简介:在我国不动产实行统一登记制度的要求下,农村地区也相应地进行了农村房屋登记,但农村房屋登记往往处于不重视的困境,主要原因在于立法将房屋占有范围之内的宅基地规定为集体所有.因农民欲要建设房屋必须要取得宅基地使用权,但立法却将宅基地使用权人限制为农村集体成员,农村宅基地使用权实际被限制流转,相反,立法并没有限制农村房屋的自由流转,此种状态必然导致农村房屋所有权人往往与宅基地使用权人并不一致,农村房屋的价值受损,登记与否就显得并不重要.尽管农村集体所有土地被赋予了生活保障功能,但宅基地的社会保障功能逐渐弱化,财产性功能日益增加,人们在习惯上以及实务中已经将其作为私有财产,即宅基地并非集体所有土地而是私有土地,此种事实必然为进一步宅基地自由流转奠定了基础,未来立法应当予以重视.
简介:农村房屋买卖合同效力的认定,是民事审判实务中最为疑难的问题之一。由于立法不明确、理论研究不足等原因,判决结果历来不一。《物权法》立法过程中,各界对农村宅基地流通的争论分歧很大,正式颁布的《物权法》又没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明文规定.使得这一问题更加扑朔迷离,给农村房屋买卖合同效力判断留下了很大的争论空间。同时,随着《物权法》的出台.平等保护原则、物权变动与原因行为应当区分等制度的确立.也给农村房屋买卖合同纠纷的妥当处理提供了一个新的视角。本文试图通过合同法、行政法、物权法等多视角观察,对农村房屋买卖合同效力作简要辨析。