城市老旧小区治理困境及对策研究

城市老旧小区治理困境及对策研究

宋奎

武汉建工集团股份有限公司

地址：湖北省武汉市经济开发区

邮编：430000

摘要：城市老旧小区的更新改造，已经提上城市发展的日程。这些建筑群，多数已超过20年的历程，面临设施老化、服务不全等挑战，从而影响居民的生活品质和满意度。伴随城市化进程的加速，社区发展模式已从扩张转向优化，国家对社区建设的期望也从基本的覆盖转变为追求高品质。在此过程中，优化治理体系、健全治理结构和提高治理效能，成为当务之急。基于文献回顾和实地考察，本文指出老旧社区治理的现状问题，并提出相应的改进建议。

关键词：城市老旧小区;治理困境

引言

随着时间的推移，早期建设的住宅区域显现出诸多问题，如设施老化、安全隐患等，这些问题对居民的生活产生了负面影响。鉴于此，强化这些老旧小区的管理显得尤为重要，这不仅能够提升城市形象，还能促进资源的优化配置。

1.老旧小区治理遵循的原则

1.1整体性原则

在推进老旧小区治理时，应秉持系统思维，这种思维不仅关注小区内部的统一性，也涉及到与周边环境的和谐共生。尽管每个小区都有其独特的风貌和特征，但它们之间并非孤立存在，而是相互联系的。治理工作中，应当充分认识到这些小区间的相互影响，并将每小区的特色因素融入治理的通用策略中，以确保小区发展的协调性和一致性[1]。

1.2小区应用功能原则

老旧社区的更新改造应确保其基本使用功能，包括建筑的防水、防潮和保温等性能。因此，在老旧社区治理中，维护这些基础功能是首要任务。首先，应结合实际情况和技术专长，持续地对治理方案进行改进和提升；其次，在满足功能需求的前提下，注重优化治理方案，提升其美观性和整体设计。

2.城市老旧小区治理困境

2.1业主缺乏归属感，智慧化治理参与度低

众多城市的旧有住宅区是由企业或机构自行开发建设的，居民通常是这些单位的员工。因为住宅楼老化、市政设施不完整、社区服务设施不完善，居住环境较差，一些居民选择搬离，将自己的房产出租或出售。这种变迁导致原本紧密的社区关系网逐渐破裂，由于缺乏交流的平台，居民之间互动减少，新搬入的业主也难以迅速融入。大多数居民对老旧小区缺乏认同感，对于小区的智慧化管理往往持观望态度，参与度不高，很少主动投身于智慧化治理实践。

2.2累积冲突多发

社区管理面临诸多挑战，物业服务公司缺乏积极性或对管理职责疏于履行，居民对管理事务缺乏认同感，这种局面被称为“三不管”现象。在这种长期被忽视的环境下，社区内部的矛盾逐渐积累，进而可能引发频繁的冲突。居民对于公共事务的参与往往显得被动，或者仅关注个人权益，对社区决策持漠视或逃避态度，这种心态可能导致居民间的摩擦和不和谐。同时，在失管小区，现代物业管理通过基层政府街道社区引入，其服务收效甚微，居民不配合物业工作，业主和管理方矛盾争执频发，最终导致引入失管小区的物业公司铩羽而归。失管小区内公共价值意识不强，相关主体间资源、利益和目标不协调，治理陷入了恶性循环，各种矛盾冲突不断累积无法纾解，导致彼此信任和认同感降低[2]。

2.3多方资源供给不足

首先，基础设施配套不完善。多数城市的旧小区是由政府机关或企业单位建设的，这些小区虽然建设时间各有差异，但普遍存在历史较长的问题，导致缺乏整体的规划与设计。内部设施品质参差不齐，整体的建设标准与配套设施较为落后。因此，加强管理对于优化居住环境、提高居民生活质量具有重要意义。其次，资金不足。小区日常运行所需资金主要来自于国家划拨和居民上缴（物业费）。占到老旧小区主要比例的老年居民大多经历了从原来由国家、企业提供一切社区服务的“单位制”到现在由社会接管的“街居制”，普遍缺乏社区责任感，存在搭便车心态，因此物业费拖缴、欠缴的情况时有发生。最后，专业人才不足。小区工作复杂且多样，需要具备专业知识或丰富经验的工作人员带动发展。而众多老旧小区少有具备文化建设、服务供给等能力的专业人才，难以推动社区多面工作良性发展。

3.城市老旧小区治理路径

3.1提升智慧化治理意识，引导业主积极参与

在城市老旧小区实施智慧化治理过程中，业主的参与显得尤为关键。政府部门需采取有效措施，增强业主对智慧化治理的认识，鼓励他们投身于相关活动。街区与社区居委会应当协同社会组织、社会工作服务机构和志愿者团队，通过融合线上线下的方式，利用面对面会谈、微信群聊和社区公告栏等多种途径，向业主普及老旧小区智慧化治理的重要性及其带来的益处，从而提高他们的认知水平，改变他们的观念，并促使他们积极参与，为智慧化治理提供建议和支持。指导并协助城市老旧小区成立业主委员会，设置办公室和议事场所，引导业主参与小区的日常管理，提升小区业主的认同感、归属感，激发业主参与小区智慧化治理的主动性、积极性。

3.2积极探索多元主体共治机制

（1）社区公共性是通过居民之间的积极互动和协商而逐渐建立的，这一过程涉及了对公共价值的探索、公共精神的培养、公共服务的提供、公共资源的整合以及公共参与的加强，旨在维系社区的公共属性。居民的参与往往呈现分散的“原子化”状态，因此，需要通过组织化的方式来集中力量，建立起一个负责任和有效的业主委员会，以确保治理工作的及时性和正当性。业主委员会的成立标志着居民从对政府的依赖中解脱出来，其行动既代表了个人的利益，也体现了集体利益的主动参与。通过组织化的途径来维护权利，居民的自然行为转变为对集体利益的捍卫，从而使社区公共性得以形成和发展。加强社区治理法治化，聚焦冲突，推动居民自我管理、自我教育和自我服务，成为治理过程的合法性保障。（2）要提高引入失管小区物业公司的服务水平，政府补贴资金帮助物业方维持正常运转，以“服务至上，合理收费”为目标进入失管小区，在合理盈利的同时，赢得居民信任，培养居民购买服务的观念，加强沟通营造和谐的共同体家园

[3]。

3.3汇集多方资源，构建美丽小区

（1）政府力量的融入。政府在推动小区运行与发展中扮演着关键角色，要提高小区治理的效率，政府的政策、人才和资金支持至关重要。首先，政府应关注并利用国家的相关政策措施，将条件较差的老旧社区治理纳入住房改善项目，以期获得政策优惠。其次，治理工作对专业人才有较高需求，政府应改革招聘制度，吸引更多专业对口的人士参与社区治理，并明确具体的工作要求和激励政策，确保优秀人才能够加入并留任。最后，资金是执行工作的基础，政府应根据小区的人口规模、生活环境等因素综合分配财政资金。（2）凝聚居民共识。首先，可以发动居民以入股方式参与管理共建、共治。参与区域内就业、养老、医疗等服务平台建设，让居民与社区形成利益共同体，增大社区居民最大公约数，有力推动老旧社区治理同时增强居民自治责任感，提高社区向心力。其次，针对街道内老旧社区公共设施陈旧问题，社会关联偏弱的天然治理困境，以“事”为中心，召集“强有关”群众通过共同集资方式解决非公共性问题是化解社区问题的理想选择。

结束语

当前，在中国城镇化的大背景下，老旧小区的管理成为了一个关键的挑战。这不仅影响到城市的改造升级和居民生活水平的提高，还与社会稳定和持续发展紧密相关。老旧小区的管理需要多方协作，通过这些管理措施，不仅能改善居民的居住感受，也有助于推动城市的长期发展。

参考文献:

[1]陈燕,郭彩琴.中国城市社区治理:困境、成因及对策[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2016,37(06):36-41.

[2]陈家喜.反思中国城市社区治理结构——基于合作治理的理论视角[J].武汉大学学报(哲学社会科学版),2015,68(01):71-76.

[3]成正.厦门市老旧小区改造提升的主要做法和经验启示[J].厦门特区党校学报,2017(04):52-59.