土地资源资产价值评估初探

土地资源资产价值评估初探

甘琳

永业行(湖北)土地房地产评估咨询有限公司  湖北省武汉市 430062

摘要：为贯彻习近平生态文明思想，完善自然资源资产管理体制，国务院提出逐步建立自然资源有偿使用制度，拟在试点县、市的基础上全面开展全民所有自然资源的资产清查工作。本文试着从生态和经济两个方面，探索估算土地资源资产价值的步骤和方法，为推动全民所有自然资源资产清查及核算工作做铺垫。

关键词：土地资源资产；经济价值；生态价值

根据自然资源部关于组织开展全民所有自然资源资产清查的工作安排和部署，第一阶段试点工作在2020年12月至2021年12月率先展开，选择河北、江苏、福建、江西、河南、广东、四川、云南、宁夏等9个省（自治区）试点编制2019年平衡表；第二阶段试点工作拟在2022年1月至2022年12月期间，由各省、自治区、直辖市选择1-2个市（地）作为试点编制2020年平衡表。全民所有自然资源资产清查的对象包括六类: 湿地、土地、森林、矿产、海洋和草原，该工作是以目前掌握的相关专项调查的研究成果（资源质量、分布、用途、数量、权属等数据）为基础，统一基准时点补充调查价格、使用权、收益等情况，进而估算出相应的经济价值。

土地是自然-经济综合体，即在自然要素属性的基础上综合人类活动成果。“自然资源资产”即具有多重属性（稀缺性、有用性、产权明确）的自然资源。在土地资源利用的过程中，不断涌现出资产权责不清楚、底数不详实、所有者不明确、权益未落地、监管不到位等现象，从而造成土地节约集约利用水平不高、产权纠纷不断、利用方式粗放、生态日益退化等负面作用。本文将从经济和生态两个视角，在定义土地资源资产的价值构成基础上，探索如何评估土地资源资产价值的方法，为全民自然资源资产清查做铺垫。

1、土地资源价值的内涵及构成

1.1土地资源资产的内涵

土地是重要的自然资源资产。单看自然属性，土地资源具有承载、养育、净化、景观等功能；再看社会属性，土地资源因被人类有效利用，而产生效益（包括社会、经济和生态效益）。

1.2土地资源资产的价值构成

土地资源作为资产，其价值表现为三个方面：一是通过劳动及技术投入产生经济效益；二是维持生态平衡的生态效益；三是可产生社会经济功能的社会效益。

2、土地资源资产的经济价值评估

2.1土地资源经济价值

经济价值即地上附着物的交换价值。根据第三次全国国土调查分类体系，土地划分为农用地、建设用地、未利用地三大类。其中：农用地即耕、林、园、草及其他农用地；建设用地即城乡建设、基础设施及其他建设用地；未利用地即沙地、裸地、荒草地等。土地利用的类型和方式不同，产生的经济效益自然不同、价值核算方法也不同。未利用地暂不做讨论。

2.2土地资源经济价值的评估方法

测算土地资源产生的经济价值，目前较多采用以下几种方法：替代法、市场比较法、收益还原法、征地区片价补偿法。

（1）替代法

替代法，即选取能在市场进行交易的同类产品间接衡量产品价值的方法。主要利用生产生活习惯和市场价值规律，判断环境偏好，估算使用者为维护生态环境所支付的价格。

（2）市场比较法

市场比较法，以同等产品市场交易价格来评价地上附着物价值的方法，此法适用于耕、园、林、草等农用地（地上农作物能带来经济效益的土地）。计算方法为：

𝑉=𝐴×𝑃×𝐺              

其中，A：面积（hm2）；P：单位产品价格（元/kg）；G ：每公顷农作物产量（kg/hm2）；V：经济价值（元）；。

（3）收益还原法

收益还原法，总体思路是将土地作物总收益扣掉生产过程中投入的物质劳动，最后还原即为土地资源经济价值。计算方法为：

𝑉= 𝑃÷𝑅             

其中， P：纯收益（元）；R：土地资源还原率（可用银行一年期存款利率代替，并合理考虑风险，风险调整值一般在1%-2%浮动）；V：经济价值（元）。

（4）征地区片价补偿法

征地区片综合地价，是指在当地土地利用总体规划认定的“城镇建设区”内，根据实际区位、土地供求情况、农用地定级成果、地类、产量、人均耕地水平，结合经济等相关因子，最终确定区片及该区片的征地补偿标准值。计算方法为：

𝑉= 𝐴×𝐸

其中：A：面积（hm2）；E：征地区片（综合地价）（元/hm2）；V ：经济价值（元）。

2.3土地资源经济价值评估的思考

针对土地资源经济价值的四种评估方法，一是选取不同的评估方法，因侧重点和落脚点不同，土地资源资产的经济价值评估结果不尽不同；二是如何能保证所有基础数据在统一试点，且具有时效性。

为此，本文做以下几点思考：一是减少评估过程中可能造成的主观性，对不同条件下适用的评价方法，尽可能地减少评估方法选取和数据获取的主观性。二是基于目前国土空间总体规划编制的契机，尽可能补充、掌握及完善各类基础管理数据，依托国土空间总体规划一张图，实现全域全要素的综合管理。

3、土地资源资产的生态价值评估

3.1土地资源生态价值

生态价值即生态系统服务价值。测算生态价值目前多借鉴当量因子法（谢高地提出），该方法的核心在于补充和修正原有的生态系统服务价值当量因子表。

3.2土地资源生态价值的评估方法

测算土地资源所产生的生态价值一般采用：成本费用测算法、成果参照法、意愿调查法等等。其中，成果参照法使用最多，即通过类比选取与研究区域环境大致相同的研究结论，通过特尔斐法确定各个生态系统各类生态服务价值的占比，进而确定各个服务功能的单位价值，最后折算为单位价值的当量因子。

本文研究的生态价值特指可以用来长期维持生态稳定及平衡的土地资源的价值。对应的生态价值功能主要包括以下9种：水文、气体、气候调节、水土保持、水资源平衡、养分循环、环境净化、生物多样性和观赏性。上述“当量因子”是由粮食单产（单位面积上的粮食产能）带来的市场价值代替。此处拟用（当年全国平均）粮食单产带来的经济价值总量的七分之一来代替单个当量因子的市场价值，即：

E =1/7pq

其中， E ：单位面积农田产生的经济效益（元/hm2）；p ：某类粮食作物的经济价值（元/kg）；q ：某类粮食作物产值（kg/hm2）；

分析上述不同类型生态系统的标准当量值、当量因子表，从而确定（单位面积）土地生态系统的服务价值系数。土地资源的生态价值的计算方法：

EVi=

其中，Si：i对应的生态系统面积，Eij：在系统i里单位面积j类生态服务的价值，EVi：i系统的生态价值。

3.3土地资源生态价值评估的思考

关于生态价值的评估方法，一是不同的评估方法所涵盖的生态价值内涵不尽相同，导致评估结果无法横向比较；二是如何使选取的评价因子尽量客观且全面；三是基础数据来源于不同的部门，数据归口和管理不一致导致部分指标难以量化和准确表达。

本文突出土地资源的资产（经济）属性，通过梳理土地资源资产价值评估的实现途径，为详细了解全民所有自然资源资产的家底情况，推动自然资源资产清查制度的建立做铺垫；而这项工作也是推动地方生态环境保护、改善生态环境质量，加快生态文明建设、保障地方经济社会高质量发展的必然要求。

参考文献：

[1] 谢高地,张彩霞,张雷明,等.基于单位面积价值当量因子的生态系统服务价值化方法改进[J].自然资源学报,2015,30(8);

[2] 谷树忠.自然资源资产价值及其评估[N].中国经济时报,2015-

11-27(14).