浅析商业物业前期介入阶段工程管理要点

浅析商业物业前期介入阶段工程管理要点

吴琼

南京金盛物业管理有限公司 江苏南京210000

【摘要】在最近几年，全国的房地产市场中，商业项目（购物中心）呈现出了强劲的发展势头，这是当前社会进步和经济转型的必然结果。由于商业项目的功能更加多元化，更加重视消费者的体验，所以，其建筑框架及附属设备与居民楼的存在明显的不同。所以，成功地将工程建设与商业物业管理联系起来至关重要。由于此，商业物业的早期参与便随之产生。如何改善这一时期的工程管理，将成为影响商业项目能否成功启动并稳定运作的核心因素。

【关键词】商业物业；前期介入阶段；工程管理要点

1. 商业物业前期介入及其基础内容

在商业项目即将结束和启动之际，房地产公司会选择一家商务管理公司，从策略、实践、结束检查等多个层次，以项目的商务经营和管理为主导，对其进行全面监督，同时给予必要的改善和建议，以实现对商业项目的最佳改善和顺畅启动。

1.1前期准备及市场调研

在筹备项目的过程中，我们需要加入对项目规划的阐述和验证，同时依照管理任务的安排开展市场考察。这些考察的核心部分涵盖：对于物业服务市场的实际情况、项目位置的服务费用标准和比例、本地的相关法律法规以及行业的管理规范等。此外，我们还必须对有关的商品进行市场研究，收集基本信息，这将作为未来的运营成本计算的参考。

1.2优化项目设计

在项目的论证和规划蓝图完成之后应参与到项目的规划过程中，深入理解物业的功能设计。根据商业、住宅、办公楼等各种物业的使用需求，给出相应的建议，以改进项目的设计，同时，从商业物业的运营和管理角度提供建议，以期让项目的设计更加合理，并降低后续的管理费用。

1.3费用测算

在追踪并评估项目的改善方案的过程中，依照项目的具体情况来计算商业物业的运营成本，以便为初期的筹集资金做好充分的准备。这种成本计算应该基于市场需求以及项目的具体定位，并确保数据的真实性。

1.4前期综合工作

预先规划商业运营部门，确保拥有运营权，搭建组织架构，吸纳人才并实施培养。同时，和所有权人合作，拟订商铺经营租赁协议，或对租赁协议和物业运营的联系给予意见，拟订《购物中心项目的物业运营计划》，撰写有关的物业运营服务合同，撰写《商户须知》或《商户手册》等，形成相应的运营管理体系。当所有的成员都已到位时，对其实施必要的教育，这些教育内容涵盖了系统性的、商业运作的、合约管理的服务平台、项目的总体情况和施工现场的安全要求等。此外，与公安、消防、城市管理、环保等相关部门建立了紧密的联系，并与项目开发商进行深入的沟通，以保证物业用地的执行和设计，以及装修任务的顺利完成。同时，我们也需确保物业用地的通信、网络、通风、空调、供电和上下水系统能够正常运作，以便在开始营业之前就能够正常使用。

1.5保洁绿化

在初期的物业参与阶段，受到商场建筑进展的限制，应预先思考项目的清扫和开发以及绿色植被和景观的维护，并且要合理安排招标活动。同时，规划和执行垃圾处置和管理的计划，并且要对相关的设备，例如垃圾桶和休息座位等进行采购。

1.6安全及车场管理

一旦完成了停车场的所有必要的工作，比如运营许可证、税务登记证以及收费许可证，就应该开始规划一个停车场的运作方案。此外，还需要购置一些与之相关的安全保障装置，比如对讲机、饮料罐、指示标志、警告标志以及灭火设施等。在转移钥匙的流程里，我们需要对其进行标准化的操作，同时也需要设置一个专门的记录系统。明确消防安全管理团体及责任消防团体的人选，组织他们参与到火灾预警的实践活动中，这样才能确保在入驻和运营的时候都能够达到最高的火灾预警标准。

1.7建筑本体及配套设施的工程管理

在策划和设计的过程中，不仅需要参加策略和设计的改善，也需要主动投身于设备的挑选，并以管理的视角为设备体系提出专门的意见，协助监控项目的实际进展和品质。

1.8物业验收

在项目完工验收过程中，主要负责消防验收、规划验收以及房屋质量备案验收的跟进，同时对综合验收进行跟踪，并根据验收结果处理水电气等过户事宜。

2. 商业物业前期介入阶段工程管理要点

2.1 编制可行的前期介入方案

根据商业项目的施工进度和需求，按照工程专业进行分类，制定出可行的前期介入计划。这个计划应包含工程项目的总体情况、编制的依据、前期介入的工作安排和职责划分、质量控制方法以及安全管理方法等。在执行任务时，根据工程进度的变动，持续调整人员配置，并对计划进行修改。计划必须严格遵循工程施工的进度来制定，并对现场施工过程中的关键环节进行重点管理。所有涉及的工作事项的时间点，通过智能化平台进行控制，并将其落实到责任人。

2.2 严格施工阶段各项管控

技术专业的工程参与者需要积极投身于施工流程，一旦发现施工过程中存在的问题，应主动与建设、监督和施工单位联手，共同寻求解决办法。在这个阶段的初期介入，应特别关注以下几个方面：第一，严格把控土建工程施工进度管理。在项目初期，参与者需要全方位了解项目的土建施工进度，特别是关注项目建筑结构的砌筑和封顶等重要时间点，以确保商业预备计划与施工进度的一致性。第二，对关键部位、关键工序、隐蔽工程应进行重点跟进。比如，在进行建筑防水工程时，需要特别关注的是，一旦穿过楼板的管道或套管被定位，那么管道和楼板之间的空隙需要用含有膨胀剂的细石混凝土或者水泥砂浆来密封。此外，防水工程还需要进行两次蓄水测试，第一次测试应该在防水层施工完成之后进行；而第二次测试则需要在装饰面层施工完成之后进行。第三，把控装修工程关键节点，确保商业项目功能性、实用性与美观度的有效结合。当对公共空间进行改造的过程中，我们需要特别留意的品质管理要素有：入口、顶棚、地板、墙壁、内庭、洗手间、电梯房等。比方说，在挑选地板的石头类型时，餐馆和商店的高级区域应该使用防滑、防腐的地板，而且要尽可能的避开那些高价的自然大理石。采取此方式可以妥善管理工程的建设开销，并且可以显著减少由于食品中的油脂导致的后续维修开销。在对非公共场所进行装饰之前，必须先完成商家的工作环境的匹配，并且要提早和开发者和建设者建立良好的交流。在商业活动里，每种类型的场所都有其独特的工作环境和技术标准，如超级市场、热水器、冷藏室等地方必须达到负重标准；食品店主必须事先准备好燃料，保证其使用的燃料量达到规定；清楚地指出空调和末端设备、热水器、外部设备的具体位置以及管理的路径。

2.3 积极沟通、主动协调、提供专业化建议

我们需要参加各种设备的挑选、测试和安装，同时也需要配合有关部门，为其提出科学且专业的意见。特别是在商务项目的主要环节，如空调、电梯、消防等，有专门的工程技术团队来持续监督。特别是，商务项目的消防部分，需要考虑到许多不同的专业领域，比如土木、供水、电力和通信等。在跨领域的合作过程里，应立即识别出对流程和步骤产生负面效果的情况，并与有关部门共同努力去处理。在消防联动检查和验收的环节，必须积极与主管机构沟通，尽力为消防检查的必要材料做好准备，同时也可以根据商业运营的视角给出专业的消防建议。比方说，一个商业项目在启用之前，只有经过了消防检查的合格，才能获得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。这个时候，必须召集房地产开发企业、各个相关的建设和监督机构一起参与检查，以解决检查过程中出现的任何工程遗漏的问题。

2.4 做好工程资料收集与管理

积极地参与到工程的完成验收过程中，并对相关的文档进行整理。这些文档包括了商业项目的所有权、技术信息等，尤其是那些与后期管理密切相关的技术文档，比如：设计变动记录、施工审核记录、隐蔽工程的检查验收记录、单位工程的检查记录、相关设备的合格证书和保修资料等，以便为未来的工程运营管理做好充分的准备。比如，对于商业项目所需的空调、消防等设备，必须保证其合格证书、使用指南、保修凭证等相关资料的完整性，同时妥善保存这些资料，这样才能方便后续的工程操作和维护管理。

3. 结语

总的来说，对于商业物业的初期投资阶段，其工程管理有着至关重要的影响力，这将为项目的后续运营和管理奠定稳固的基石。未来的项目工程管理需要持续优化各方面的细节，同时也需要提高工作的品质，从而使得它能更有效地支持项目的建设和运营。

【参考文献】

[1]陈涛. 浅析商业物业前期介入阶段工程管理要点[J]. 现代物业,2020(28):121.

[2]赵进钢. 物业前期介入应重点关注的几项工作[J]. 中国物业管理,2008(5):56-57.

[3]熊平. 物业前期介入在工程建设管理过程中的作用[J]. 城市建设理论研究（电子版）,2015(20):2005-2005.