资产评估法与现行房地产估价的差异探讨

资产评估法与现行房地产估价的差异探讨

杨鹤 1 段智 2

1山东北方资产土地房地产评估咨询有限公司 250002 2 济南万达城建设有限公司 250000

摘要：第12届全国人大常委会中经过多方决议与探讨通过了资产评估法案，并自2016年12月起推进施行。资产评估法在市场运行中饰演“维护者”的角色，其主要职能便是通过规范市场经济的资产评估活动来维护当事者合法权益，从而促使资产评估活动的良性发展。日前资产评估法案在我国涵盖了诸如房地产估价、资产估评、土地估价等内容，据此，本篇文论将以资产评估法及现行房地产的估价作为探究对象，就二者的差异性进行论析。

关键词：资产评估法案；房地产估价；差异

引言：

近年以来，伴随经济的飞速运行发展，资产评估已日渐渗透并服务于当今社会。资产评估的一大效能便是为资产交易中的双方分享、提供专业有效的信息渠道，在维护市场经济稳态运行及为我国公有资产的安全一面起着关键作用。房地产估价是我国日前市场中应用较为广泛的评估服务，在下文中将对房地产评估、估价程序等技术上的要求进行分析，并以相关条款作为辅助工具进行探究。

1. 评估差异之一---专业人员差异

依据“评估法”的第8项准则表明，评估专业人员涵盖了评估从业者（兼具专业知识及实践技能）及评估师（经过评估测试且具备评估资格证书的人员）。

那么，现今的其他法律规章又是如何定义诸上人员？据《（试行）立法技术规范》的第十项法案条款定义大致如下：执业员工应合法获取相关从业证书且向大众服务，例如《律师法》文件的第2项以及《注册会计师》第2项条款中分别对律师、会计人员的规范。“从业人员”指向的是从事一般性行业的工作者，诸如《教育法》第40条的第2项等^[1]。

据国务院发行的评估行业管理的办法及意见可知，日前评估师可划分为至六大类别如：地产评估师、资产评估师、土地评估师、矿业权评估者，保险公估/旧机动车估价鉴定人员等。

在相关文件中“房地产的估价”的界定内涵大致为：首先，地产估价单位机构对客户的委托进行承接，随即委派房地产注册估价人员对某块地产进行价值的估测、调查、分析，与此同时，注册估价人员给出相应价值判断及专业见解。估价审核报告一经审验合格则需两位及以上的估价师签名认证且印上估价机构公章，最后将估价报告交由委托客户。

在7.0.17的“规范”文件将“估价工作人员”明确列分为：注册房地产估测师及房地产估价师。未注册的估价师仅可作为参与人员辅助注册估价师进行估价工作。故此，笔者认为该条文可理解为：评估人员可列分为执业者及从业者，前者如注册房地产估测师，且注册估测师全权负责估价报告及报告的完成签署工作。

2. 差异二---评估涉及的当事人员

“标准”及“规范”指示里对估价当事人员进行了界定划分，其主要指参与房地产估价活动的个人亦或机构，其中，房地产的估价注册师、估价委托客户及估价机构均含括在内，故此，估价的当事者既囊括了委托者也包含被委任者。

此外，“标准”及“规范”中的估价委托者指的是寻求房地产估价单位或机构进行估价服务的个人，亦成为“客户”^[2]。

“评估法”条例的第22条显示委托者拥有自主挑选符合该法法案规定的估价单位机构的权利，且任何人、组织无从对其选择进行干预。当估价事宜牵涉当事者2人以上时需经过全部当事人的协商方可进行机构的挑选及委托工作。

“当事人”这一概念在本条第2款项中指向与评估事宜相关的个体、单位，而此处“当事人”有特别指向的意义，涵盖估价委托者、估价对象的权利人。据此可得，“评估法”、“规范”二者所指向的“当事者”各有区分。

3. 差异之承办估价事项的人员

在“规范”中，对承办估价事项的人员进行了如下规定：除去需“批量估价”的工程事项，其余估价工程的开展均要求配备一位房地产注册估价人员，并对估价过程的接手工作、实地勘测及估价报告的汇总工作进行全程地受理^[3]。

“评估法”第24条法案中这样解读：当估价的工程业务被受理时，房地产估价单位应派遣2位及以上的注册估价师进行受理。委托客户拥有选择话语权，即可免用与房地产估价事项人员有直接利益关联的当事人员、评估对象。

综合前述第24项，当存在2名注册估价师负责房地产估价工程服务，或分别为1位兼备估价专业理论与实践经验的估价师、注册房地产估价人员，进行估价服务，均合乎条规。

故对评价法第24条、“规范”“标准”的比对可察，二者对于承办估价事项的人员规范各有千秋，笔者秉持着“当估价工程服务由2名注册估价师承办”，方能同时满足评估法及“标准”的需要。

四、差异之估价工程现场的勘测程序

第25条评估法案言明：专业评估者应实地考评估价工程业务，对考评对象加以实地调查，对权属证明、财务信息等其他资料进行搜集、核实、分析整理，并作为考评参照。有关考评估价业务现场的具体勘测内容，总结后有如下程序：其一，认真履行现场勘测；其二，搜索考评资料作为考评辅助工具；其三，对所取考评资料加以核验总结；其四，分析并总结考评资料

^[4]。

在“规范”一项文件的估价序列中这样界定：核查所收集的估价考评信息，当“估价委托者=估价对象权利人”，应对后者的权属原件证明进行检查，并反复比对复印证件及原件，切不可仅凭复印证件就信以为真。此外“规范”一文件中亦表明：估价委托者应诚实提供所获取的估价信息资料，且需为获取信息的合法度、真实度及准确度与否担责，同时也需对委托客户所给予的信息予以核查。

据此比对可知，评估法案在估价勘测的程序中较“规范”“标准”更显谨慎性、严格性，愈加凸显了估价考评人员的义务权责意识，在搜集估价考评资料的同时仍兼顾了信息来源及内容的详实度、准确度。

五、差异之估价委托者权利

“规范”文件中未直接对估价委托者权利作出解释，根据浏览，第7.0.5条例中阐释了：据估价委任合同的约定可不交付委托者估价报告；条文在解释中谈到：是否交付委托者报告并不作明确要求，若估价委托者主动要求机构需提供。而评估法案则明确表示为，委托者若对报告持有疑义则有权申请机构解释，这就阐明了委托者的权利及估价机构应尽义务的关系。

对此可得知“规范”及评估法要求及规定存在细微差异，在房地产估价活动中应不断弥足完善。

六、结束语

本篇文论就评估法、房地产现行“规范”作出了比对并提出差异认识，以期更好地帮助房地产估价服务的顺利展开。

参考文献：

[1]王林.论《资产评估法》对房地产业的影响[J].建筑工程技术与设计,2018,000(010):3321.

[2]徐成林,陈小芳.资产评估法视域下的不动产估价行业创新发展研究[J].梧州学院学报,2018,028(004):7-13.

[3]丁金礼.专业化是房地产估价行业持续发展的必由之路[C]//2018.

[4]王云松.当前形势下房地产估价机构创新发展的建议[C]//高质量发展阶段的估价服务——2018中国房地产估价年会论文集.2018.