，方可大面积施工。

3.严把工程验收关。加强各分部分项工程、分户验收及竣工验收管理。对隐蔽工程验收，坚持做到举牌验收。屋面及卫生间严格蓄水试验，外墙、门窗及雨棚等必须严格淋水试验。分户验收，抽调技术人员集中进行全数检查，发现问题全数整改，否则不得进行竣工验收。

4.加强工程管理数字化建设。推进工程数字化管理，将过程中各项检查影像资料、检查出存在的问题、处理问题的过程及整改结果等进行线上管理，同时实现工程验收、变更等审批流程的数字化管理。不仅严格了现场管理人员履职行为，更有利于后期质量、管理等问题的追溯。

5、加强项目建设复盘管理。工程竣工验收后，组织设计、施工、监理、物业等各方主体围绕项目规划、设计、施工等各环节进行复盘，对成功的经验和失败的教训进行总结，发扬经验、吸取教训以利于下一步工程建设。同时开展参建单位履约评价，将讲诚信、履约好且配合度好的单位纳入白名单，作为下一步优先合作对象，对不讲诚信、极不配合的单位纳入黑名单，下一步坚决避免合作。

（五）加强售后管理，服务业主最后100米

1.加强集中交付前的问题排查。工程竣工验收到正式交房存在时间差，可能造成新的质量通病出现。在每次集中交付前，建设单位提前15天开展全数质量问题排查，并针对存在的问题立即进行整改。同时做好开荒保洁，确保环境卫生。

2.选择优质物业。通过设置招标条件选择优质物业企业务，开办费、空置费按政策支付，办公室装修及前期工作物料等给予支持。物业公司自身要加强管理，做到“5S”服务，切实让服务的业主有获得感和幸福感，真正做到物业服务为开发项目增值、加分。

3.物业提前介入。规划方案审查阶段，邀请物业公司参加提出意见建议；分户验收及竣工验收邀请物业公司参加，对涉及工程质量及整体配套使用功能提出意见建议；房屋交付阶段，会同物业公司人员开展验房，对验房发现的问题建立台账，并由物业公司监督施工单位进行整改并销项。

4.加强装饰装修统一管理。实施装饰装修备案管理，同时加强对装修过程中改变外立面、擅自改变承重结构行为的检查巡查，及时发现及时处置。

5.加强物业管理信息化。统一接入智慧物业管理服务平台，实现出入口门禁、自动道闸、电子巡更、视频监控、防高空抛物、紧急呼叫、信息发布、电梯控制等多种安全功能，实现网上报修、派单、网上催费、缴费、统计，满意度测评等管理功能，切实提高服务时效。

（六）提高能力，担当责任，强化队伍建设。

1.加强学习与培训。采取“请进来”、“走出去”等方式定期邀请业内知名专家来公司授课或外出到发达地区、成功房企学习交流，进一步管理人员专业技术水平、管理能力，打造建设精品工程的人才队伍。

2.合理配备项目人员。加强各项目管理人员配置：项目负责人1名，土建工程师1~2名，安装工程师1名，绿化、精装等阶段结合项目建设情况分阶段配备专业工程师。

3.奖惩并举落实责任。除月度绩效考核、年度绩效考核外，为充分调动项目管理人员工作积极性，增强工作责任心，制订了《项目管理人员年度考核办法》。以项目工程为单位设置年度考核奖金，按照考核结果实施奖惩。同时考核成绩与职务晋升挂钩。