基于国土空间规划下城镇低效用地再开发规划浅析

基于国土空间规划下城镇低效用地再开发规划浅析

张锋 

天津市金地润通规划咨询有限公司

摘要：

文章通过对国土空间规划理论及相关文献和部分案例的初步研究，分析了城镇低效用地类型特征以及其对城市资源利用效率和城市环境质量形成的潜在影响，提出了基于可持续发展原则的城镇低效用地再开发路径和政策资金保障措施，和探讨了低效用地再开发利用的政策建议和规划策略。以期为城市规划决策和研究提供理论支持和实践指导，促进城市土地资源有效利用和可持续发展。

关键词：国土空间规划；城镇低效用地；再开发规划；可持续发展

   1引言

城镇化是现代社会发展的重要特征，其快速发展带来的诸多土地利用问题不仅影响了城市的可持续发展，也对生态环境和社会经济产生了深远影响。城镇低效用地的存在尤其存在于城市中心区域，凸显出利用方面的有限性，客观上也提供了土地再开发和资源优化利用的发展机遇。低效用地再利用规划作为解决这些问题的措施，必要性和意义不言而喻。其不仅能够促进土地资源合理配置和高效利用，还能够引导城镇化进程向着更加均衡和可持续的方向发展，有效避免建设用地无序扩张和城镇盲目开发建设，保护生态环境和经济社会持续稳定发展。

文章通过分析城镇化进程中的土地利用问题，通过文献综述和具体案例分析，提出低效用地再开发工作面临的挑战，探讨基于国土空间规划下的城镇低效用地再开发规划策略和建议为相关决策和研究提供参考和指导。

  3 城镇低效用地再开发定义与分类

3.1低效用地的定义与分类

低效用地指在城市发展中未能发挥其潜在价值的土地，因多种原因处于闲置或者未充分利用状态，包括但不限于经济、社会、环境或法律因素。低效用地的分类可以基于其原因、位置、潜在价值等多个维度进行，常见的分类包括：闲置土地：长期未被使用的土地，因经济衰退、产业结构调整或利用不当。废弃土地，指曾经有过开发活动，因污染、设施老化等原因被废弃。低效率工业用地，虽然仍在使用但产出远低于其潜在经济价值的工业用地。过度开发的商业用地：商业活动密集但土地使用效率低。

3.2再开发的原则与目标

在制定城镇低效用地再开发规划时，需要遵循一系列基本原则和明确发展目标以确保再开发活动符合城市可持续发展需要。可持续发展原则，再开发项目应以可持续发展为核心原则，即在提升经济效益的同时兼顾社会公益和生态环境保护。包括提高土地利用效率、减少资源消耗、改善居住和工作环境等。再开发策略须平衡社会效益与经济效益，确保促进社区社会福利、改善居民生活质量，并在经济上实现合理投资回报。

3.3再开发的模式与案例分析

再开发模式通常取决于土地的特性、所在城市的发展阶段和政策环境。在不同的市场环境政府支持下，包括：政府主导型，政府在土地再开发中扮演主导角色，通过制定规划、提供资金支持、推动政策落实等手段，推动低效用地再开发。市场主导型，依赖于市场力量，私营部门根据市场需求和盈利潜力自主开发低效用地，政府提供必要的法律框架和基础设施支持。公私合作型，结合了政府和市场优势，通过公私合作协议推动低效用地开发再利用共同承担风险和收益。

首尔市中心区域再开发：通过政府和私营企业的合作，将老旧住宅区转变为高效的商业和居住空间。上海市老工业区改造：利用市场机制将废弃的工业设施改造为文化和创意产业园区。这些案例表明，城镇低效用地再开发需要综合考虑土地特性、市场需求、政策支持和社会影响，通过合理规划和管理，实现土地资源有效利用和城市可持续发展。

国内外的相关研究中，一些学者对城镇低效用地再开发规划进行了研究和实践。提出了有效的规划方法和策略，如土地利用强度分析、城市更新规划、土地资源整合和再利用等，为我国城镇低效用地再开发规划提供宝贵经验和参考。在实践中充分发挥规划引导作用，统筹城市发展和土地资源利用，促进城市绿色低碳发展。

4 城镇低效用地再开发面临的挑战

城镇低效用地再开发虽然具有促进城市可持续发展、提高土地利用效率等诸多优势，在实际操作过程中也面临着一系列挑战。

首先是资金问题，城镇低效用地再开发往往需要大量资金投入，包括前期规划设计、土地整治、基础设施建设以及后期运营管理等，对资金来源和融资能力提出较高要求。二是政策问题，再开发涉及多方面的政策协调和支持，包括土地政策、财政政策、环保政策等。政策不明确或不协调往往成为再开发的障碍。例如，土地审批程序繁琐、政策支持力度不足、跨部门协调不力等问题，都会影响再开发项目顺利推进。三是社会问题，再开发过程中可能会引发一系列社会问题，如原住民的搬迁和安置、利益相关者的利益分配、公众参与和监督等。这些社会问题处理不当会影响项目的实施效果或引发社会矛盾和冲突。

5 城镇低效用地再开发规划策略与建议

5.1 再开发政策与保障措施

为有效推动城镇低效用地再开发，必须配套相应政策和保障措施。

政策支持，政府需要制定和完善相关的土地利用、规划管理和税收政策，为再开发项目提供清晰的法律框架和政策支持，确保开发活动合法、有序进行。资金保障方面，为了解决资金短缺问题，政府可通过各种资金支持和财政激励措施，如土地开发专项资金、低息贷款支持等，鼓励投资者参与低效用地开发。法律法规方面，建立健全法律法规体系，包括土地管理法规、城市规划法规、环境保护法规等，明确土地再开发法律责任和环境保护要求，保障公众利益和生态环境可持续性。

通过以上策略和措施有机结合，可以有效推动城镇低效用地再开发，促进城市土地资源合理利用和经济社会可持续发展。

5.2对策与建议

针对上述挑战，采取一系列对策措施，确保城镇低效用地再开发顺利进行。一是增加政府投入。政府加大对城镇低效用地再开发的资金投入，建立专项资金用于支持再开发项目。通过财政补贴、税收优惠、低息贷款等方式吸引社会资本参与再开发，缓解资金压力。二是制定合理政策。政府应完善相关政策法规，简化土地审批程序，提供明确政策支持，确保再开发项目合法合规。加强部门间协调形成政策合力，为再开发提供制度保障。三是提高公众参与度。在再开发过程中，注重公众参与，充分听取和考虑公众意见，保障公众知情权和参与权。通过广泛的公众参与提高项目的透明度和公信力，减少社会矛盾和冲突。

上述对策实施可有效应对城镇低效用地再开发过程中面临的资金、政策和社会问题，实现城市土地资源的高效利用和可持续发展。

结束语

城市低效用地再开发规划不仅仅是土地资源的重新利用，更是城市可持续发展的重要实践。对提升土地利用效率，改善城市环境和居住条件，推动经济繁荣与社会稳定起到重要作用。

希望通过科学规划、合理政策和有效管理形成经济、社会和环境的协同发展，真正实现城市资源可持续利用，构建更加宜居宜业的现代化城市。

参考文献

陈建辉,王健(2014) 城市低效用地再开发研究《城市规划学刊》.

李明,张磊(2017) 城镇低效用地再开发模式探讨《城市规划》.

王静,刘伟(2019) 城市更新中的土地再开发与政策优化《城市发展研究》.

张海涛,李伟(2020) 基于PPP模式的城镇低效用地再开发研究《经济地理》.

李红,王刚(2021) 城镇低效用地再开发中的社会效益与经济效益平衡研究《城市与区域规划》.

刘磊,陈慧(2022) 可持续发展视角下的城镇低效用地再开发路径分析《生态经济》 .

高强,杨晓东(2023) 城镇低效用地再开发中的政策支持与保障措施研究《经济研究参考》.

1