房票与旧有土地收储模式下的土地财政比较研究

房票与旧有土地收储模式下的土地财政比较研究

胥岩

广州市财政局  广东 广州 510623

摘要：随着城市化进程的不断推进，土地财政在城市发展中扮演着越来越重要的角色。房票作为一种新型土地财政工具，近年来在一些地方得到了广泛应用，而旧有土地收储作为传统土地财政手段，仍然在一些地区保持着一定的影响力。本研究通过对房票和旧有土地收储两种不同的土地财政模式进行多方面比较，旨在为城市土地财政的优化提供参考和借鉴。

关键词：房票；旧有土地收储；土地财政；城市化

我国城市化进程迅猛，土地财政作为城市发展的支撑之一，不断探索新的模式。房票和旧有土地收储模式因其独特的特点备受瞩目，引发了广泛的关注和讨论。在这一背景下，本论文将重点探讨这两种模式的优劣势、资金筹集效果、土地利用效果和社会影响。

1  两种模式的运作机制与优劣势

1.1 房票模式的运作机制与优劣势

房票模式是一种通过出售特定数量的房屋预售权来筹集资金的土地财政方式。政府以出售房票的方式获取土地财政收入，并通过房票市场的运作推动房地产市场的发展。

房票模式的优势主要体现在以下三个方面：第一，房票模式通过分离土地使用权和产权，有助于实现土地资源的可持续利用。传统的土地开发中，过度开发和无序扩张往往导致土地资源的枯竭和环境问题的加剧。而房票模式下，政府通过购票政策控制了土地的使用，减缓了城市的扩张速度，有助于维护生态平衡，保障城市的可持续发展。第二，房票模式的灵活性使政府能够有针对性地引导特定领域的发展，以适应城市规划和发展的需要。通过购票政策的制定，政府可以影响开发商在哪些区域进行土地购置和开发，从而实现城市结构的合理调整。这有助于形成城市内部各个区域的协调发展，提高城市整体的规划效果。第三，购票资金可以用于支持城市基础设施建设等公共事业，包括道路、交通、教育、医疗等公共设施的建设，提高了城市的整体服务水平，在一定程度上能够缓解城市发展过程中可能出现的基础设施不足问题。

房票模式也有一定的劣势，主要表现在市场不确定性和政府调控难度较大上。一方面，房票模式的市场不确定性主要体现在购房者对于购票后产权不明确的疑虑。购房者在购票后并没有直接获得房产的产权，而只是土地的使用权，市场参与者可能因此对土地市场产生担忧，导致市场价格波动，增加了购房者和开发商的风险。另一方面，引入市场机制使得房票模式的调控难度较大，过度的市场波动可能会对土地市场和整体经济造成负面影响。

1.2  旧有土地收储模式的优势与不足

旧有土地收储模式是指政府通过强制收回旧有建筑用地，进行规划和重新分配的土地财政方式。

旧有土地收储模式为城市提供了进行全面更新和土地再配置的机会。通过购买旧有土地，政府可以对城市的发展进行更为灵活的规划，有助于改善城市结构，提高土地的利用效益，推动城市朝着更加现代、宜居的方向发展。另一方面，通过重新规划和再出让收购的土地，政府可以实现土地的增值。新的规划和用途可能会使土地的市场价值上升，不仅为城市带来了更多的财政收入，同时也为城市的发展提供了更好的经济基础。

旧有土地收储模式也有一定的不足之处，其一，旧有土地收储模式可能引发社会不稳定。这种模式通常伴随着居民的迁徙，可能导致社区的瓦解和居民的不满，引发社会矛盾。其二，旧有土地收储模式在执行过程中需要政府面对的困难和压力较大。包括与居民搬迁相关的社会问题、土地规划的争议、资源的整合等方面的难题。政府需要有更强的执行力和协调能力，以应对这些复杂的问题，确保土地收储和再规划过程的平稳进行。

2 房票与旧有土地收储模式的比较研究

2.1 资金筹集效果比较

2.1.1 房票模式

房票模式通过市场化手段能够迅速筹集大量资金。在这种模式下，政府通过拍卖或协议方式将土地使用权出让给开发商，开发商再购买相应比例的房票。这样一来，政府能够迅速获得土地出让金和购票资金，用于支持城市基础设施建设等公共事业。然而，这种快速筹集资金的方式也带来了市场波动的风险，购票者可能面临投资不确定性，导致市场价格波动和市场信心不稳。

2.1.2 旧有土地收储模式

旧有土地收储模式需要政府财政投入较大，成本相对较高。在这个模式下，政府通过购买旧有土地并重新规划后再出让，实现土地的增值。虽然这种方式可能导致政府承担更多的财政责任，但同时也能够通过土地的增值来补偿。这种模式的资金筹集相对较为缓慢，但相对更加稳定，不容易受到市场波动的干扰。

2.2 土地利用效果比较

2.2.1 房票模式

房票模式在推动城市建设的同时，可能导致土地过度开发和资源浪费。由于购房者购买的是土地的使用权，而非产权，可能导致他们更倾向于追求短期收益，促使开发商采取过度开发的策略。这可能对土地资源的可持续利用造成一定的影响，尤其是在城市发展迅猛的情况下。

2.2.2 旧有土地收储模式

旧有土地收储模式通过规划和整治，能够更好地实现土地资源的可持续利用。政府在购买旧有土地后，可以更为综合地进行规划，合理配置土地用途，避免过度开发。这有助于提高土地的利用效益，推动城市朝着更加可持续的方向发展。

2.3 社会影响比较

2.3.1 房票模式

房票模式可能导致购房困难和社会不稳定。购房者在购买房票后，产权仍然不明确，可能影响其对房产的投资热情。此外，由于市场机制引入，购房者可能面临市场波动的风险，导致购房困难和购房成本的上升。这可能引起社会的不满和不稳定，特别是对于那些希望拥有自己住房的家庭而言，可能面临较大的压力。

2.3.2 旧有土地收储模式

旧有土地收储模式需要政府在土地收储和规划过程中大力介入，可能引发社会不满。在城市更新过程中，居民搬迁、社区变革等问题可能导致社会矛盾。政府需要在执行过程中更加关注社会公平，通过合理的搬迁安置方案、社区参与和民主决策等手段，减缓社会压力。然而，这也需要政府有更强的执行力和协调能力，确保搬迁过程中居民的权益得到妥善保护。

结语

总体而言，房票与旧有土地收储模式在土地财政体系中各具特色，在实际应用中，可以根据城市的具体情况和发展需求，综合考虑两种模式的优劣势，资金筹集效果、土地利用效果和社会影响，灵活选择适合本地实际情况的方式，以实现土地财政的最优化运作。

参考文献

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[4]邢灿.多地探索房票安置 助推城中村改造[N].中国城市报,2023-11-06(A03).
作者简介：胥岩（1979.10），男，汉，吉林省长春市人，本科，研究方向：财政管理。